Marktzahlen 2010 für München: Dritthöchster Immobilien-Investmentumsatz der vergangenen zwölf Jahre

„Getragen wurde dieses Resultat nicht nur von Großdeals, sondern vor allem auch durch umfangreiche Investments mit kleineren und mittleren Volumina“, erläutert Stefan Bauer, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Münchener Niederlassungsleiter. „Verantwortlich hierfür ist unter anderem auch das starke Engagement privater Anleger, die unverändert großes Vertrauen in die bayerische Landeshauptstadt setzen.“

Dies verdeutlicht auch die hohe Anzahl der Deals, die von 69 (2009) auf 116 angestiegen ist. Das durchschnittliche Volumen pro Abschluss ist infolgedessen leicht von 19 Millionen Euro (2009) auf knapp 15 Millionen Euro gesunken. An der Spitze liegen nahezu gleichauf Deals über 50 Millionen Euro und Abschlüsse zwischen 10 und 25 Millionen Euro, die beide auf einen Anteil von 34 Prozent kommen. Hierbei ist allerdings zu berücksichtigen, dass allein ein Deal über 320 Millionen Euro das Ergebnis der Großabschlüsse über 50 Millionen Euro dominiert. Aber auch die kleineren Transaktionen bis 10 Millionen Euro tragen mit 68 Deals einen Anteil von gut 21 Prozent zum Investmentumsatz bei.


Private Anleger vorn, Renditen im Jahresverlauf stabil

Wie bereits im Vorjahr standen auch 2010 private Anleger wieder an erster Stelle aller Investorengruppen. Zwar verringerte sich ihr relativer Anteil von 49 Prozent (2009) auf 30 Prozent, dennoch liegt München weiter unangefochten an der Spitze aller deutschen Standorte. Knapp dahinter auf dem zweiten Platz rangieren die geschlossenen Fonds (27 %), gefolgt von den Projektentwicklern mit einem Anteil von 10,5 Prozent. Der Anteil der ausländischen Investoren hat sich im Vergleich zum Vorjahr zwar auf 16 Prozent verdoppelt, liegt aber nach wie vor deutlich unter dem bundesweiten Durchschnitt.

Auf Verkäuferseite dominierten die privaten Anleger mit einem Anteil von 25 Prozent, gefolgt von den Pensionskassen (knapp 19 %), Projektentwicklern (gut 15 %) und Immobilien AGs mit etwas über 10 Prozent. Den fünften Rang belegen mit einem Umsatz von 121 Millionen Euro (7 %) die Versicherungen. Der Anteil der ausländischen Verkäufer sank drastisch von 44 Prozent (2009) auf nur noch knapp 12 Prozent.

Bürohäuser sind mit 58 Prozent erneut die beliebteste Assetklasse, die ihren relativen Anteil aus dem Vorjahr damit verteidigen konnte. Auf dem zweiten Platz landeten mit deutlichem Abstand Einzelhandelsobjekte mit 22 Prozent. Aufgrund der nach wie vor nicht einfachen Finanzierungssituation hielten sich Projektentwickler etwas zurück und investierten lediglich 7 Prozent des Transaktionsvolumens in Entwicklungsgrundstücke.

Die beliebteste Lage der Investoren war einerseits die City (593 Mio. €) und andererseits die Nebenlagen (598 Mio. €), deren Umsatz jedoch überproportional von einem Deal über 320 Millionen Euro beeinflusst wird. Beide Zonen tragen knapp 35 Prozent zum Transaktionsvolumen bei. Auf die Cityrandzonen entfielen gut 19 Prozent des Umsatzes, die Standorte in der Peripherie kommen auf einen Anteil von immerhin noch 11,5 Prozent.

Die Netto-Spitzenrendite für Bürohäuser ist in München seit dem zweiten Quartal 2010 wieder gesunken. Dieser Trend hat sich auch im Schlussquartal fortgesetzt, wo sie noch einmal leicht um 10 Basispunkte nachgegeben hat. Verantwortlich hierfür ist der starke Wettbewerb der Investoren um das begrenzte Angebot an Core-Objekten, der sich direkt in der Entwicklung der Kaufpreise widerspiegelt. Mit einer aktuellen Spitzenrendite von 4,85 Prozent ist München zusammen mit Hamburg weiterhin der teuerste Standort in Deutschland.

Gute Aussichten auch für 2011

„Auch für 2011 deutet vieles auf ein lebhaftes Investmentmarktgeschehen in München hin“, so Stefan Bauer. „Die wichtigsten Anlegergruppen werden auch dieses Jahr private Anleger und Family Offices sein. Gerade diese Zielgruppe versucht weiterhin, ihr Portfolio vor dem Hintergrund der unverändert unsicheren Finanzmärkte zu diversifizieren und investiert umfangreich in Immobilien. Da gleichzeitig auch institutionelle Anleger die Stabilität und Sicherheit Münchens schätzen, erwarten wir für dieses Jahr erneut einen Investmentumsatz von mindestens 1,5 Milliarden Euro oder sogar mehr.“