Tiefpunkt am Investmentmarkt Deutschland durchschritten

Transaktionsvolumen
Bis Jahresende wechselten in Deutschland gewerbliche Immobilien im Wert von ca. 10,54 Mrd. € den Eigentümer, ein Rückgang von ca. 48,1 % im Vergleich zum Vorjahr. Während allerdings die ersten sechs Monate des Jahres noch vergleichsweise ruhig verliefen und ca. 4,53 Mrd. € in Gewerbeimmobilien angelegt wurden, konnte in der zweiten Hälfte des Jahres eine Steigerung des Transaktionsvolumens um ein knappes Drittel auf ca. 6,01 Mrd. € verzeichnet werden. Umsatzmindernd wirkte dabei unter anderem die mangelnde Produktverfügbarkeit im Core-Bereich, trotz der insbesondere in den letzten sechs Monaten des Jahres regen Nachfrage seitens privater und institutioneller Investoren. Alles in allem wurden 2009 bei 716 untersuchten Investments durchschnittlich knapp 15 Mio. € pro Transaktion investiert.
Rund 56,9 % der bundesweiten Jahresleistung wurden in den von Colliers PropertyPartners untersuchten Top 6 erzielt, insgesamt ca. 6,00 Mrd. €. Damit hat sich das Transaktionsvolumen in den Top 6, verglichen mit 2008, um ca. 31,3 % verringert. Aufgrund eines sehr lebhaften vierten Quartals lag Hamburg am Jahresende mit einem Investmentvolumen von ca. 1,46 Mrd. € (-18,8 % im Vorjahresvergleich) vor München mit ca. 1,35 Mrd. € (-32,8 %) und Berlin mit 1,25 Mrd. € (-43,2 %). Als stabilster Investmentmarkt kristallisierte sich trotz des deutlichen Rückgangs auf dem Bürovermietungsmarkt die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt Düsseldorf heraus. 887 Mio. € Transaktionsvolumen bedeuten lediglich eine geringe Abnahme von 4,0 % im Vergleich zu 2008. Deutlicher wiederum fielen die Rückgänge in Frankfurt und Stuttgart aus. Vor allem der Frankfurter Investmentmarkt litt trotz einer deutlichen Stimmungsaufhellung und Zunahme der Kaufaktivitäten zum Jahresende hin am meisten unter der Investorenzurückhaltung der letzten 12 Monate. 730 Mio. € Transaktionsvolumen bedeuten ein Minus von 44,2 % im Vergleich zum Vorjahr und gleichzeitig das schwächste Investmentjahr in den vergangenen 10 Jahren. Auch Stuttgarts Investmentmarkt notierte mit einem Investmentvolumen von ca. 320 Mio. € um über ein Drittel unter dem Vorjahresergebnis.

Käufer- und Verkäufergruppen
Deutschlandweit waren eigenkapitalstarke Investoren dominierend. Offene Immobilienfonds investierten 2009 ca. 2,36 Mrd. € in gewerblich genutzte Liegenschaften (dies entspricht einem Marktanteil von 22,1 %), geschlossene und Spezialimmobilienfonds investierten ca. 1,41 Mrd. € (13,3 % Marktanteil) und private Anleger knapp 1,08 Mrd. € (10,1 %). Auch Projektentwickler und Bauträger sorgten für einen Wirtschaftsaufschwung vor und kauften Grundstücke, Bestands- und Entwicklungsobjekte usw. für ca. 1,46 Mrd. € (13,7 %) ein, was ihnen den zweiten Platz einbrachte.
Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Analyse der Top 6. Offene Immobilienfonds investierten dort ca. 1,42 Mrd. €, was einem Marktanteil von 23,9 % entspricht. Mit ca. 1,01 Mrd. € konnten Privatinvestoren ebenfalls knapp die 1 Mrd. €-Schwelle überschreiten. Ihr eindeutiger Fokus liegt, im Abgleich mit den Deutschlandzahlen, also auf den Wirtschaftszentren der Bundesrepublik. Den größten bekannten Einzeldeal des Jahres 2009, der Kauf des Büro- und Hotelobjektes „Lenbach Gärten“ in München für über 200 Mio. €, tätigte eine Gruppe von Privatinvestoren.

Auf Verkäuferseite waren deutschlandweit vor allem Projektentwickler und Bauträger mit einem Verkaufsvolumen von ca. 2,91 Mrd. € aktiv. Trotz der insgesamt immer noch spürbaren Zurückhaltung seitens der Investoren erzielten sie einen Marktanteil von 27,3 %. Non-Property-Unternehmen trennten sich im Wert von ca. 1,25 Mrd. € (11,7 % Marktanteil) von nicht mehr betriebsnotwendigen Immobilien.
In den Top 6 lagen ebenfalls die Projektentwickler und Bauträger mit einem Verkaufsvolumen von ca. 1,56 Mrd. € und einem Marktanteil von 26,3 % an der Spitze der Verkäuferseite. Immobilienaktiengesellschaften mit ca. 789 Mio. € (13,3 % Marktanteil) und Offene Immobilienfonds mit ca. 639 Mio. € (10,7 % Marktanteil) folgten mit einigem Abstand auf den weiteren Plätzen.

