Touristische Attraktivität wirkt sich positiv auf die Einzelhandelsmieten aus

Welchen Einfluss hat die touristische Attraktivität einer Stadt auf die Höhe der Einzelhandelsmieten? Kemper’s Jones Lang LaSalle, die deutsche Handelsimmobiliensparte von Jones Lang LaSalle, hat den Zusammenhang anhand der Gästeübernachtungen in den 100 wichtigsten Einzelhandelsstandorten untersucht. Danach wirkt sich die Zahl der Gästeankünfte einer Stadt nachweislich auf die Höhe der Einzelhandelsmieten aus. Der tourismusindizierte Anstieg der Mieten zeigt sich besonders stark im Intervall zwischen 0 und einer Million Übernachtungen. Den Anteil der Gäste am Einzelhandelsumsatz einer Stadt beziffert Kemper’s Jones Lang LaSalle mit jährlich bis zu 25 Prozent.

Bis zu 25 Prozent des jährlichen Einzelhandelsumsatzes einer Stadt entfallen auf Touristen und Besucher

Die touristische Attraktivität einer Stadt ist für den Einzelhandel von hoher Bedeutung. Metropolen wie Köln profitieren von einem regen Shopping-Tourismus. Gleiches gilt für Standorte mit historischen Sehenswürdigkeiten. Nach Schätzungen des Berliner Einzelhandels stammt jährlich fast jeder vierte Euro aus der Geldbörse eines Gastes. In ähnlichem Umfang tragen Touristen zum Einzelhandelsumsatz in Hamburg bei. Im Durchschnitt der 100 für den Einzelhandel bedeutsamsten Städte in Deutschland liegt der Anteil der Gäste am jeweiligen jährlichen Einzelhandelsumsatz nach Schätzung von Kemper’s Jones Lang LaSalle bei etwa 15 Prozent.

Top 25-Rankings nach Übernachtungszahlen und Spitzenmieten nahezu deckungsgleich

Der Untersuchung zufolge werden in den 25 meistbesuchten Städten jeweils mindestens 425.000 Gästeübernachtungen pro Jahr gezählt. Elf Städte bringen es auf mehr als eine Million Übernachtungen. Spitzenreiter ist Berlin mit fast acht Millionen Übernachtungen. Die Top 5 komplettieren die Metropolen München, Hamburg, Frankfurt und Köln. Die Korrelation zwischen Miethöhe und Übernachtungszahlen unter den Top 25 ist signifikant. Bis auf wenige Ausnahmen stimmen die Top 25-Rankings nach Übernachtungen und Miethöhe überein. Nur in Rostock, Lübeck und Karlsruhe wird das Potenzial vergleichsweise hoher Übernachtungszahlen offenbar nur teilweise ausgeschöpft oder durch andere Einflussgrößen überlagert.

Touristisch attraktive Klein- und Mittelstädte erzielen überdurchschnittliche Ladenmieten

Besonders deutlich ist der Zusammenhang zwischen Übernachtungszahlen und Miethöhe nach Angaben von Kemper’s Jones Lang LaSalle in den kleineren Städten mit hoher touristischer Anziehungskraft. So weisen etwa Passau, Trier, Heidelberg, Würzburg, Regensburg und Bamberg jährlich zwischen drei und fünf Gästeübernachtungen je Einwohner auf. Unter allen 100 Standorten können nur die Metropolen Frankfurt, München und Düsseldorf in dieser Hinsicht mitziehen. Die Mieten in den genannten Klein- und Mittelstädten sind gemessen an der Einwohnerzahl durchweg überdurchschnittlich.

In den 25 meistbesuchten Städten werden im Durchschnitt Ladenmieten in Höhe von rund 150 Euro/m² erzielt

Insgesamt beträgt die durchschnittliche Spitzenmiete der 25 meistbesuchten Städte 153 Euro/m². Städte, die im Gästeranking die Plätze 25 bis 50 belegen, erzielen durchschnittlich 74 Euro/m². Die 50 Städte mit den niedrigsten Gästeübernachtungen liegen im Mittel bei 50 Euro/m².

Weitere Einflussfaktoren können den Zusammenhang in Einzelfällen überlagern

Natürlich nimmt nicht nur der Tourismus Einfluss auf das Mietniveau. Andernfalls müssten Städte wie Magdeburg, Oberhausen, Ludwigshafen oder Wolfsburg aufgrund der relativ hohen Anzahl an Gästeankünften deutlich höhere Mieten aufweisen, als es tatsächlich der Fall ist. Stattdessen überlagern hier Effekte wie eine niedrige Kaufkraft, ein wettbewerbsintensives Umfeld oder singuläre Touristenattraktionen ohne Verbindung zum innerstädtischen Einzelhandel die positive Gästebilanz.

Helge Scheunemann, Leiter Research Deutschland bei Jones Lang LaSalle, zieht folgendes Fazit der Untersuchung: „Die touristische Attraktivität einer Stadt hat erheblichen Einfluss auf den lokalen Einzelhandel. Umgekehrt ist der Einzelhandel ein wichtiger Teil des touristischen Serviceangebotes einer Stadt. Diese gegenseitige Wechselbeziehung hat nachweislich Auswirkungen auf die Flächennachfrage und das Mietpreisniveau. Zwar bedeuten hohe Gästezahlen nicht prinzipiell eine höhere Miete. Regionale oder lokale Besonderheiten können den kausalen Zusammenhang in Einzelfällen überlagern. Der Zusammenhang zwischen Touristenzahlen und der Höhe der Einzelhandelsmiete ist aber statistisch gesehen signifikant. Städtebauliche Investitionen in die touristische Attraktivität fördern also indirekt auch den Einzelhandel. Umgekehrt sind die Gästeübernachtungen für die Expansionsplanung von Handelsunternehmen eine interessante Entscheidungsgröße.“