PATRIZIA legt ihren 2. Europäischen Wohnungsmarktbericht vor

Europäische Wohnimmobilien werden in den kommenden fünf Jahren eine mit dem Büro-, Einzelhandels- und Logistiksegment vergleichbar attraktive Performance zeigen. Für Mietwohnungen wird zwischen 2010 und 2014 ein Total Return von rund 7,3 Prozent p.a. prognostiziert. Bei Logistikimmobilien wird er bei etwa 7,5 Prozent p.a., bei Einzelhandelsimmobilien bei 7,1 Prozent p.a. und im Bürosegment bei 6,7 Prozent p.a. liegen. Mietwohnimmobilien bieten hierbei den besten risikoadjustierten Ertrag, da sie bei vergleichbarer Attraktivität ein geringeres Investitionsrisiko sowie eine niedrigere Volatilität der Total Return-Prognosen aufweisen als Gewerbeimmobilien. Dies geht aus dem Europäischen Wohnungsmarktbericht hervor, den die PATRIZIA Immobilien AG zum zweiten Mal aufgelegt hat.
„Wohnimmobilien profitieren vom neuen Risikobewusstsein der Anleger infolge der Wirtschaftskrise“, sagt Wolfgang Egger, Vorstandsvorsitzender der PATRIZIA Immobilien AG. „Insbesondere institutionelle Anleger, aber auch vermögende Privatinvestoren und Family Offices setzen auf Core Investments wie Wohnimmobilienfonds. Denn durch die hohe Granularität der Mieterbasis gewährleisten Wohnimmobilien Wertstabilität, Sicherheit und einen kalkulierbaren Cash-Flow.“ Vor allem in Städten forcieren der fortschreitende Bevölkerungszuzug und die Tendenz zu immer kleineren Haushaltsgrößen bei höherem Flächenbedarf pro Bewohner – angesichts einer geringen Neubautätigkeit – den Angebotsengpass. Hierdurch werden Mieten und Kaufpreise insbesondere bei qualitativ guten Wohnimmobilien in guten bis sehr guten Lagen steigen.

Die aktuelle PATRIZIA Studie geht von einer Zunahme transnationaler Investitionen im europäischen Wohnimmobiliensektor aus. Darauf weisen große Portfoliotransaktionen institutioneller Investoren in Deutschland und Schweden hin. Da es aufgrund unterschiedlicher Rechtssysteme und erheblicher regionaler Eigenheiten keinen einheitlichen europäischen Wohnimmobilienmarkt gibt, erfordert die Zunahme grenzüberschreitender Transaktionen von Fonds- und Asset-Managern eine hohe Professionalisierung. Für eine adäquate Risikoanalyse von Investmentplatzierungen müssen sie nationale und regionale Besonderheiten hinsichtlich demografischer und wirtschaftlicher Entwicklungen sowie die jeweiligen Standortqualitäten entsprechend berücksichtigen. Denn allein die Mietentwicklung ergibt in den einzelnen Ländern ein sehr heterogenes Bild. Während die baltischen Staaten Mietrückgänge im zweistelligen Prozentbereich und Irland Rückgänge im einstelligen Prozentbereich verzeichneten, entwickelten sich die Mieten in Belgien oder Spanien weitgehend konstant; in Tschechien stiegen die Mieten sogar deutlich. Auch Bevölkerungsentwicklung und Alterungstrend unterscheiden sich in den einzelnen Ländern signifikant. Zwar werden sie alle Staaten betreffen, doch in räumlicher Hinsicht keineswegs zeitsynchron auftreten. Beispielsweise soll bis 2050 das Medianalter in Schweden um 2,4 Jahre, in Polen um 12,8 Jahre ansteigen.

Nordeuropa übergewichten, Südeuropa untergewichten

Nach Erkenntnissen der PATRIZIA sollten bei pan-europäischen Portfolios die skandinavischen Märkte aufgrund ihres Potenzials übergewichtet, die südeuropäischen Märkte hingegen untergewichtet werden. Bestände in den größten europäischen Volkswirtschaften Deutschland, Frankreich und Großbritannien sind hingegen in ihrer Gesamtheit neutral zu gewichten. „Im Rahmen unseres ‚Euro City Residential Fund I’ sind wir im schwedischen Markt aktiv und als erster nicht-skandinavischer Wohninvestor auch in den finnischen Markt eingetreten“, so Egger. „Für Investments in Skandinavien sprechen die stabile Wirtschaftssituation und der zunehmende Urbanisierungsgrad.“ So steigen in den skandinavischen Ländern die Hauspreise wieder deutlich. Schweden wies im vergangenen Jahr sogar die beste Performance von Mietwohnimmobilien auf, was vor allem auf einer Wertsteigerung von rund zehn Prozent beruht.

Auch der deutsche Wohnimmobilienmarkt gilt international agierenden Investoren als „Hort der Stabilität“. Demgegenüber sind die Wohnimmobilienmärkte etwa in Irland, Spanien oder einigen osteuropäischen Ländern nach den Überhitzungen der Boomphase nun von starken Korrekturen betroffen, was sich auch in der Entwicklung der Hauspreise zeigt.

Verknappung von Wohnraum nimmt zu

Zentrale Herausforderungen für die europäischen Wohnimmobilienmärkte sind die Themen Energieeffizienz, Demografie und Urbanisierung. Die PATRIZIA Studie rechnet für Osteuropa mit einem deutlichen Bevölkerungsrückgang bis 2050, während die Bevölkerung in Nordeuropa auf einem immer geringeren Niveau wachsen wird. Für West- und Südeuropa wird bis 2025 ein Anstieg der Bevölkerung erwartet, bevor auch hier, wie in Osteuropa, der Schrumpfungsprozess einsetzt. In Deutschland wird die Bevölkerungszahl bis 2050 um rund 14 Prozent abnehmen. „Die Wohnungswirtschaft ist hier gefordert, Wohnkonzepte zu erstellen, die ein selbstbestimmtes Wohnen im Alter zulassen sowie bezahlbaren Wohnraum vor dem Hintergrund einer steigenden Nachfrage zu schaffen“, gibt Egger zu Bedenken. Die Verknappung von Wohnraum infolge der Alterung der Gesellschaft wird insbesondere in städtischen Regionen durch eine fortschreitende Urbanisierung bei niedrigen Neubauzahlen forciert. Beispielsweise wurden in Deutschland, dem Land mit dem größten Wohnraumbestand in Europa, zwischen 2007 und 2009 nicht einmal Wohnungen im Umfang von 1,5 Prozent des Bestands fertig gestellt.

2050: 85% der Bevölkerung Europas lebt in Agglomerationszentren

Hinsichtlich der Urbanisierung werden bis 2050 rund 85 Prozent der europäischen Bevölkerung in Agglomerationszentren leben – heute sind es rund 73 Prozent. Urbane Zentren in Frankreich, Belgien und Dänemark werden sogar teilweise über 90 Prozent liegen. Wenn in Zukunft neun von zehn Europäern in Städten leben werden und zudem der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen von ein bis zwei Personen anhält, wird der Wohnraum in Städten knapp. Dieser Angebotsengpass wird einen erheblichen Druck auf Mieten und Kaufpreise zur Folge haben. Egger hält fest: „Investoren, Bestandshalter und Stadtentwickler stehen vor der Herausforderung, der steigenden Wohnraumnachfrage in urbanen Zentren bei nur begrenzt vorhandenen Flächen adäquat zu begegnen.“