„Im Fokus der nationalen und internationalen Filialisten und auch vieler Investoren“, so Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und für die COMFORT-Gruppe bundesweit für die Koordination der Vermietung von Ladenlokalen zuständig, „steht eindeutig die europäische Konjunktur-Lokomotive Deutschland.“ Umso mehr, seitdem um Deutschland herum ganze Volkswirtschaften unter den Schuldenlasten zu kollabieren drohen. Besonders gefragt sind dabei die klassischen Einkaufslagen der deutschen Innenstädte, die auch von internationalen Filialisten als sicherer Fels in der Brandung betrachtet werden.
Mieten bundesweit mit Aufwärtstrend
„Nach einem zweijährigen Trend leichtester Rückgänge gewann in den von uns untersuchten 170 Städten die Spitzenmiete für kleinere Flächen in 2011 im Vergleich zu 2010 im Durchschnitt um gut ein Prozent (für größere Flächen beträgt das entsprechende Durchschnittsplus fast ein halbes Prozent) hinzu“, berichtet Schalk. Dieser Durchschnitt tauge freilich nur als statistischer Wert, der mit der Realität an den einzelnen Standorten wenig gemein habe. „Er wirft alles in einen Topf und kappt Spitzen sowohl nach oben als auch nach unten“, sagt Schalk. Und die gibt es durchaus. 47 der untersuchten 170 Städte weisen eine positive Entwicklung auf; bei 80 Städten blieben die Mieten unverändert und in 43 Städten gaben die Mieten nach. „Viel interessanter“, meint der Einzelhandelsspezialist, „sind daher eine differenzierte Betrachtung und die daraus resultierenden Schlussfolgerungen.“
Metropolen und traditionell starke Groß- und Mittelstädte besonders im Aufwind
Dass die Spitzenmiete in den Top-Lagen der Metropolen München (+ 6,5 %), Berlin (+ 3,8 %), Frankfurt (+ 6,3 %), Hamburg (+ 5,3 %), Düsseldorf (+ 4,6 %) und Köln (+ 2,0 %) aber auch in Stuttgart (+ 2,1 %) oder Hannover (+ 2,8 %) weiter zugelegt hat, ist aus einer Vielzahl von bekannten Gründen einleuchtend. Ebenfalls nachvollziehbar ist die positive Mietentwicklung der nachfolgenden Städte im Top 25 Ranking. Wo die höchsten Mieten bezahlt werden, bieten sich dem filialisierten Einzelhandel im Umkehrschluss auch beste Umsatz- und Profitaussichten.
Aber auch eine Reihe von kleineren und mittleren Städten außerhalb der Top 25 legt (zum Teil sogar überproportional) zu: So beispielsweise Göttingen (+ 7,6 %), Jena (+ 10,0 %), Konstanz (+ 7,7 %), Krefeld (+ 4,17 %), Lörrach (+ 11,1 %), Lüneburg (+ 6,7 %), Offenburg (+ 20 %), Oldenburg (+ 11,1 %), Osnabrück (+ 5,6 %), Ravensburg (+ 7,1 %), Schwerin (14,3 %) oder Stralsund (12,5 %).
Entwickler nehmen verstärkt kleinere Städte ins Visier
Auch unter den Entwicklern von Shoppingcentern nimmt der Wettbewerb um geeignete Standorte nach COMFORT-Beobachtungen zu. Dies führt dazu, dass verstärkt kleinere Städte mit zum Teil unter 50.000 Einwohnern ins Visier geraten. Aktuelle Beispiele sind Neumarkt in der Oberpfalz (ca. 41.000 Einwohner, aktuell läuft eine Centerplanung für ein Center über ca. 12.500 m²). In Datteln (ca. 36.000 Einwohner) wird die StadtGalerie (rund 10.000 m²) geplant, in Meppen (rund 35.000 Einwohner) gibt es eine rund 17.000 m² große Centerplanung und in Ingelheim (ca. 24.000 Einwohner) wird die „Neue Mitte“ (ca. 14.000 m²) geplant.
