TLG IMMOBILIEN Marktbericht: Verhaltener Optimismus auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt

Zahlreiche Verweise von staatlichen Stellen sowie von Industrie- und Handelskammern auf den Bericht zeigten, dass dieser Bericht mittlerweile zu einer Institution geworden sei. Für den heute vorgelegten Bericht hat die TLG IMMOBILIEN nahezu 2.000 interne und externe Immobilienmarktdaten analysiert.

Auch Ostdeutschland ist von der Rezession betroffen. Jedoch so fielen die Einbrüche hier bislang geringer aus als im gesamtdeutschen Durchschnitt. Dies ist laut Ifo Institut für Wirtschaftsforschung (Niederlassung Dresden) vor allem in der geringeren Exportabhängigkeit der ostdeutschen Wirtschaft begründet. Zudem sei bisher die Konsumgüterindustrie stabil - eine Branche, die in Ostdeutschland überproportionale Bedeutung hat.

Diese Entwicklung spiegelt sich auch auf den hiesigen Immobilienmärkten wieder. Insgesamt ging in den kreisfreien Städten Ostdeutschlands im Jahr 2008 zwar der mit Grundstückstransaktionen realisierte Geldumsatz gegenüber dem Vorjahr um nahezu die Hälfte auf 11,86 Milliarden Euro zurück. Das lag vor allem am Rückgang der Paketverkäufe an institutionelle Investoren, insbesondere in Berlin. Die Zahl der Transaktionen war demgegenüber nur um 11 % rückläufig.

Berlin konnte den höchsten Geldumsatz mit 7,25 Millionen Euro wie auch 2007 verzeichnen, gefolgt von Dresden (1,14 Milliarden Euro) und Leipzig (1,1 Milliarden Euro). Weimar (+ 87,9 %) und Rostock (+44,4 %) konnten gegenüber 2007 sogar besonders kräftige Umsatzsteigerungen verbuchen.

Wohnimmobilienmarkt stabilstes Segment

„Bei allen Unsicherheiten, die das Jahr 2008 in wirtschaftlicher Sicht bestimmt haben, erwiesen sich Wohnimmobilien als stabilstes und risikoärmstes Segment, nicht zuletzt wegen günstiger Refinanzierungsmöglichkeiten“, erläutert Dr. von Obstfelder. Mehr als die Hälfte der Deutschen ist heute der Auffassung, dass Immobilien im Unterschied zu anderen Anlageformen den besten Schutz vor Preisverfall und Wertverlust bieten können.

Die höchsten Preise für frei stehende Eigenheime in Ostdeutschland werden laut TLGImmobilienmarktbericht weiterhin in Potsdam (160.000 – 500.000 €) verzeichnet. Es folgen Jena (150.000-470.000€), Dresden (120.000-450.000€), Leipzig (120.000-375.000€) und Erfurt (110.000-350.000€).

Neubrandenburg hingegen verzeichnet im Schnitt die am stärksten rückläufigen Preise. Auch bei den Preisen für Reihenhäuser heißt der Spitzenreiter Potsdam (150.000-340.000€), gefolgt von Dresden (100.000-240.000€) und Aufsteiger Stralsund (80.000 – 240.000 €), das auch die stärksten Zuwächse verzeichnen kann. Eigentumswohnungen sind in Rostock am teuersten. In Warnemünde reichen die Preise für Neubauten bis 4.000 €/m2, bei modernisierten Altbauten sogar bis 4.600 €/m2. Auf den Plätzen 2 und 3 liegen Potsdam (modernisierte Altbauten: 1.000 – 3.800 €/m2; Neubauten:

1.500 – 3.400 €/m2) und Dresden (modernisierte Altbauten: 1.000-3.500€/m²; Neubauten: 1.400-2.800€/m²).

Die Mieten für Neubauten blieben in der Mehrzahl der untersuchten Städte konstant. Nicht zuletzt aufgrund anhaltend steigender Bevölkerungszahlen festigte Potsdam dabei seine Position als teuerster Mietstandort (außerhalb von Berlin) mit Spitzenmieten für Neubauten bis 10,50 €/m2.

Aus gleichem Grund folgen auf den Plätzen Dresden (bis 8,30 €/m2) und Leipzig (bis 7,80 €/m2). Die Altbaumieten sind in neun der untersuchten 22 Städte gestiegen. Dabei verzeichnete Wismar die dynamischste Mietentwicklung. Hier reichen die Mieten inzwischen von 4,50 bis 6,60 €/m2. Auch in den thüringischen Städten Eisenach, Erfurt sowie Jena gab es deutliche Preissteigerungen.

