Stuttgarter Markt für Wohn- und Geschäftshäuser boomt

Die Fundamentaldaten für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser* sind in Stuttgart nach wie vor günstig. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie eine prosperierende Wirtschaft lassen die Nachfrage nach Wohnraum in Stuttgart weiter ansteigen. Trotz einer wachsenden Neubautätigkeit kann die Nachfrage nicht kompensiert werden, was zu einer weiteren Erhöhung der Mieten in der baden-württembergischen Landeshauptstadt führt. „Davon besonders betroffen sind die mittleren Lagen, in denen die Mieten zwischen 6,20 und 9,80 Euro pro Quadratmeter liegen“, berichtet Volker Merk, Büroleiter bei Engel & Völkers Commercial Stuttgart. In den sehr guten Hanglagen erreichten die Mieten bis 17 Euro pro Quadratmeter.

Anlageimmobilien stark gefragt
Vor diesem Hintergrund und der Schuldenkrise einiger europäischer Staaten erlebte der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Stuttgart im Jahr 2010 mit dem höchsten Gesamtumsatz der vergangenen zehn Jahre einen deutlichen Aufschwung. „Zahlreiche Privatinvestoren schichten ihr Anlageportfolien um und legen ihr Kapital vermehrt in Wohn- und Geschäftshäuser an“, ergänzt Merk. Demzufolge stieg im Vergleich zum Vorjahr die Zahl der Verkäufe um rund elf Prozent auf 206 und das Umsatzvolumen erhöhte sich um 24 Prozent auf 224 Millionen Euro. Dies geht aus dem aktuellen Marktreport für Wohn- und Geschäftshäuser 2011/2012 des international tätigen Beratungs- und Vermittlungsnehmens für Gewerbeimmobilien Engel & Völkers Commercial hervor.

Durchschnittlicher Kaufpreis: 1,09 Mio. Euro
Der durchschnittliche Kaufpreis pro Immobilie stieg 2010 auf rund 1,09 Millionen Euro, weil im Vergleich zu beiden Vorjahren größere und auch teurere Objekte gehandelt wurden. Die Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer bleibt derweil auch im laufenden Jahr eher zurückhaltend. „Der Nachfragedruck ist im Vergleich zu 2010 jedoch noch weiter angestiegen“, so Volker Merk. Obwohl die Investoren alle Objekte genau prüften, sei der Vermarktungsprozess dementsprechend schneller geworden.

Nachfrage in mittleren Lagen wächst
Der hohe Nachfragedruck betreffe vor allem die sehr guten und guten Lagen in den Hangbereichen, in denen das Angebot sehr ausgedünnt sei. Dies habe dazu geführt, dass sich die Nachfrage mittlerweile auch die mittleren Lagen, insbesondere auf „Bad Cannstatt“ und „Ost“ ausgedehnt hat. „Einfache Lagen stehen nur begrenzt auf der Liste potentieller Investoren“, so Merk. Sowohl reine Mehrfamilienhäuser, aber auch Wohn- und Geschäftshäuser mit einem geringen Gewerbeanteil - zum Beispiel einem Laden im Erdgeschoss - würden gekauft. Lediglich in den einfachen Lagen gestalte sich die Vermarktung von Mischobjekten wegen des höheren Nachvermietungsrisikos schwierig.

Private Investoren aus der Region
Die Käufer kommen überwiegend aus Stuttgart oder der näheren Region. Hierbei handelt es sich meist um wohlhabende private Investoren. „Auch zahlreiche neue Erstkäufer sind am Markt aktiv“, berichtet der Immobilienexperte. Ausländische Investoren träten nur punktuell in Erscheinung.

Prognose: Markt wächst weiter
„2011 wird der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser weiter wachsen“, heißt es am Ende des Marktreports von Engel & Völkers Commercial. Der weiter anhaltende Nachfragedruck werde zu Mietsteigerungen führen und damit die Quadratmeterpreise weiter ansteigen lassen. Die Zahl der verkauften Objekte werde wohl zwischen 210 und 225 liegen, mit einem Umsatzvolumen zwischen 220 und 235 Millionen Euro.


*Bei Wohn- und Geschäftshäusern handelt es sich um Immobilien mit mindestens vier vermieteten Wohnungen, die im Besitz einer Privatperson, einer Erbengemeinschaft oder eines Unternehmens sind. Neben dem reinen Mehrfamilienhaus fallen unter den Begriff auch Mischobjekte, die gewerbliche Flächen enthalten, wie z.B. kleinere Ladenflächen im Erdgeschoss oder eine Arztpraxis. Der Anteil dieser Flächen erbringt jedoch weniger als 20 % der Nettokaltmiete, so dass der Wohncharakter dominiert. Synonyme in der Immobilienwirtschaft sind darüber hinaus Geschosshaus, Anlageimmobilie oder Zinshaus.