„Grundsätzlich“, sagt Schalk, „gilt weiterhin: Centerentwicklungen können die klassischen 1A-Lagen beschädigen, tun dies aber nicht zwangsläufig. In einzelnen Fällen können sie die 1A-Lagen stärken.“ Die jeweiligen Gründe dafür oder dagegen seien nicht immer über einen Kamm zu scheren. Auch hier zählen seiner Ansicht nach insbesondere individuelle Details, lokale Gegebenheiten, die Anbindung des Centers an die 1A-Lage sowie der Lebenszyklus von Standort und Center.
Negative Auswirkungen hinsichtlich der Mieten in den 1A-Lagen sind aktuell beispielsweise in Augsburg festzustellen. Die bereits 2001 eröffnete, nicht integrierte, City-Galerie boomt verstärkt in den letzten Jahren (auch auf Kosten der klassischen City-Lagen). Die Auswirkungen der in 2009 in Schweinfurt eröffneten Stadtgalerie wurden in den Mieten bereits wie so häufig vorweggenommen. In Bergisch Gladbach gingen nach Etablierung der RheinBerg Passage und -Galerie die Mieten ebenfalls deutlich zurück.
Neutrale bis positive Auswirkungen können in Passau festgestellt werden. Die integrierte, in 2008 eröffnete Stadtgalerie hat die Attraktivität der Innenstadt von Passau insgesamt gesteigert. „Leidtragende“ sind fast ausschließlich die auslaufenden Lagen. Von dem 2005 in Karlsruhe eröffneten und gut integrierten Center Ettlinger Tor hat die 1A-Lage profitiert, was eine Vielzahl von Entwicklungen und Neuansiedlungen auf der Kaiserstraße untermauert. In Oldenburg schließlich haben die „Straßen-Mieten“ trotz der in 2011 erfolgten Eröffnung der Schlosshöfe im selben Jahr weiter zugelegt.
Talfahrt der Flächenproduktivität gestoppt
Nach Aussage der GfK Geo-Marketing hat sich die bundesweite, durchschnittliche Flächenproduktivität verbessert, und zwar von ca. 3.380,- EUR/m² in 2009 auf ca. 3.420,‑ EUR/m² in 2010. „Damit sind grundsätzlich auch höhere Mieten drin“, meint Manuel Jahn, Einzelhandelsexperte bei GfK. Dazu kommt noch, dass speziell die Umsätze in den in den 1A-Lagen dominierenden, klassischen Segmenten Textil, Schuhe und Lederwaren in 2010 um ca. 4,3 % im Vergleich zu 2009 sowie (soweit bisher absehbar ist) im Jahr 2011 auch noch einmal um (vorläufige) ca. 3 % im Vergleich zu 2010 zugelegt haben.
Das Gesetz der Straße: Der Filialisierungsgrad in den 1A-Lagen steigt weiter an
„Für den überwiegenden Teil des inhabergeführten Einzelhandels wird es immer schwieriger, beim Wettbewerb um die begehrten Standorte in den Top-Lagen mitzuhalten“, beschreibt Manfred A. Schalk die aktuelle Situation. Ausnahmen inhabergeführter Platzhirsche wie Engelhorn in Mannheim, Kaiser in Freiburg, Eickhoff auf der Kö in Düsseldorf, L+T in Osnabrück, Hirmer, Lodenfrey, Ludwig Beck und Konen in München bestätigen nur die Regel. Sie sind häufig das „Salz in der Suppe“ einer erfolgreichen Innenstadt. Die aktuell guten Zahlen dieser Platzhirsche unterstreichen, dass erfolgreiche Multilabel-Anbieter nachhaltig ihren Platz und ihre Klientel haben. Tatsache sei jedoch, sagt Schalk, dass die Filialisten weiter auf dem Vormarsch seien. Verstärkt werde diese Tendenz dadurch, dass viele Marken (trotz mancher Rückschläge und Schwierigkeiten) selbst mehr und mehr zu Retailern würden und eigene Läden forcierten.
„Interessant“, so Schalk weiter, „ist in diesem Zusammenhang, dass auch die Anzahl der realisierten Übernahmen von Modefirmen in den letzten zwölf Monaten deutlich zugelegt hat, was ebenfalls ein deutliches Zeichen für die gewachsene Attraktivität der gesamten Branche ist.“ Aktuelle Beispiele: Jack Wolfskin wurde von Blackstone gekauft. Belstaff und Jimmy Choo gingen an die “Luxusgruppe” Labelux (zu der unter anderem bereits Bally gehört). Liz Claiborne hat die Mehrheit an Mexx an den Investor The Gores Group verkauft. Kellwood hat Scotch & Soda übernommen. Mustang wurde an ACapital verkauft und Paule Ka ging an Change Capital Partners.