Gewerbe und Einzelhandel mit Licht und Schatten

Die in 2008 insgesamt noch relativ stabile wirtschaftliche Lage wirkte auch auf die Bodenpreise für gewerbliche Flächen aus, die in einigen Städten im Vergleich zum Vorjahr noch stiegen. Hervorzuheben sind hier Magdeburg, Stralsund sowie Schwerin.

Leicht steigende Preise verzeichneten auch Rostock sowie Potsdam. In der Mehrzahl der kreisfreien Städte bewegten sich die Preise konstant auf Vorjahresniveau. Die höchsten Gewerbeland-Preise außerhalb Berlins werden derzeit – wie auch im Vorjahr - in Dresden (25 bis 165 €/m2) und Potsdam (35 bis 150 €/m2) ergibt.

Die Einzelhandelsmieten entwickelten sich 2008, beeinflusst durch eine Zunahme der Kaufkraft in den meisten ostdeutschen Regionen, in vielen Städten positiv. Die dynamischste Entwicklung bei kleinen Einzelhandelsflächen bis 100 m² im Geschäftskern war in Erfurt festzustellen. Mieten für größere Flächen (ab 150 m2) in Zentrumslage zogen in Stralsund am stärksten an. Mieten im Nebenkern verteuerten sich insbesondere in Leipzig. Wie auch im Vorjahr sind Dresden und Leipzig dank ihrer hoch frequentierten Haupteinkaufsstraßen die teuersten Einzelhandelsstandorte Ostdeutschlands. Während für kleinere Flächen im Geschäftskern bis 115 €/m2 (Leipzig) gezahlt werden, reichen die Preise für größere Flächen bis 60 €/m2 (Leipzig).

Auch wenn die Finanzkrise zu tendenziell sinkendem Bedarf führt, konnten sich die Mietpreise für Büros in Ostdeutschland 2008 noch weitgehend auf Vorjahresniveau behaupten oder stiegen sogar noch leicht an. In Dresden etwa wurde der höchste Flächenumsatz seit 2000 erzielt.

Die höchsten Mietpreise für Objekte mit gutem Nutzwert werden (außerhalb Berlins) derzeit in Erfurt (6,00 - 12,50 €/m2) und Rostock (8,00 – 12,00 €/m2) aufgerufen. Es folgen Potsdam und Magdeburg (beide 8,00 – 11,00 €/m2) sowie Leipzig (7,50 – 11,00 €/m2) und Cottbus (7,00 – 11,00 €/m2).

Die Büroflächennachfrage geht allerdings seit 2009 deutlich zurück.

Berlin weitgehend stabil, Wohnungsmarkt zieht an In der Hauptstadt sind die Wohnungsmieten 2008 in nahezu allen Lagen im Mittel gestiegen.

Primär gab es die Zuwächse aber eher bei den Spitzenmieten als bei den Eingangsmieten der jeweiligen Segmente.
Besonders hoch fielen die Steigerungen bei Mieten für Gebäude aus, die zwischen 1950 und 1972 bezugsfertig waren. Hier reichen die Mietpreise in guten Lagen aktuell von 6,50 bis 10,00 €/m2, in den einfachen Lagen von 3,60 – 7,00 €/m2. Auch für Neubauten (ab 1991 bezugsfertig) wurden die Mieten in guten Lagen deutlich teurer (6,80 – 13,00 €/m2).

Die Bodenpreise für den individuellen Wohnungsbau bewegten sich im Ostteil der Stadt konstant auf Vorjahresniveau. Wie im Vorjahr liegt der Eingangspreis für einfache Lagen bei 80 €/m2, der Spitzenpreis für gute Lagen bei 230 €/m2. Im Westteil der Stadt haben sich die Eingangspreise in allen Lagen verteuert. Hier beginnt die Preisspanne jetzt bei einfachen Lagen bei 120 €/m2. In guten Lagen beginnen die Presie bei 240 €/m2. Die Höchstpreise reichen in guten Lagen bis 740 €/m2.

Die Einzelhandelsmieten im Geschäftskern sind sowohl im Ost- als auch im Westteil der Stadt gestiegen. Kleinere Flächen bis 100 m2 kosten bis zu 130 €/m2. Besonders deutlich fiel die Preissteigerung bei den größeren Flächen (ab 150 m²) aus. Hier werden im Ostteil 15 – 90 €/m2 verlangt, im Westteil 15 – 100 €/m2. In den Toplagen der Bundeshauptstadt bewegten sich die Mieten auf Vorjahresniveau. Die Spitzenpreise liegen hier bei 220 €/m2 im Westteil der Stadt sowie bei 160 €/m2 im Ostteil. Die Büromieten blieben in Nebenlagen und 1A-Lagen konstant.