Transaktionsvolumen Q2 – 2012 bei Logistik- und Industrieimmobilien trotzt rückgängiger Gesamtmarktentwicklung

Dieser gab im Vorjahresvergleich rund 15 % auf etwa 9,4 Mrd. € nach. „Bezogen auf das Transaktionsvolumen waren Logistik- und Industrieimmobilien damit das viertbeliebteste Anlagevehikel nach Büro-, Einzelhandels- sowie mischgenutzten Immobilien“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Der Anteil internationaler Investoren lag mit rund 41 Prozent ebenso über dem Gesamtmarktniveau wie der von Portfoliotransaktionen mit gut 45 Prozent“, ergänzt er weiter.

Größere Portfolioan- und -verkäufe internationaler Investoren

Internationale Investoren waren im ersten Halbjahr sowohl auf Käufer- als auch auf Verkäuferseite in größerem Umfang aktiv. Prologis bzw. von Prologis verwaltete Fonds verkauften Anfang des Jahres im Rahmen eines Share Deals insgesamt acht Logistikimmobilien mit über 240.000 m² Mietfläche für etwa 137 Mio. € an einen von Tristan Capital Partners verwalteten Fonds. Des Weiteren trennte sich Dexus Fund Management Ltd. in mehreren Schritten vom größten Teil der in Deutschland gelegenen Immobilien. Edeka Südwest übernahm Anfang des Jahres drei überwiegend selbst genutzte Immobilien in der Region Heilbronn. Hansteen Holdings erwarb dann im weiteren Jahresverlauf sechs Immobilien für rund 26 Mio. € von Dexus. „Vor allem aufgrund dieser großvolumigen Transaktionen lag der Anteil von Bestandsimmobilien bei knapp 82 Prozent. Auf Neubauten beziehungsweise sich im Bau befindliche Logistikimmobilien entfielen nur knapp 12 Prozent des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2012“, analysiert Andreas Trumpp.

Drei Käufergruppen teilten sich den Markt

Offene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds sowie Opportunity und Private Equity Fonds hatten mit jeweils rund 30 % und einem Anlagevolumen von ca. 181 Mio. € bzw. 177 Mio. € die höchsten Marktanteile auf Käuferseite. Bedingt durch Ankäufe von Eigennutzern wie beispielsweise Edeka Südwest lagen Corporates und Eigennutzer mit rund 17 % und 102 Mio. € Anlagevolumen auf dem dritten Platz. Ein ähnlich eindeutiges Bild zeigte sich auf Verkäuferseite. Projektentwickler trennten sich von Logistik- und Industrieimmobilien mit einem Wert von ca. 266 Mio. €, was einem Marktanteil von 45 % entsprach. Dieser war damit höher als der der beiden nächstplatzierten Verkäufergruppen der Asset und Fund Manager (19 % und 112 Mio. €) sowie der Corporates (16 % und 95 Mio. €) in Summe.

Erstklassige Produkte sind nach wie vor Mangelware

„Ähnlich wie im Büroimmobiliensegment konzentriert sich der größte Teil der Nachfrage bei Logistik- und Industrieimmobilien auf Core- und Core-plus-Objekte in den Ballungsräumen“, sagt Marcus Blumenthal, Senior Consultant Industrie und Logistik bei Colliers International, München. Aufgrund des geringen Angebots gibt es hier aber wie im Gesamtmarkt einen spürbaren Nachfrageüberhang vor allem von Seiten deutscher Investoren. „Auffällig ist, dass seit Jahresbeginn Investoren am Markt auftreten, die bisher nur in Büro- und Einzelhandelsimmobilien investierten, nun aber auch Logistikimmobilien in ihr Suchprofil aufnehmen, um ihre Renditevorgaben erfüllen zu können“, betont Marcus Blumenthal. Entsprechende Objekte sind aber rar gesät. Die Spitzenrenditen für erstklassige Logistikimmobilien sanken daher in den meisten Standorten nochmals leicht ab. In Düsseldorf (7,25 %) und Frankfurt am Main (6,50 %) ging es um jeweils 25 Basispunkte nach unten, in Berlin (7,40 %) und München (6,90 %) um jeweils 10 Basispunkte. In Hamburg blieb die Spitzenrendite mit 7,20% stabil. Lediglich in Stuttgart stieg sie um 10 Basispunkte auf 7,20 %.

Ausblick: Umfangreiche Marktaktivitäten im zweiten Halbjahr zu erwarten

„Der Mangel an investmentfähigen, d.h. modernen Logistikimmobilien wird auch im zweiten Halbjahr bestehen bleiben, da sich die Projektentwickler wegen der strengen Vorgaben der Finanzierungsseite weiter zurückhalten“, fasst Marcus Blumenthal zusammen. „Dabei würden spekulative Entwicklungen dem Markt vor allem in den Logistikzentren sehr gut tun, da etliche Großmieter aktiv auf Flächensuche sind“, ergänzt er. Limitierend wirken sich neben den strengen Finanzierungsbedingungen zudem die begrenzte Zahl an geeigneten Grundstücken sowie die hohen Grundstückspreise insbesondere im süddeutschen Raum aus. In Schwung kommen wird im zweiten Halbjahr nach unseren Erwartungen der Markt für value-add- und opportunistischere Investments. Trotz der nach wie vor oft unterschiedlichen Preis- und Renditevorstellungen von Käufern und Verkäufern befinden sich einige Verkäufe in Vorbereitung. Insgesamt dürfte das Transaktionsvolumen mittelfristig weiter steigen, da die ersten Exitstrategien von Seiten der in den Jahren 2006 bis 2008 besonders aktiven Investoren umgesetzt werden. Größere Änderungen bei den Spitzenrenditen sind derzeit nicht zu erwarten, da sich die Angebotssituation bei erstklassigen Objekten kurzfristig nicht entspannen wird.