Luxus läuft nach wie vor
Der Markt für Luxusgüter boomt weiter. Davon profitieren in Deutschland insbesondere die echten Luxusmeilen sowie die besonders repräsentativen Lagen, die bei der Mehrzahl der Luxusmarken ganz vorne auf der Liste der Top-Expansionsziele stehen.
Internationale Konzepte bringen zusätzliche Dynamik
Die Liste der Newcomer in Deutschland ist lang. „Die neuen Player auf dem Mietermarkt suchen quer über alle Flächengrößen“, sagt der Einzelhandelsexperte Schalk. Und der Run hält an. Im Großflächenbereich ist insbesondere der Young Fashion Spezialist Forever 21 zu nennen, der über COMFORT in Zusammenarbeit mit HDH als erstes Flagship in Deutschland mehr als 6.500 m² in absoluter Bestlage von München angemietet hat. Ebenso die irische Textilkette Primark, die Mode zu Discountpreisen anbietet und sich mittlerweile die ersten Innenstadtlagen bundesweit (beispielsweise in Düsseldorf auf der Schadowstraße, ebenfalls über COMFORT) gesichert hat. Damit treten zwei nachhaltig erfolgreiche, jedes auf seine Weise interessante und marktfähige Konzepte in Deutschland an, die insbesondere auch von H & M oder C & A als neue Wettbewerber ernst genommen werden.
Abercrombie & Fitch hat mittlerweile ebenfalls mehrere Flächen ausschließlich in deutschen Metropolen angemietet. In diesem Zusammenhang unbedingt zu nennen ist auch der führende türkische Textilanbieter LC Waikiki, dem COMFORT zu seinem Deutschlanddebüt in Essen verholfen hat und den COMFORT bei der künftigen Expansion auch weiterhin betreuen wird. Fast Retailing aus Japan mit dem Konzept Uniqlo befindet sich in Deutschland noch immer in der Warteposition. Gerade aber bei mittleren und kleineren Flächen ist die Zahl der „neuen“ expandierenden Marken und Konzepte ebenso hoch wie beinahe unüberschaubar. „Dabei fällt positiv auf“, erklärt Manfred A. Schalk, „dass bei der Mehrzahl dieser Unternehmen (im Gegensatz zu früher gemachten Erfahrungen) sowohl fester Wille, ein Plan als auch die notwendige Liquidität vorhanden sind, so dass von einer nachhaltigen, tiefen und breiten Nachfrage ausgegangen werden kann.“
„Wenn aus Hype Hyper wird!“ bringt Schalk es auf den Punkt. Inditex hat nach Zara und Massimo Dutti (mit denen nach einigen Jahren „Pause“ in Deutschland nun ebenfalls wieder kräftig expandiert wird) mit Zara Home und Bershka zwei weitere Formate in Deutschland eingeführt, denen COMFORT beispielsweise geeignete Flächen in Hamburg und Köln vermitteln konnte. Das „südkalifornische“ Label Hollister ist bereits seit einiger Zeit aktiv, der australische Young Fashion Anbieter Cotton On hat dagegen gerade seine Deutschland-Premiere ebenso gefeiert wie der italienische Strumpf- und Bademodenspezialist Calzedonia (den COMFORT erfolgreich auf der Hohen Straße in Köln platziert hat). Zu nennen sind in diesem Zusammenhang auch der holländische Textilanbieter Scotch & Soda sowie Lacoste. Weitere Deutschland-Debüts gaben beispielweise der französische Lederwarenspezialist Le Tanneur, der spanische Schuhanbieter Lotusse, das aus Österreich stammende „Celebritylabel“ Cassida, das zum US-Modeunternehmen Polo Ralph Lauren gehörende Premium-Label Club Monaco sowie All Saints bereits 2009 am Hackeschen Markt in Berlin.
