NAI apollo veröffentlich Immobilien-Marktbericht „Lager/Logistik Rhein-Main-Gebiet“ 2009 mit Ausblick auf die zukünftigen Entwicklungen in 2010

Laut einer aktuellen Analyse der unabhängigen Immobilienberatungsgruppe NAI apollo wurden im Krisenjahr 2009 in Frankfurt und Frankfurter Umland* rund 324.000 qm Hallen- und Logistikflächen umgesetzt Verglichen mit dem Umsatz des Vorjahres, entspricht dies einem Rückgang um ca. 19 Prozent, so die Analyse von NAI apollo in ihrem aktuellen Marktbericht. „Damit wurde unsere Prognose für das Gesamtjahr 2009 mit rund 300.000 qm sogar noch übertroffen“, sagt Michael Weyrauch, Leiter der Industrieabteilung und Gesellschafter bei NAI apollo. Die Vermietungsleistung der Flächen zwischen 1.500 qm und 3.000 qm hat sich um über 50 Prozent verringert, die Nachfrage nach Flächen zwischen 3.000 qm und 5.000 qm ging im Jahr 2009 um 10 Prozent gegenüber dem Vorjahr zurück. Allein bei Flächengrößen bis 1.500 qm konnte ein geringer Zuwachs der Vermietungsleistung von 3 Prozent verbucht werden.

„Wie auch im Vorjahr waren in 2009 Vermietungen in Bestandsimmobilien ausschlaggebend für den Flächenumsatz“, so Weyrauch. Zu den größten Vermittlungen von bestehenden Immobilien zählen die Anmietung der Firma Sony in Heusenstamm mit ca. 12.500 qm; in Dreieich mietete die Firma VW ca. 12.000 qm und in Groß-Ostheim bezog das Unternehmen Mühle ebenfalls ca. 12.000 qm Hallenfläche.

Insgesamt fanden sieben nennenswerte Flächenumsätze über 10.000 qm in dem definierten Teilmarkt in 2009 statt, worunter lediglich zwei Abschlüsse im Bereich Projektentwicklung vermittelt wurden. Erstens wurden rund 20.500 qm Zentrallagerflächen in Lorsch für Alnatura errichtet. Zweitens werden rund 12.500 qm Logistik- und Dienstleistungsfläche, vermittelt durch NAI apollo, für die Firma Dachser auf dem „Mainlog Gehespitz“-Gelände“ gebaut.

NAI apollo hat im Jahr 2009 rund 26 Prozent aller Abschlüsse begleitet und vermittelt und ist im Rhein-Main-Gebiet Region mit der Vermarktung aller nennenswerten Logistikbestandsflächen sowie neuen Projektentwicklungen beauftragt.

„Über viele Jahre herrschte im Rhein-Main-Gebiet ein Mangel an verkehrsgünstig gelegenen Entwicklungsgeländen und hochwertigen drittverwendungsfähigen Neubauflächen, welche dem modernen Standard entsprechen“, sagte Damir Milanovic, Leiter der Industrieabteilung und Gesellschafter bei NAI apollo. „Hier wird in 2010 gleich auf zwei großen Geländen mit verstärkter Neubauaktivität Abhilfe geschaffen werden können.“ Die Projektentwicklung für die Firma Dachser auf dem „Mainlog Gehespitz“-Gelände sowie ca. 12.000 qm Logistikflächen, welche in diesem Zusammenhang spekulativ errichtet werden, stehen zum vierten Quartal 2010 zur Verfügung. „Das wird Bewegung in den Markt bringen“, ist Weyrauch überzeugt.“ Gleichzeitig können in Obertshausen an der Bundesautobahn 3 auf dem Gelände des ehemaligen Bundeswehrdepots nach Mieterwünschen neue maßgeschneiderte Gewerbe- und Logistikflächen erstellt werden.

Status/Ausblick 2010

„Als Gesamtergebnis für das Jahr 2010 erwarten wir, vergleichbar zum Vorjahr, einen Flächenumsatz von ca. 280.000 bis 330.000 qm“, so Damir Milanovic. Es wird davon ausgegangen, dass die Nachfrage nach Lagerflächen im kleinsten Größensegment bis 1.500 qm auch im Jahr 2010 und darüber hinaus konstant auf einem hohen Niveau verbleiben wird. Innerhalb des nächsten Größenabschnittes zwischen 1.500 qm bis 3.000 qm ist in diesem Jahr wieder mit einer leichten Belebung zu rechnen.

