Wohnungsportfolios – Deutscher Investmentmarkt im zweiten Halbjahr 2010 unerwartet schwach

Im Vorjahr fanden im Rahmen von derartigen Portfoliotransaktionen noch 52.000 Einheiten im Wert von 2,61 Mrd. Euro neue Eigentümer.

Ursächlich hierfür ist eine unerwartete Abschwächung der Transaktionstätigkeit für derartige Portfolios im zweiten Halbjahr 2010. Insgesamt registrierte der Immobilienberater in diesem Zeitraum lediglich 18 Transaktionen im Rahmen derer etwa 13.000 Wohneinheiten gehandelt wurden (ca. 550 Mio. Euro). Im ersten Halbjahr 2010 waren es noch 23 Transaktionen mit rund 31.000 Wohneinheiten und einem Gesamtwert von ca. 1,62 Mrd. Euro und auch im zweiten Halbjahr 2009 war noch eine ähnliche Größenordnung zu beobachten (26.000 Wohneinheiten, ca. 1,28 Mrd. Euro).

„Das Problem ist nicht die Nachfrageseite, sondern das nach wie vor geringe Angebot an größeren Wohnportfolios“, konstatiert Matthias Franz, Associate im Bereich Corporate Finance von C&W Deutschland. „Das Interesse an deutschen Wohnimmobilienbeständen seitens internationaler Investoren ist vor dem Hintergrund der Stabilität dieser Anlageklasse und der erwarteten Mietpreissteigerungen insbesondere in den westdeutschen Ballungsräumen nach wie vor enorm“.

Insgesamt beobachtete C&W im Jahr 2010 zwölf Transaktionen mit mindestens 1.000 Wohneinheiten. Die drei größten Transaktionen, basierend auf der Zahl der gehandelten Einheiten, waren der Erwerb eines 59%-Anteils an der Tower Group mit insgesamt rund 9.900 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch BXR Real Estate Investment, die Akquisition des BGP-Portfolios mit ca. 4.700 Einheiten durch den Schweizer Investor Corestate Capital sowie der Ankauf eines Wohnportfolios mit 2.380 Einheiten in Ostdeutschland durch Westminster Immobilien GmbH.

Während das Segment 5.000 bis 10.000 Wohneinheiten mit einem Umsatzanteil von 13% (2009: 12%) nahezu konstant blieb, nahm der Anteil von Transaktionen mit 1.000 bis 5.000 Einheiten deutlich auf 57% zu (2009: 46%). Demgegenüber fanden mit 19% weniger Transaktionen mit 500 bis 1.000 Einheiten statt (2009: 28%). Die verbleibenden 11% entfallen auf Ankäufe mit 250 bis 500 Einheiten (2009: 14%).

Private Equity Investoren spielten im vergangenen Jahr wieder eine größere Rolle. Lag ihr Anteil gemessen an den angekauften Einheiten im Jahr 2009 bei lediglich 17%, stieg dieser 2010 wieder auf 47% an. Auf Verkäuferseite waren mit rund 42% insbesondere gelistete Immobilienunternehmen aktiv (2009: 23%).

Aufgrund der regionalen Verteilung der gehandelten Portfolios ist der Durchschnittspreis mit rund 740 Euro/m² im Vergleich zum Vorjahr zurückgegangen (780 Euro/m²). Die durchschnittlich erzielten Multiplikatoren fielen auf das 12,4-Fache bezogen auf die zugrunde liegende Ist-Nettokaltmiete (2009: 12,7-fach). Die Spannweite ist aber nach wie vor groß: Während für ostdeutsche Bestände in sekundären Lagen Multiplikatoren von deutlich unter zehn aufgerufen werden, sind Investoren bereit, für attraktive Portfolios in manchen westdeutschen Ballungsräumen mehr als das 16-Fache zu zahlen.

Während die Transaktionstätigkeit für Wohnportfolios ab 250 Einheiten zurückging, entwickelte sich jedoch das Segment mit 100 bis 250 Wohneinheiten überaus positiv. So wurden im Jahr 2010 insgesamt 43 Transaktionen mit 6.600 Wohneinheiten und einem Volumen von 590 Mio. Euro beobachtet. Im Vorjahr waren es lediglich 29 Transaktionen mit 4.500 Wohneinheiten und einem Transaktionsvolumen von 530 Millionen Euro. Darüber hinaus berichten Wohnungsgesellschaften von einem überaus großen Interesse von Privatinvestoren an kleineren Wohnanlagen, Mehrfamilienhäusern und Eigentumswohnungen.

„Neben deutschen Einzelhandelsimmobilien steht das Thema Wohnen bei vielen Investoren ganz oben auf der Agenda“, fasst Matthias Franz zusammen. „Allerdings setzt sich bei internationalen Investoren vor dem Hintergrund des nach wie vor knappen Angebots und der eher noch zunehmenden Konkurrenz langsam die Erkenntnis durch, dass es schwierig werden wird, kurzfristig ein signifikantes Portfolio aufzubauen.“