Und dies ist nur ein Auszug aus den tatsächlich erfolgten Markteintritten. Daneben ist festzuhalten, dass viele bereits in Deutschland erfolgreich tätige Filialisten ihre Expansion ebenfalls verstärken und umsetzen. Zum einen seit Längerem etablierte Konzepte wie zum Beispiel s.Oliver, die ihre „selection“ Schiene oder auch das Zweitkonzept s.Oliver Concept Stores pushen, H & M, die verstärkt auch in kleineren Städten Gas geben; die aus Spanien stammende Lifestyle-Marke Mango (die über COMFORT in bester Lage auf der Neuhauser Straße in München ihren mit ca. 2.300 m² weltweit größten Laden angemietet hat), die CBR-Gruppe (Street One, Cecil, One Touch), die vor allem auf Klein- und Mittelstädte setzt, der deutsche Schuh-Marktführer Deichmann / Roland (seit Kurzem auch am Sneaker- und Lifestyle-Spezialisten Snipes beteiligt), der holländische Kosmetik-Filialist Rituals, der ökologische Kosmetikanbieter Lush, der Sportartikelhersteller Adidas, der plant, mit seiner neuen Young-Fashion Marke Neo den Modemarkt in Deutschland und Europa kräftig aufzumischen, die dänische Bestseller-Gruppe, die mit ihren verschiedenen Konzepten (Vero Moda, Jack & Jones, Only, u. a.) mächtig Dampf macht wie auch die aus Deutschland stammende Modemarke Gerry Weber oder der Home-Filialist Depot.
Andererseits gibt es aber auch Marken und Konzepte, die nicht breit distribuiert sind und gezielt und selektiv suchen. Beispiele sind die Outdoor-Labels Wellensteyn und Mammut, die japanische Lifestyle-Marke Muji, der exklusive Modeanbieter Karen Millen (dem COMFORT einen Standort auf der gefragten Königsallee in Düsseldorf besorgen konnte), die Schweizer Traditionsmarke Victorinox (die von COMFORT im Rahmen eines bundesweiten Exklusivmandats betreut wird), die Kultschuhmarke Jimmy Choo, der Lifestyle-Anbieter Vans oder der britische Herrenausstatter Hackett London. Hinzu kommen noch diejenigen Konzepte, die bereits vor der Tür stehen und aktuell konkret Anmietungsmöglichkeiten in Deutschland prüfen, wie zum Beispiel der britische Textilanbieter River Island und viele andere, die hier aus Wettbewerbsgründen noch nicht benannt werden können.
„Insgesamt also“, so Schalk, „ein sehr positives Zeugnis für die deutschen 1A-Lagen, die in einem dynamischen Umfeld einen vergleichsweise sicheren Hafen darstellen. Dabei stellt sich die Frage, ob es denn nichts gibt, was diesen Ausblick trüben könnte? Bereits Captain Jack Sparrow, der nun wirklich viele Häfen gut kannte, mahnte zu Recht zur Vorsicht, dass nicht jeder Schatz aus Silber und Gold besteht. Jack Sparrow hatte eher immaterielle Güter im Sinne. Wir würden bei Geschäftshäusern in 1A-Lagen darauf hinweisen, dass Lage nicht gleich Lage und Haus nicht gleich Haus ist.“
„Dies“, so Manfred A. Schalk abschließend, „wissen die meisten Einzelhändler und Filialisten und sind sich in der Mehrzahl auch darüber im Klaren, dass jede Party einmal ein Ende hat. Aber die Tatsache, dass vor allem der krisengestählte Modehandel, der wichtigste Wachstumstreiber in den 1A-Lagen, bereits in der Vergangenheit viele Risiken und Rückschläge sowie sich verschlechternde Rahmenbedingungen erfolgreich bewältigen konnte, gibt doch begründeten Anlass, weiterhin vorsichtig optimistisch in die Zukunft zu blicken. Dazu passt, dass es zumindest in der ersten Jahreshälfte 2011 für den deutschen Einzelhandel insgesamt so gut gelaufen ist, wie seit sechs Jahren nicht mehr: Im Durchschnitt konnten die Einzelhändler ein Plus in der Kasse von 2,4 % im Vergleich zum Vorjahr erzielen. Auch wenn dann das Jahresendgeschäft nicht das gehalten hat, was es versprochen hatte: Wer mag da an künftige Krisen denken?“
Christine Kirscht für COMFORT Gesellschaft für Geschäftsflächen- und Unternehmensvermittlung Holding mbH - 2012-02-16
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