Metropolenranking 2012: Mieten für Ladenlokale steigen deutlich

Mietpreisentwicklung in den Metropolen in den letzten fünf Jahren fast doppelt so hoch wie im bundesweiten Durchschnitt.

Dabei wurde einmal mehr deutlich, dass sich die Mietpreisentwicklung in den Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern (Metropolen) in Deutschland stark von den kleineren Städten abkoppelt. Im Schnitt betrug die Mietpreissteigerung in den Metropolen mehr als 3,2 % während der Durchschnitt der 170 insgesamt untersuchten Einkaufsstädte nur bei 1,1 % lag. Die Stärke der Metropolen auch gegenüber konjunkturellen Schwankungen zeigt sich insbesondere in einer Betrachtung der Mietentwicklung über den Verlauf der letzten fünf Jahre. Hier lag die Mietpreisentwicklung mit 22,9 % fast doppelt so hoch wie die Entwicklung bundesweit mit 11,9 %.

München weiter mit Sonderstellung unter den deutschen Metropolen

Dabei rangiert die Isarmetropole München recht deutlich vor Berlin, Köln, Hamburg, Stuttgart, Frankfurt am Main und Düsseldorf. Für kleinere Ladenlokale mit Größen zwischen 80 und 120 Quadratmetern wurden bei Neuabschlüssen an der Kaufinger- oder Neuhauser Straße in 2011 durchschnittlich 330,- EUR/m² fällig. Damit ist der Mietpreis in München im Jahr 2011 um 6,5 % gestiegen. Auch für Ladenlokale mit Größen zwischen 300 – 500 Quadratmetern Verkaufsfläche werden noch Mietpreise von rund 210,- EUR/m² aufgerufen. Deutlich mehr als in den meisten deutschen Großstädten für ein kleines (und daher im Verhältnis teureres) Ladenlokal.

In München, so Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH und für die COMFORT-Gruppe bundesweit für die Koordination der Vermietungsaktivitäten zuständig, müssten Einzelhändler aber nicht nur die höchsten Mietpreise für Ladenlokale in Spitzenlagen bezahlen, sondern könnten mit dem richtigen Konzept auch die mit Abstand besten Geschäfte machen. Denn der Mietpreis orientiere sich vor allem an dem vor Ort vorhandenen Umsatzpotenzial und sei weniger von der Fantasie der Hauseigentümer oder Immobilienmakler abhängig als man meinen könnte. Die Flächenproduktivität der Münchner Innenstadt liege nämlich mit derzeit 6.300,- EUR/m² unter allen Einzelhandelsmetropolen ebenso an der Bundesspitze wie eben auch das Mietniveau.

So übertreffe die Kaufkraft der Münchner Bevölkerung mit einem Wert von rund 127,7 (GfK 2011) nicht nur den Bundesdurchschnitt von 100 deutlich, sondern auch den entsprechenden Wert aller konkurrierenden Metropolen. Hinzu komme die kaufkräftige Bevölkerung aus dem Umland sowie die Vielzahl der Touristen, die München besuchen. Deswegen, so Schalk weiter, sei es auch nicht verwunderlich, dass der Markt in München noch immer durch den besonders ausgeprägten Wettbewerb mehrerer bonitätsstarker Mieter um Flächengelegenheiten in der Innenstadt geprägt sei, was nach den Gesetzen des Marktes zu immer höheren Angeboten auf der Nachfragerseite führen würde. Insbesondere auch der zusätzliche Nachfragedruck attraktiver, internationaler Retailer pushe nachhaltig den Markt. So wurden beispielsweise über COMFORT zwei Mietverträge für die Projektentwicklung der Bayerischen Hausbau an der Neuhauser Straße 19-21 an Forever 21 (in Kooperation mit HDH) und Mango vermittelt. Forever 21 wird auf mehr als 6.500 Quadratmetern in München einen seiner weltweit größten Flagship-Stores betreiben. Der Store von Mango ist mit ca. 2.300 Quadratmetern bis dato der tatsächlich größte im weltweiten Vergleich. Ein Umstand, so Schalk, der nicht nur ein bezeichnendes Licht auf die Stärke des deutschen Einzelhandelsmarktes werfe, sondern insbesondere auf die Sonderstellung, die München in dieser Konstellation zukomme.

Berlin holt weiter auf

Als zweiter Sieger des aktuellen COMFORT Metropolenrankings präsentiert sich wie im Jahr 2010 Berlin vor der Domstadt Köln. In beiden Städten legten die Mieten in 2011 gegenüber dem Jahr 2010 noch einmal zu. In Berlin werden in Top-Lage der Tauentzienstraße aktuell rund 280,- EUR/m² monatlich bezahlt, während sich die Mieten an der Schildergasse auf 265,- EUR/m² erhöht haben. Für Ladenlokale an der Hohen Straße in Köln müssen derzeit unverändert 230,‑ EUR/m² bezahlt werden.

Die Bundeshauptstadt belegt damit erneut Platz zwei des COMFORT Metropolen-Rankings. Das Mietniveau stieg an der Tauentzienstraße im Verlauf der letzten zwölf Monate noch einmal um 3,7 % an. Ladenlokale am Kurfürstendamm schlagen mit rund 230,- EUR/m² zu Buche und legten gegenüber dem Vorjahr noch einmal um zehn Euro zu. Auch in Berlin-Mitte steigen die Mieten nach COMFORT-Erhebungen weiter an. Ronald Steinhagen, Geschäftsführer der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH, berichtet über Mietpreise von 160,- EUR/m² auf der Friedrichstraße und massive Mietpreissteigerungen in der jüngeren Vergangenheit am Alexanderplatz, der auch in 2011 noch einmal um 4,8 % auf nunmehr 220,- EUR/m² für kleinere Ladenlokale zulegen konnte.