Als weiterhin schwierig zeigt sich der Wunsch bzw. das Entscheidungskriterium seitens vieler Unternehmen, nach einer sofort verfügbaren Logistikfläche, welche den derzeitigen Anforderungen entspricht. Diesbezüglich bleibt die große Bedeutung der Projektentwicklungen im Rhein-Main-Gebiet, insbesondere der spekulativen Neubauflächen auf dem „Mainlog Gehespitz“- Gelände und in Obertshausen, bestehen.

Projektentwicklungen in 2010 (Fertigstellung von Teilflächen)

„GG 08“, Groß-Gerau: Es können ca. 24.000 qm Hallenflächen erstellt werden.

„Caltex-/ Mönchhof - Areal“, Kelsterbach/Raunheim: Auf dem „Caltex-/ Mönchhof - Areal“ möchte man ca. 20.000 qm Service-, Lager- und Bürofläche erstellen. Weiterhin ist die Erweiterung um ca. 15.000 qm, einer bereits Mitte 2008 fertig gestellte Projektentwicklung möglich.

„An der BAB 3“, Obertshausen: Auf dem ehemaligen Bundeswehr Areal stehen über 217.000 qm Grundstücksfläche zur Projektentwicklung zur Verfügung. Die Alleinvermarktung der Flächen erfolgt durch NAI apollo.

„Mainlog Gehespitz“, Neu-Isenburg
Es entsteht ein Neubau mit einer Hallenfläche von ca. 23.000 qm. Von diesen Flächen stehen noch ca. 11.000 qm - teilbar ab ca. 2.500 qm - zur Verfügung. Ferner können hier bis zu 170.000 qm Logistikflächen entwickelt werden. Die Co-Exklusive Alleinvermarktung erfolgt durch NAI apollo.
„Magna Park Rhein-Main“, Butzbach: Angrenzend zu den bestehenden ca. 20.000 qm Hallenfläche, entstehen ca. 7.500 qm hochwertige Lagerflächen für Iron Mountain.

Fertiggestellte Projektentwicklungen
„Magna Park Rhein-Main“, Butzbach: Die erste Unit mit ca. 20.000 qm Logistikflächen ist fertig gestellt. Hiefür hat NAI apollo einen Co-Alleinauftrag. Derzeit stehen noch ca. 13.000 qm zur Vermietung. Insgesamt können ca. 183.000 qm Lager-/ Logistikflächen errichtet werden.

„Senefelderstraße“, Rodgau: Das gesamte Objekt verfügt über ca. 25.000 qm Logistikflächen und ist derzeit vollkommen vermietet.

Logistik im Rhein Main Gebiet

Neben den für Logistik bedeutsamen Regionen Berlin, Hamburg, Leipzig, Rhein-Ruhr, Rhein-Neckar und München spielt die Region Frankfurt/Rhein-Main mit den Drehkreuzen Frankfurter Kreuz (BAB 5 / BAB 3) und Flughafen Rhein-Main eine herausragende und bedeutsame Rolle.

Der Logistikbereich ist besonders durch den Flughafen in Frankfurt am Main und die hervorragende Anbindung an alle Verkehrsträger (Autobahnen, Schienenverkehr, Binnenschifffahrt) stark begünstigt. Daher ist nahezu jeder nennenswerte Logistikdienstleister, sei es aus der Luftfracht oder Kontrakt- und Intralogistik, in der Region vertreten. Dessen ungeachtet ist die Krise nicht spurlos am Logistikflächenmarkt vorbeigegangen und führte unter anderem zu einem Rückgang der Nachfrage und dem daraus resultierenden Rückgang des Flächenumsatzes.

Marktdefinition

* Als Teilmarkt definieren wir die relevanten verfügbaren Lager-/ Logistikflächen zwischen der Stadt Butzbach im Norden und Worms im Süden sowie der Stadt Bingen im Westen und Aschaffenburg im Osten. Die Stadt Franfurt am Main bildet den zentralen Punkt des beschriebenen Teilmarktes.
Als Bestand werden die bestehenden Logistikflächen mit ca. 2,8 Mio. qm Hallen-/Logistikgebäuden beziffert.

Der Marktbericht von NAI apollo unterscheidet sich von anderen Berichten durch die komplette Erfassung aller Vermietungen im Marktbereich inklusive der Hallenflächen unter 3.000 qm. (Quelle: Branchenreport „Logistik und Verkehr Frankfurt Rhein-Main“)