UK-Immobilienmarkt gespalten zwischen erstklassigen Londoner Lagen und den übrigen Regionen

Über ein Jahr nach der tiefsten Wirtschaftskrise der Nachkriegszeit scheint sich der Immobilienmarkt in Großbritannien zu erholen – zumindest im Hinblick auf erstklassige Standorte in London. Laut der jüngsten King Sturge-Marktananalyse zum britischen Markt wird der Immobilienmarkt durch eine anhaltende Divergenz zwischen gut vermieteten erstklassigen Objekten in zentraler Londoner Lage und Immobilien mit niedrigeren Kapitalwerten in den übrigen Regionen gekennzeichnet.

Für 2010 erwartet King Sturge eine Erholung des Londoner Büromarktes, die sich bereits in den beiden letzten Quartalen 2009 abzeichnete. Die Entspannung betrifft vor allem die begrenzt vorhandenen hochwertigen Immobilien in Top-Lagen. So erwartet der Immobiliendienstleister für Ende 2010 einen 10,5-prozentigen Anstieg der Spitzenmiete in der City auf 48,00 €/qm/Monat sowie eine Reduzierung der Incentives. Für Spitzenmieten in London West-End wird ein Anstieg der Spitzenmiete um 7,6 Prozent auf 71,00 €/qm/Monat prognostiziert.

„Außerhalb Londons sieht die Situation anders aus“, erklärt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „In den Regionen war die Mietpreiskorrektur während der Krise mit einer Abwertung von sieben bis zehn Prozent milder als in London, wo die Mieten um rund 40 Prozent fielen. Für 2010 erwarten wir außerhalb Londons ein weiteres Absinken der Mieten, allerdings hat sich die Abnahme verlangsamt.“ Während die Erholung des Büromarktes in London traditionell vom Finanzsektor getragen wird, haben sich viele regionale Märkte auf den öffentlichen Sektor verlassen, der seine Flächenbedürfnisse jedoch wegen der hohen Staatsschulden einschränken muss. Wahrscheinlich werden Manchester und Bristol die regionale Erholung anführen, während Birmingham und Leeds gegenwärtig schwächer abschneiden.

In London City befindet sich die Büronachfrage mit mindestens 278.700 Quadratmetern derzeit erstmals seit zwei Jahren in einem besseren Zustand. Für das Gesamtjahr erwartet King Sturge eine Zunahme der Büroflächennachfrage in diesem Teilmarkt auf 325.000 Quadratmeter. „Zwar gibt es derzeit auf dem britischen Immobilienmarkt eindeutige Signale der Erholung“, so Hettrich, „doch entscheidend ist, wie der Markt auf die steigende Arbeitslosigkeit und Staatsverschuldung, sinkende Konsumausgaben, anziehende Rohstoffpreise und die Beendigung fiskalischer Stimulationsprogramme und niedriger Zinssätze reagieren wird.“

Zögerliche Stabilisierung im Einzelhandelssegment

Im Einzelhandelssektor erwartet King Sturge für die nächsten beiden Jahre sinkende Mieten, jedoch auf niedrigerem Niveau als zum Höhepunkt der Krise. Für 2010 wird eine Reduktion um 3,1 Prozent, für 2011 um 1,3 Prozent prognostiziert. Die Leerstandsraten werden laut der Marktanalyse Ende 2010 zwischen zehn und zwölf Prozent liegen – im Vergleich zu rund 20 Prozent im vergangenen Jahr. Dabei werden starke Unterschiede zwischen zentralen Lagen und sekundären sowie tertiären Märkten erwartet.

Fokus auf Qualität

Die Fertigstellung von Projektentwicklungen und die Verschiebung neuer Projekte wird in London das Angebot an erstklassiger Bürofläche verknappen, so dass wieder erste spekulative Entwicklungen beginnen. Hettrich hält fest: „Alles in allem wird dieses Jahr die Nachfrage wahrscheinlich flau bleiben, die Situation sich stabilisieren und eine Konzentration auf Qualität stattfinden. Zweitklassige Bestände werden durch Green-Building-Richtlinien weiter abgewertet. Bleibt der Sterling-Kurs weiter niedrig, wird sich die Aktivität ausländischer Investoren in London fortsetzen.“