Retail-Investmentmarkt Deutschland: Noch auf hohem Niveau

„Die Verwerfungen an den Aktienmärkten sowie die Staatsverschuldung im Euro-Raum und den USA mit allen damit verbundenen Verunsicherungen über die konjunkturellen Aussichten haben den extrem begehrten deutschen Retail-Immobilien-Markt bislang noch nicht geschadet, sondern eher weiterhin beflügelt.“ So eröffnet Jürgen Kreutz, Geschäftsführer des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Maklerunternehmens COMFORT, seine Ausführungen zur aktuellen Situation auf dem Markt für Retail-Immobilien, insbesondere in den sogenannten 1A-Lagen der beliebten deutschen Einkaufsstädte. Denn mit der niedrigsten Arbeitslosenquote seit 20 Jahren sei laut dem Marktforschungsinstitut GFK GeoMarketing eine „gefühlte Sicherheit“ unter den deutschen Arbeitnehmern vorhanden, die den Konsum begünstige und auf diese Weise die Stabilität in Deutschland verdeutliche.

Dies sei auch als Grund dafür zu betrachten, dass für beinahe alle inländischen und insbesondere ausländischen Immobilien-Investoren derzeit kein Weg an der „sicheren Immobilienanlage“ einer deutschen Handelsimmobilie vorbei führe. „Allein im ersten Halbjahr 2011“, erklärt Kreutz, „nahmen Einzelhandelsimmobilien nach eigenen Recherchen rund 55 % des gesamten deutschen gewerblichen Transaktionsvolumens von rund 11,2 Mrd. € ein.“ Das dritte Quartal 2011 liegt nach COMFORT-Erhebungen auf ähnlichem Niveau wie die beiden ersten Quartale des Jahres. Im vierten Quartal rechnet Jürgen Kreutz auf Grund der allgemeinen Unsicherheiten – die auch auf der Immobilienmesse Expo Real sehr deutlich spürbar waren – mit einer geringfügigen Zurückhaltung bei Neuakquisitionen – wenngleich sich diese weiter auf hohem Niveau bewegen werde. “Auf Grund der Vielzahl großvolumiger Deals, die bereits in der Abwicklung sind, gehen wir bis zum Jahresende von einem Gesamtumsatz von 11 bis 11,5 Mrd. € allein für deutsche Retail-Immobilien aus. Dies wären über 50 % mehr als im Jahre 2010.“

Mit einer überschaubaren Anzahl von Portfolien – vor allem dem voluminösen Metro-Cash & Carry-Portfolio mit allein rund 700 Mio. € – wurden mehr als 70 % aller Transaktionen als Einzelverkäufe registriert. Neben dem 650 Mio. € schweren 50 %-Anteils-Verkauf des CentrO Oberhausen nach Kanada bestimmten vor allem ein halbes Dutzend größerer Shopping-Center wie Hamburger Meile, Rheinpark-Center in Neuss, Neumarkt-Galerie, Stern-Center, etc. den Single-Asset-Markt. Bei den großen Geschäftshaus-Transaktionen standen die Karstadt-Häuser beispielsweise in München (Oberpollinger und Karstadt-Sport), Hamburg, Münster, Kiel oder auch die ca. 130 Mio. € teure „Die Mitte“ in Berlin im Vordergrund. Fachmärkte, SB-Märkte und vor allem Fachmarktzentren nahmen ein ähnliches Volumen ein wie 1A-Geschäftshäuser. Der bevorstehende „Kaufhof-Verkauf“ mit wahrscheinlich deutlich über € 2 Mrd. (wovon ein Großteil auf die Immobilien entfällt) wird Anfang 2012 die prozentuale Verteilung der verschiedenen Retail-Immobilien-Sparten noch einmal verschieben.

Alle wollen Core

Zwei Drittel aller Transaktionen konnten als Core-Investments verbucht werden. Leicht zunehmende Tendenzen sind bei Value-Add-Immobilien zu verzeichnen, vor allem weil der Vermietungsmarkt weiterhin sehr aktiv ist. Opportunistische Ankäufe sind nach COMFORT-Beobachtungen weiterhin selten und bleiben schwierig. „Trotz weiterhin historisch niedriger Zinsen“, sagt Jürgen Kreutz, „tut sich der Markt mit den traditionellen Bankfinanzierungen schwer.“ Alternativ zu den Banken floriere daher das Geschäft mit anderen Finanzierungsgebern wie z. B. Mezzanine-Fonds. „Auf Grund des neuen europäischen Regelwerks zur Eigenkapitalausstattung der Assekuranzen (Solvency II) treten nun auch verstärkt Versicherungen als Fremdkapitalgeber auf. In weiterhin schwierigen Zeiten der Finanzierung kehrt man auch gerne zu den klassischen Joint-Ventures und Forward-Funding-Modellen zurück.“

