Mietpreise für Ladenflächen in 1A-Lagen

COMFORT hat auch in diesem Jahr ein umfangreiches Mietranking für Ladenlokale in den 1A-Lagen aller deutschen Bundesländer vorgelegt. Das Mietpreisranking ist ein wichtiger Teil des umfangreichen COMFORT-Marktberichtes, der bislang traditionell zur Expo Real in München vorgestellt und veröffentlicht wurde, in diesem Jahr jedoch aus Aktualitätsgründen erst zu Beginn des Jahres 2012 erscheinen wird. Nachdem die Mieten im vergangenen Jahr trotz Nachwirkung einer akuten Wirtschaftskrise in den untersuchten 170 Städten nur um marginale 0,1 % sanken, gewannen sie nach Auswertung der Mietverträge der ersten neun Monate des Jahres 2011 nun wieder 1,1 % hinzu. Die Werte gelten für kleinere Ladenlokale mit Verkaufsflächen zwischen 80 und 120 m². Die Untersuchung der Mietpreisbewegungen der größeren Ladenlokale zwischen 300 und 500 m² Verkaufsfläche ergab ein Plus von rund 0,5 % gegenüber 2010.

„Dabei handelt es sich natürlich nur um einen statistischen Mittelwert, der mit der tatsächlichen Entwicklung in den allermeisten Städten wenig zu tun hat, “ sagt Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und für die COMFORT-Gruppe bundesweit für die Koordination der Vermietung von Ladenlokalen zuständig. Dazu falle die Entwicklung der Mieten regional und vor allen Dingen unterteilt nach Stadtgrößen zu unterschiedlich aus. Der Durchschnittswert, so Schalk, weise vor allen Dingen einen statistischen Nutzen auf und beleuchte einen bundesweiten Trend, der sich nicht zwangsläufig über alle Regionen und Bundesländer und Städte in gleicher Weise ziehen müsse. In den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern etwa steigen die Mietpreise im Schnitt um mehr als drei % und liegen damit deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Interessanterweise entwickeln sich die Städte der Größenordnung zwischen 250.000 und 500.000 Einwohnern mit einem Plus von 0,6% nur unterdurchschnittlich. Tatsächlich werden diese von den Städten mit Einwohnerzahlen zwischen 100.000 und 250.000 Einwohnern mit 0,7 % Plus minimal getoppt. Die geringste Performance weisen naturgemäß die Städte mit Einwohnerzahlen zwischen 40.000 und 100.000 auf. Hier konnte im Schnitt keine Veränderung gegenüber dem Vorjahr konstatiert werden. Die Veränderungen über den Verlauf von fünf Jahren können der nachfolgenden Tabelle entnommen werden. Analog hierzu werden die Mietpreisentwicklungen für die Ladenlokale der Größenordnung zwischen 300 und 500 m² auf Seite 3 dargestellt.

Damit, so Manfred A. Schalk, habe sich ein zweijähriger Trend leichter Rückgänge nun wieder umgekehrt und die Mietpreise zollen der gestiegenen Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1A-Lagen Tribut. Insbesondere in den Metropolen ziehen die Mietpreise wieder deutlich an. So verzeichneten die besten Lagen an der Tauentzienstraße in Berlin Steigerungen um 3,7 % auf nunmehr 280 EUR/m² und in München stiegen die Mieten für beste Lagen noch einmal um 6,5% auf nunmehr 330 EUR/m². Auch in Frankfurt zogen die Mietpreise an der Zeil noch einmal um 6,3 % auf nunmehr 255 EUR/m² an. Die Spitaler Straße in Hamburg steigerte sich um 5,3 % auf 258 EUR/m²; die Schildergasse in Köln verteuerte sich um 1,9 % auf 265 EUR/m². Die Königsalle in Düsseldorf verbesserte sich um 4,6 % auf 230 EUR/m² und die Königstraße in Stuttgart um 2,1 auf 245 EUR/m². In Hannover stiegen die Mieten in der Karmarschstraße um 2,8 % auf 185 EUR/m². Einzig in Dortmund gingen die Mieten am Westenhellweg mit -2,5 % auf 195 EUR/m² leicht zurück. Die beiden ostdeutschen Metropolen Dresden und Leipzig setzten die positive Entwicklung der letzten Jahre fort, wenngleich das Mietpreisniveau noch immer recht deutlich von dem in vergleichbaren westdeutschen Metropolen und starken Großstädten entfernt ist. In Leipzig werden in besten Lagen an der Petersstraße mittlerweile 120 EUR/m² bezahlt (+4,4 % zum Vorjahr) und in Dresden auf der Prager Straße unverändert zum Vorjahr 110 EUR/m². Interessant auch, dass Schwerin um mehr als 14 % sowie Stralsund um 12,5 % zulegten und den insgesamt positiven Trend im Osten somit bestätigen.

