Weltweit vielversprechende Aussichten für Immobilieninvestoren – trotz außergewöhnlicher Schocks

Im ersten Quartal 2011 wurde die Welt von außergewöhnlichen Schocks erschüttert: Zwei Bundesstaaten Australiens sowie Landstriche von Südafrika und Brasilien wurden weiträumig überflutet. Der Nahe Osten und Nordafrika befinden sich politisch in Aufruhr, und Libyen wird zum Kriegsschauplatz.
Heftige Erdbeben erschütterten Christchurch in Neuseeland und vor allen Dingen Tohoku in Japan. Das Erdbeben in Japan rief gleichzeitig zwei weitere Katastrophen hervor: einen Tsunami und den schlimmsten Atomreaktor-Unfall seit 25 Jahren.

Dennoch haben alle diese Ereignisse, von denen viele tragischerweise und am schlimmsten in Tokohu mit dem Verlust von Menschenleben einhergingen, kaum Auswirkungen auf die Weltwirtschaft, einmal abgesehen vom Anstieg des Ölpreises auf über USD 100/Barrel. Bislang blieben die globalen Wachstumsprognosen für 2011 und 2012 bemerkenswert robust.
Trotz allem also: gute Bedingungen für Transaktionen auf den Immobilienmärkten.

Immobilien-Investoren konzentrieren sich auf Märkte, die folgende Merkmale aufweisen:

* starkes konjunkturelles Wachstum und Schaffung von Arbeitsplätzen
* eingeschränktes Angebot an neuen Gebäuden und
* begrenzter Wettbewerb durch andere Kapitalquellen
In der Praxis trifft man alle diese Komponenten nur selten perfekt aufeinander abgestimmt an. In Märkten mit einem starken konjunkturellen Wachstum bauen die Projektentwickler normalerweise neue Gebäude und die Nachfrage der Investoren nach Immobilien Ankäufen ist aufgrund der Wachstumsaussichten hoch. Daher steigen die Preise und spiegeln dieses Aufwertungspotenzial wider, während das Mietwachstum durch das steigende Angebot abgeschwächt wird. Häufig werden die besten Ankäufe getätigt, wenn die Wachstumsaussichten schwach und das Kapital knapp ist, insbesondere wenn ein Eigentümer schnell Kapital benötigt. Insofern sind gute Immobiliengeschäfte auf dem privaten Immobilienmarkt in allen Konjunkturlagen möglich.

Ein Umfeld steten konjunkturellen Wachstums ist für erfahrene Immobilien-Eigentümer wie z.B. börsennotierte REITs ideal für das aktive Management ihres Immobilienvermögens. REITs, die über die Möglichkeit verfügen, innerhalb ihres Immobilienbestandes zusätzliche Flächen zu schaffen, sollten in der Lage sein, die neugeschaffenen Flächen zu den ursprünglich veranschlagten Mieten oder darüber zu vermieten und damit Mehrwert für ihre Portfolios zu schaffen. Weiterhin sind die Anteilspreise für REITs im Vergleich zu anderen Asset-Klassen günstig. Die Dividenden von REITs sind in allen wichtigen Märkten höher als die der entsprechenden Staatsanleihen mit 10-jähriger Laufzeit. Dieser Vergleich ist ein wichtiger Bewertungsmaßstab. Im Februar 2007, kurz vor dem Preisverfall der REITs und vieler anderer Assetklassen, waren die Dividendenrenditen von REITs durchweg niedriger, als die der entsprechenden Staatsanleihen. Im Nachhinein betrachtet war dies ein starkes Verkaufsignal.

Die Immobilienmärkte sind am anfälligsten, wenn Fremdfinanzierung im großen Umfang zur Verfügung steht. Dies kommt regelmäßig dann vor, wenn die Banken zur Steigerung ihres Kreditvergabevolumens aggressiv vorgehen. Sie steigern ihren Marktanteil, indem sie Kreditnehmern niedrigere Margen anbieten oder indem sie für riskantere Projekte Kredite vergeben. Wenn dieses Bestreben der Steigerung des Marktanteils auf einen Zeitraum stabiler Immobilienwerte folgt, in dem es wenig Kreditausfälle gab, können die Kreditvergabe-Standards deutlich schlechter werden, wenn die Kreditvergabe-Ausschüsse die wahren Risiken unterschätzen.

Derzeit sind sich die Kreditausschüsse der Banken der mit der Kreditvergabe für Gewerbeimmobilien einhergehenden Risiken voll bewusst. Hinzu kommt, dass sie ihr Kreditvergabevolumen nicht ausweiten wollen – sie wollen das Kreditvergabevolumen eher einschränken. In diesem Umfeld dürften die Immobilienpreise wahrscheinlich auf einem realistischen Niveau bleiben. Diese Voraussetzung ist ideal für langfristige Investoren, die an attraktiven und stabilen Dividenden von Immobilien mit ihren laufenden Erträgen interessiert sind.

Die besten Investitionsgelegenheiten für Immobilien können in folgende zwei Kategorien unterteilt werden:

* Zusammenarbeit mit Banken, die ihr Kreditvergabevolumen insgesamt senken wollen, sowie
* Projektentwicklungen in wachsenden Märkten, insbesondere in Schwellenländern, mit hoher Urbanisierungsrate.

Immobilienkredite im Wert von USD 900 Mrd. werden allein in den USA in den nächsten drei Jahren fällig und weil ein großer Teil davon zum Zeitpunkt des Markthöhepunktes in den Jahren 2005/07 abgeschlossen wurde, sind viele von ihnen nun notleidend und können nicht einfach refinanziert werden. Die Situation in Europa ist sehr ähnlich. Etablierte Immobiliengesellschaften sind gut aufgestellt, interessante Transaktionen mit Kreditgebern abzuschließen, die ihre notleidenden Portfolios reduzieren wollen.

Projektentwicklungen sind normalerweise eine sehr rentable Strategie in Märkten, in denen die Nutzernachfrage zunimmt, das Angebot aber nicht „überreagiert“ hat.

Projektentwicklungen sind jedoch ein komplexes Geschäft – nur wenn sie von einem erfahrenen Entwickler in einem aktiven Markt durchgeführt werden, bieten sie attraktive Erträge.

Trotz aller Schocks, die die Welt in der jüngsten Vergangenheit erlebt hat, sind die Aussichten für globale Immobilieninvestitionen sehr viel versprechend, insbesondere für diejenigen, die auf lange Sicht zuverlässige Dividenden suchen.

Robin Goodchild, International Director Strategy & Research, LaSalle Investment Management