Auf Platz vier behauptet sich ebenfalls wie im Jahr 2010 Hamburg mit aktuell 258,- EUR/m² an der Spitalerstraße und seiner Vielzahl von teuren Einkaufsstraßen vor Frankfurt am Main (255,- EUR/m² für Ladenlokale an der Zeil) und Stuttgart (245,- EUR/m² für Ladenlokale an der Königstraße). Zusammen mit der Mönckebergstraße, dem Jungfernstieg, dem Neuen Wall sowie der Post- und der Gerhofstraße verfügt Hamburg über sechs Einkaufsstraßen, die sich alle auf einem hohen Niveau bewegen. Dazu kommen noch Große und Hohe Bleichen. Die Bandbreite bewegt sich laut Frank Reitzig, Geschäftsführer der COMFORT Hamburg GmbH, zwischen 115,- EUR/m² auf den Hohen Bleichen bis hin zu besagten 258,- EUR/m² auf der Spitalerstraße. Mietpreissteigerungen gab es insbesondere in den „günstigeren“ Lagen.

Auf dem siebten Rang steht die zweite Rheinmetropole Düsseldorf mit einem aktuellen Mietpreisniveau von 230,- EUR/m² noch vor Dortmund, wo Einzelhändler für ein kleineres Ladenlokal in Spitzenlage am Westenhellweg mit 195,- EUR/m² monatlicher Miete kalkulieren müssen. Während in Düsseldorf die Mieten stiegen, sanken sie in Dortmund in Folge des größeren Flächenangebotes durch die in diesem Jahr eröffnete Thier-Galerie.

Auf Rang neun folgt mit Hannover die für den Einzelhandel attraktivste Stadt in Niedersachsen. Für Ladenlokale in besten Lagen der Bahnhof- und Georgstraße mussten Einzelhändler Mietpreise um 185,- EUR/m² kalkulieren – fünf Euro mehr als im Vorjahr. Rang zehn des diesjährigen COMFORT-Metropolenrankings belegt wie schon im Vorjahr die fränkische Metropole Nürnberg mit einer Spitzenmiete von 140,- EUR/m².

Die Ränge elf bis 15 werden (in dieser Reihenfolge) von Bremen, Leipzig, Dresden, Essen und Duisburg belegt. Damit finden sich die durch eine in Deutschland einmalige Einzelhandelsagglomeration gebeutelten Ruhrmetropolen Essen und Duisburg einträchtig am Ende des Rankings ein, wenngleich die Mieten in Essen wieder leicht gestiegen sind. Schwer jedoch lastet auf beiden Innenstädten die nahe Konkurrenz durch das Mega-Center der ECE am Limbecker Platz in Essen mit rund 70.000 m² Verkaufsfläche, durch das CentrO in Oberhausen sowie durch das Rhein-Ruhr-Zentrum an der Essen-Mülheimer Stadtgrenze.

Insbesondere auch die gestiegenen Mieten in Essen beweisen jedoch, dass sich die Lage weiter verbessert hat. Die Entwicklung der Mietpreise zeigt darüber hinaus deutlich, dass sich das Kräfteverhältnis der beiden 1A-Lagen Kettwiger und Limbecker Straße zueinander gedreht hat und die lange Jahre als teurer gehandelte Lage an der Kettwiger Straße mit aktuell 95,- EUR/m² jetzt knapp hinter der Limbecker Straße rangiert, die von ihrer Nähe zum ECE-Center am Limbecker Platz profitiert. „Die jüngsten Vermietungen an der Kettwiger Straße verdeutlichen jedoch, dass sich die Attraktivität des Standortes insgesamt erhöht hat“, resümiert Jürgen Kreutz, Geschäftsführer der COMFORT Düsseldorf GmbH.

In Duisburg werden mittlerweile mit 68,- EUR/m² Mietpreise für kleinere Ladenlokale in 1A-Lage bezahlt, die von vielen Städten mit deutlich weniger Einwohnern bei weitem übertroffen werden. Als Beispiele seien hier Münster mit 147,- EUR/m², Mannheim und Freiburg mit jeweils 145,- EUR/m², Wiesbaden mit 130,- EUR/m², Bielefeld mit 128,- EUR/m² sowie Ulm mit 125,- EUR/m² und Bonn mit 120,- EUR/m² genannt. Als echte 1A-Lage in Duisburg wird künftig vor dem Hintergrund der innerstädtischen Centerentwicklungen wohl nur die Königsstraße konkurrenzfähig bleiben. Die innerstädtischen Center stärken zwar den Einzelhandelsstandort insgesamt, bringen jedoch die traditionellen Einkaufslagen in der City in Bedrängnis.

Als aufstrebend beziehungsweise stabil erwiesen sich die beiden maßgeblichen ostdeutschen Einkaufsmetropolen Dresden und Leipzig, aus denen Alexander Folz, Geschäftsführer der COMFORT Berlin-Leipzig GmbH, nach wie vor über steigende Nachfrage berichtet. Die Renaissance der ostdeutschen Innenstädte und deren Aufholjagd gegenüber der grünen Wiese setzt sich also fort.