Investitionsobjekte
Büroimmobilien waren deutschlandweit die beliebtesten Anlageobjekte. Insgesamt wurden ca. 4,33 Mrd. € (40,7 % Marktanteil) in diese Assetklasse investiert. Einzelhandelsimmobilien folgten 2009 mit einem Investmentvolumen von 2,42 Mrd. € und einem Marktanteil von 22,8 % auf dem zweiten Platz. Unbebaute bzw. Entwicklungsgrundstücke wurden im Wert von gut 790 Mio. € (7,4 % Marktanteil) gekauft.
In den von Colliers PropertyPartners untersuchten Städten waren Büroimmobilien mit ca. 3,09 Mrd. € Investitionsvolumen und einem 52,0 % Marktanteil die mit Abstand beliebtesten Anlageobjekte. Bereits auf dem zweiten Platz folgten mit ca. 1,32 Mrd. € (22,2 % Marktanteil) gemischt genutzte und sonstige Immobilien. Dieser außergewöhnlich hohe Anteil erklärt sich unter anderem daraus, dass hierzu beispielsweise die „Lenbach Gärten“ in München mit einem Verkaufsvolumen von über 200 Mio. €, ein Parkhaus in Frankfurt mit knapp 100 Mio. € sowie eine BMW-Niederlassung in Stuttgart mit 51 Mio. € Verkaufsvolumen beitrugen. Auf dem dritten Platz landeten Einzelhandelsimmobilien, die einen Marktanteil von 13,5 % und ein Verkaufsvolumen von ca. 805 Mio. € erreichten.

Renditen
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien haben sich im Vergleich zum Vorquartal nur wenig bewegt. München liegt mit einer Spitzenrendite von 4,75 % weiterhin an der Spitze, gefolgt von Hamburg mit aktuell 5,0 % und Frankfurt mit 5,3 %. Berlin und Stuttgart liegen gleichauf bei 5,5 %, Düsseldorf weist aktuell 5,75 % auf. Berlin und Hamburg haben sich somit um 20 Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal verteuert, Frankfurt um 10 Basispunkte. Die Spitzenrenditen in den anderen Standorten waren stabil.

Fazit und Prognosen
Für 2010 rechnen wir im Vergleich zu 2009 deutschlandweit mit einer Steigerung des Investmentvo-lumens um 10 bis 20 %. Es wird außerdem stark davon abhängen, wie sich der Vermietungsstand und damit die Weiterverkaufsmöglichkeit der Core- und Core-plus-Objekte entwickeln. Wie bereits im Jahr 2009 werden auch 2010 zunächst vor allem weitgehend voll vermietete Gebäude in guten und sehr guten Lagen mit möglichst mehreren bonitätsstarken Mietern im Investorenfokus stehen. Dementsprechend rechnen wir aufgrund des begrenzten Angebots in diesem Marktsegment mit weiter stabilen Spitzenrenditen. In einigen Fällen werden die Faktoren aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage auch wieder ansteigen. Aufgrund der starken Zurückhaltung zur Entwicklung spekulativer Neubauvorhaben sehen wir darüber hinaus 2012 eine Verknappung der von institutionellen Investoren bevorzugten Neubauten.
Abseits der Innenstadt- und Innenstadtrandlagen waren 2009 nur geringe Marktaktivitäten zu beobach-ten. Obwohl opportunistische Investments nachgefragt wurden, lagen die Preisvorstellungen von Interes-senten und potentiellen Verkäufern nach wie vor zu weit auseinander. Hier sehen wir bis etwa Mitte 2010 keine nennenswerten Veränderungen, da die in der Boomphase abgeschlossenen Finanzierungen in der Regel erst ab 2011 zur Prolongation anstehen. Bei Produkten, deren Finanzierung nicht durch den aktuell erzielten Cashflow bedient werden kann, werden allerdings vor diesem Zeitpunkt Aktivitäten zu verzeichnen sein.
Das mögliche Transaktionsvolumen begrenzend wirken vorerst die weiter hohen Eigenkapitalforderungen der Banken, die geringere Anzahl der auf der Finanzierungsseite zur Auswahl stehenden Marktteilnehmer und die Absorption von Eigenkapital, das bei anstehenden Prolongationen bestehender Kreditverträge gegebenenfalls ferner eingesetzt werden muss. Zusätzlich zu der erkennbar wieder anziehenden Nachfrage deutscher institutionellen Investoren in der Bundesrepublik wird die vergleichsweise Stabilität der Büromärkte der Mehrzahl der deutschen Großstädte dazu beitragen, dass wieder mehr ausländisches Investitionskapital sichere Anlagen hierzulande sucht.