Asset-/Fund-Manager und offene Immobilien- und Spezialfonds dominieren den Markt

Knapp 70 % aller Ankäufe wurden nach Angaben von COMFORT-Research von offenen Immobilienfonds und Spezialfonds wie z. B. dem neuen paneuropäischen Shopping-Center-Fonds der ECE, der Union Investment oder bei Geschäftshäusern der Aachener Grundvermögen, als auch vor allem durch die großen Asset-Fonds-Manager getätigt. Mehr als 750 Mio. € wurden im Geschäftshaus- und Fachmarktsegment durch Family-Offices und Privatinvestoren angelegt. Auf der Verkäuferseite standen neben den Asset-Fonds-Managern, wie z. B. dem Highstreet-Konsortium bei dem Karstadt-Immobilien-Verkauf die Immobiliengesellschaften (z. B. beim CentrO Oberhausen-Anteils-Verkauf) an der Spitze. Ansonsten waren die Projektentwickler und Bauträger mit mehr als 1 Mrd. € – wie immer – stark vertreten. „Gegen Ende 2011 und vor allem ab 2012“ prognostiziert Kreutz, „erwarten wir eine deutliche Zunahme an Verkäufen aus Insolvenzmassen. Seit 2010 wurden schon eine Vielzahl durch Banken gesteuerte Verkäufe von Handelsimmobilien – zum Teil sogar Top-Innenstadt-Immobilien, wie z. B. die Sinn Leffers-Immobilien - registriert.“



Spitzenrendite sinkt derzeit noch durch hohen Anlagedruck

In 2011 setzte sich der Trend aus 2010 mit einem außerordentlich hohen Nachfrageüberhang nach soliden und sicheren Einzelhandelsimmobilien in Deutschland fort. „Fast jeder institutionelle Anleger aus Deutschland und vor allem aus dem europäischen Ausland“, sagt Kreutz, „erhöhte seine Retail-Anlage-Quote deutlich. Das Anlageprodukt „Retail-Fonds“ wurde fast inflationär.“ Gesucht wurden und werden vorrangig fondstaugliche Einzelhandelsimmobilien mit einem Ideal-Volumen zwischen 20 bis 30 Mio. € mit mittel- bis langfristigen Mietvertragslaufzeiten für idealerweise 6 % Anfangsrendite. Aus diesem Grunde wurden Fachmarktzentren und hybride Shopping-Center besonders stark nachgefragt, die sich in 2011 um gut einen halben Faktor verteuerten. Shopping-Center sind als großvolumiges Retail-Produkt ebenfalls weiterhin stark begehrt. In den nächsten 60 Monaten werden in Deutschland rund 100 neue Shopping-Center mit ca. 2 Mio. m² Verkaufsfläche für ein Investitionsvolumen von rund 10 Mrd. € gebaut. Allein in 2012 gehen davon 26 neue Center in Deutschland an den Start. Dies werde, so Kreutz, die scheinbar unerschöpfliche Investorennachfrage ansatzweise befriedigen, jedoch die heute auf durchschnittlich 5,2 % gesunkene Anfangsrendite nicht stark beeinflussen, sofern die Bankenwelt noch mitspiele. Sofern die Banken die Finanzierbarkeit jedoch noch schwieriger gestalten, wird die Fungibilität dieser großvolumigen Immobilienprodukte deutlich erschwert. Zudem muss man sich mittelfristig eher Sorgen um die durchschnittlichen Quadratmeterumsätze der Einzelhändler in Shopping-Centern machen als um die Rendite der Anleger.

Die Asset-Klasse der Geschäftshäuser in 1A-Einkaufslagen der deutschen Innenstädte wird nach COMFORT-Angaben weiterhin von Privatpersonen / Family Offices, offenen Immobilienfonds / Spezialfonds, Kapitalsammelstellen und Lebensversicherungen extrem stark nachgefragt. „Ab einem Anlagevolumen von ca. 10 Mio. €“, beschreibt Jürgen Kreutz die Situation, „sind fast alle Nachfrager aus dem institutionellen Bereich dabei.“ Dabei bewegen sich die Geschäftshäuser in den extrem nachhaltigen und vor allem von allen internationalen Filialisten nachgefragten Metropolen und Oberzentren zwar nur bei Anfangsrenditen von 4 bis 5 %, gelten jedoch auf Grund ihrer hohen Grundstückswerte und langfristig soliden Wertentwicklung als eine der sichersten Anlagen überhaupt.

Ausblick

„Aufgrund der derzeit extrem unsicheren Konjunkturentwicklung sind solide Prognosen sehr schwierig. Dennoch gehen wir davon aus, dass in 2012 eine weiterhin rege Investitionsdynamik in der Asset-Klasse der deutschen Handelsimmobilien herrschen wird“, konstatiert Jürgen Kreutz. „Auf Grund des Nachfrageüberhangs bei Core-Immobilien werden Investoren wahrscheinlich auch zunehmend auf Value-Add-Objekte ausweichen.“ Die Staatsverschuldung und die sprunghaften Aktienmärkte werden, so Kreutz weiter, auf der einen Seite weiterhin Motor für Immobilien-Investments bleiben. Auf der anderen Seite sei nicht mehr absehbar, wie lange die Banken noch mitspielen können. Nach den weiterhin großen Problemen in Griechenland ist absehbar, dass in Italien nun auch die Sorgenfalten bei Mario Monti größer werden. „Wenn aus den konjunkturellen Unsicherheiten eine erneute Bankenkrise wächst, wird die Finanzierbarkeit der begehrten Immobilien-Investments – auch die der Einzelhandels-Immobilien – schwinden.“ Denn die Zahl der Investoren, die mit überwiegend Eigenkapital Investments tätigen, sei überschaubar und mache vom gesamten Retail-Investmentmarkt nur etwa max. 20 bis 25 % aus. „Aus diesem Grund“, so Kreutz abschließend, „gehen wir in 2012 von einem sicherlich geringeren Transaktionsvolumen aus.“