47 der untersuchten 170 Städte wiesen eine positive Entwicklung auf, bei 80 Städten blieben die Mieten unverändert und in 43 Städten sanken die Mieten. Im Verlauf der letzten fünf Jahre stiegen die Mieten für die kleineren Ladenlokale in den 1A-Lagen um rund 11,9 % an. Die größeren Ladenlokale steigerten sich um mehr als 10,5 %.

Spitzenreiter im Wettbewerb um die höchste Ladenmiete in Deutschland bleibt nach wie vor München. Für kleinere Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m² an der Kaufinger oder der Neuhauser Straße sowie am Marienplatz werden rund 330 Euro/m² bezahlt. Berlin folgt vor Köln, Hamburg, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf auf dem zweiten Platz.

Zu den großen Gewinnern in diesem Jahr zählen der COMFORT-Untersuchung zufolge mit Offenburg und Lörrach (+ 11,1 %) auch zwei jeweils grenznahe kleinere Städte sowie mit Oldenburg (ebenfalls + 11,1 %) eine der „klassischen“ Top-Einzelhandelsstädte „der zweiten Reihe“.

Auf der Verliererseite finden sich Standorte, die mit Strukturproblemen kämpfen oder von großen konkurrierenden Einzelhandelsansiedlungen bedroht sind. So sanken die Mieten in Leverkusen und Gummersbach um rund 15 %. In Ludwigshafen und Aalen gingen sie um etwa elf % zurück und in Memmingen und Mülheim an der Ruhr sanken sie um glatt zehn %.

Als Grund für die Steigerung des Mietpreisniveaus allgemein und in den Metropolen insbesondere betrachtet Schalk vor allen Dingen die verstärkte Nachfrage internationaler Retailer. So konnte COMFORT in diesem Jahr bereits erfolgreich den Markteintritt in Deutschland für Unternehmen wie Forever 21 in München, Victorinox in Düsseldorf, LC Waikiki in Essen sowie Alcott in Leipzig sicherstellen, um nur einige prominente Beispiele zu nennen.

Mit ausschlaggebend für das hohe Niveau bei den Ladenmieten in 1A-Lagen ist aber auch das positive Konsumklima. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lag der der Umsatz im Einzelhandel in Deutschland im Jahr 2010 nominal um 2,7 % und real um 1,6 % höher als im Jahr 2009. Die positive Grundstimmung der Verbraucher, in Verbindung mit einer Tarifrunde mit etwas höheren realen Lohnzuwächsen, lässt nach Ansicht der COMFORT-Experten die Konsumausgaben auch in 2011 steigen. Nach Berechnungen von GfK GeoMarketing wird der Umsatz 2011 im stationären deutschen Einzelhandel im Vergleich zum Vorjahr leicht steigen und ein Volumen von 406 Mrd. Euro erreichen. Für das laufende Jahr rechnet auch der Hauptverband des deutschen Einzelhandels mit einem weiteren nominalen Plus von 1,5 %. Insbesondere der Einzelhandel mit Bekleidung und Schuhen legte in 2010 mit 10,2 % enorm zu. Eben dieses Segment, so Manfred A. Schalk, sei für die Beurteilung der Aussichten für die Mietpreise von Ladenlokalen in den innerstädtischen 1A-Lagen entscheidend.

Da man aber pünktlich zum Ende der letzten Krise nun bereits wieder vor der nächsten stehe, sei es schwierig, zu prognostizieren, wie sich die Lage weiter entwickle. Grundsätzlich, sagt Schalk, gehe er davon aus, dass Deutschland, welches derzeit besonders im Fokus internationaler Retailer stehe, in absehbarer Zeit keine Rückgänge bei den Mietpreisen für Ladenlokale in den attraktiven 1A-Lagen zu befürchten habe. Dafür, erklärt Schalk sei der Nachfragedruck einfach zu hoch.