Zurückhaltung in den deutschen Investmentmärkten

Transaktionsvolumen

Nachdem die gewerblichen Investmentmärkte in den Jahren 2006 und 2007 einen durch den Kapitalmarkt bestimmten, außerordentlichen Boom erlebten, hat sich das Transaktionsvolumen wieder auf einem Normalmaß eingependelt. Im ersten Halbjahr 2009 wurden in den wichtigsten deutschen Wirtschaftszentren Immobilientransaktionen mit einem Volumen von knapp 2 Mrd. € getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgang um ca. 61 %. Das Fehlen von großvolumigen Einzel- und vor allem Portfoliotransaktionen macht sich deutlich bemerkbar.

Mit einem Investmentumsatz von 502 Mio. € (-60 % im Vergleich zum Vorjahr) liegt München nach den ersten sechs Monaten des Jahres knapp vor Berlin, wo im ersten Halbjahr 2009 Gewerbeimmobilien mit einem Volumen von 480 Mio. € (-69 %) den Eigentümer wechselten. Frankfurt am Main folgt auf dem dritten Platz mit 338 Mio. € (-55 %). In Düsseldorf (265 Mio. €, -39 %) und Stuttgart (170 Mio. €, -37 %) verringerten sich die Transaktionsvolumina noch am wenigsten. Den höchsten Rückgang musste dagegen Hamburg hinnehmen, wo im Jahresvergleich mit 225 Mio. € gut 72 % weniger Transaktionsvolumen registriert wurden.

Viele Investoren befinden sich nicht nur in der Hansestadt noch immer in einer abwartenden und beobachtenden Position. Die trotz erster Hoffnungsschimmer immer noch düsteren Wirtschaftsprognosen, die Unsicherheiten über die weitere Entwicklung des Bürovermietungsmarktes sowie das Fehlen von Vergleichstransaktionen sind neben der weiterhin schwierigen (Re-) Finanzierungssituation die vorrangigen Faktoren für die Zurückhaltung der Anleger. Der Mangel an Produkten im am meisten nachgefragten Core-Segment begrenzt zudem das Angebot.

Käufer- und Verkäufergruppen

Die mit Abstand aktivsten Käufergruppen sind derzeit eigenkapitalstarke Investoren. Diese Entwicklung ist auf den internationalen Märkten ebenso zu beobachten wie in Deutschland. Offene und geschlossene ebenso wie Spezialfonds, Versicherungen und Pensionskassen sowie Eigennutzer und Privatinvestoren dominieren das Geschehen. Opportunistische Anleger sind derzeit so gut wie nicht als Käufer am Markt vertreten, da die Erwartungshaltung der Verkäufer zum Teil immer noch weit über den Vorstellungen dieser Investorengruppen liegt. Ebenso sind internationale Investoren wenig aktiv am Markt, da es für sie schwer ist, passende Objekte zu ihren Renditevorstellungen zu finden.

Auf Verkäuferseite treten nahezu alle Investorengruppen auf. Notverkäufe sind aktuell kaum zu verzeichnen, da bei auslaufenden Finanzierungen zuletzt vermehrt Nachverhandlungen zwischen Banken und Investoren stattfanden.

Renditen

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hat sich in den vergangenen Monaten nur geringfügig verändert. Im Jahresvergleich sind allerdings an einigen Standorten deutlichere Veränderungen festzustellen, wobei sich das Spitzensegment nahezu unbeeindruckt von der Rezession sowie den Problemen am Finanzierungsmarkt

zeigt. Teuerster Standort ist nach wie vor München, wo für Core-Immobilien eine Spitzenrendite von 4,75 % aufgerufen wird, was 50 Basispunkte mehr als im 2. Halbjahr 2008 bedeuten. Seit Jahresende 2008 hat sich dieser Wert aber nicht mehr verändert. Sehr stabil ist der Hamburger Markt, wo die Spitzenrendite wie vor einem Jahr bei 5,00 % liegt. Die höchsten Zunahmen mussten im Jahresvergleich Frankfurt (+90 Basispunkte auf 5,40 %) und Düsseldorf (+75 Basispunkte auf 5,75 %) hinnehmen. Berlin und Stuttgart verzeichneten leichte Anstiege um 25 bzw. 40 Basispunkte auf 5,50 % bzw. 5,40 %.

Fazit und Prognosen

In allen Städten ist weiterhin eine Konzentration der Nachfrage auf Core-Produkte (Vollvermietung, zentrale Lage, gute Mieterbonität, lange Mietvertragslaufzeiten) festzustellen, die vor allem von eigenkapitalstarken Investoren wie offenen und geschlossenen Fonds, Versicherungen und Pensionskassen sowie, bei Projektvolumina bis etwa 25 Mio. €, auch von Privaten Anlegern und Vermögensverwaltungen kommt. Transaktionen in diesem Marktsegment sind aber aufgrund des begrenzten Angebotes immer noch selten, weshalb sich die Preise und Renditen für Spitzenprodukte nur geringfügig verändert haben. Demgegenüber haben Käufer und Verkäufer ihre Vorstellungen bei risikoreicheren Investments noch nicht in allen Fällen angeglichen. Einzelne Deals lassen aber auch hier auf eine verhaltene Belebung des Marktgeschehens schließen.

Die Finanzierungsbereitschaft der Banken hat sich in einigen Fällen zwar leicht erhöht, alles in allem ist sie aber noch immer sehr zurückhaltend. Unter anderem hiervon wird in den kommenden Monaten eine Belebung der Marktaktivitäten abhängen. Auf Nachfrageseite steigt durch weitere Mittelzuflüsse bei Immobilienfonds sowie die Umschichtungsvorhaben bei Versicherungen und Pensionskassen die Bereitschaft, sich aus der beobachtenden wieder in eine agierende Position zu begeben. Zudem hat sich die Attraktivität der Anlageklasse Immobilien beispielsweise im Vergleich zu Aktien zuletzt erhöht, nicht zuletzt unter dem Gesichtspunkt eines besseren Inflationsschutzes. In Summe wird das Transaktionsvolumen des Vorjahres aber nicht erreicht werden.