Marktzahlen 2010 für Köln: Investitionsvolumen bei Gewerbeimmobilien knackt die Milliardengrenze

„Im Gegensatz zu 2009 wurden wieder mehr Deals im hohen zwei- bis dreistelligen Millionenbereich abgeschlossen, sodass mehr als die Hälfte des Investmentvolumens mit Transaktionen erzielt wurde, die jeweils über 50 Millionen Euro lagen“, erläutert Jens Hoppe, Geschäftsführer der BNP Paribas Real Estate GmbH und Kölner Niederlassungsleiter. „Insbesondere das erste und das vierte Quartal erzielten jeweils überdurchschnittliche Ergebnisse. Auch ausländische Investoren waren wieder wesentlich aktiver und sind für ein Fünftel des Kölner Investmentvolumens verantwortlich.“

Die Anzahl der registrierten Verkäufe nahm 2010 auf 51 Transaktionen zu (Vorjahr: 40). Durch die großen Transaktionen stieg das durchschnittliche Volumen pro Deal auf vergleichsweise hohe 21,5 Millionen Euro (2009: 13 Mio. €). Der Portfolioanteil des Investitionsvolumens ist verschwindend gering (knapp 2 %) und liegt noch unter dem schon niedrigen Vorjahreswert (gut 4 %).

Homogenere Käuferstruktur, Projektentwickler auf Rang eins der Verkäufer, Renditen stabil

Die Käuferstruktur ist verglichen mit 2009 wieder deutlich homogener. Während das Vorjahr von Spezialfonds dominiert wurde (gut 59 %), haben sich 2010 die Equity/Real Estate Funds an die Spitze gesetzt (15,5 %), dicht gefolgt von den Spezialfonds (15 %). Auf dem dritten Rang liegen die Pensionskassen (gut 12 %), nachdem im Vorjahr gar keine Käufe von dieser Gruppe registriert wurden. Privatanleger legen um gut 5 Prozentpunkte zu (auf ebenfalls 12 %). Von den Spezialfonds abgesehen, verlieren lediglich die Projektentwickler größere Anteile (minus 9 Prozentpunkte). Ausländische Käufer waren 2010 wieder aktiver auf dem Kölner Markt und investierten ein Fünftel des Volumens (2009: gut 6 %).

Wie in den Vorjahren bestimmen die Projektentwickler die Verkäuferseite. Sie erzielen absolut ein ähnliches Verkaufsvolumen wie 2009 und liegen auf Rang eins (Anteil: knapp 33 %). Offene Fonds trennten sich im vergangenen Jahr von großvolumigen Objekten und belegen mit knapp 25 Prozent den zweiten Platz. Damit setzten diese beiden Akteure mehr als die Hälfte des Kölner Transaktionsvolumens um. Geschlossene Fonds waren sichtlich aktiver als 2009 und belegen mit gut 10 Prozent den dritten Rang. Auch die Privatanleger nutzten den wieder anziehenden Markt mit einem höheren Verkaufsvolumen (9 %).

Obwohl in der Regel Büroimmobilien das Marktgeschehen in Köln dominieren, standen 2010 Einzelhandelsobjekte im Fokus der Anleger. Mehr als die Hälfte der Investitionen wurden in dieser Anlageklasse getätigt (knapp 57 %). In Büroimmobilien wurde 2010 auch absolut deutlich weniger investiert als im Vorjahr (minus 37 %); sie erreichen mit gut 23 Prozent einen im langjährigen Vergleich sehr niedrigen Wert. Durch den Verkauf von gemischt genutzten Immobilienkomplexen liegen die sonstigen Objekte auf dem dritten Rang (rund 12 %).

Auch die Verteilung der Investments nach Lagen unterscheidet sich vom Vorjahr. Zwar entfällt nach wie vor der größte Teil des Investitionsvolumens auf die City, mit gut 52 Prozent ist der Anteil jedoch wesentlich geringer als noch 2009 (rund 82 %). Im Cityrand wurden 2010 nur kleinvolumige Objekte unter 10 Millionen Euro verkauft, sodass sein Anteil lediglich 3 Prozent beträgt (minus 11 Prozentpunkte). Die Nebenlagen legten dagegen überproportional zu (auf 31 %), und die peripheren Lagen steuern durch größere Verkäufe 13,5 Prozent bei.

Durch die wieder einsetzende Investmentdynamik gab die Netto-Spitzenrendite zu Beginn des Jahres 2010 um 20 Basispunkte nach. Für hochwertige, voll vermietete Büroobjekte in sehr guten Lagen stabilisierte sich die Rendite im Jahresverlauf auf dem erreichten Niveau von 5,3 Prozent.

Positive Aussichten für 2011

„Die Attraktivität des Kölner Investmentmarkts bewies sich 2010 wieder durch eine breite Nachfragestruktur bei hohem Interesse aus dem Ausland“, betont Jens Hoppe. „Durch die positive Marktstimmung und die allgemeine wirtschaftliche Belebung erwarten wir für 2011 ebenfalls ein sehr gutes Investitionsvolumen. Ob dabei die Milliardengrenze wieder überschritten werden kann, hängt allerdings auch davon ab, ob ausreichend attraktive großvolumige Objekte am Markt verfügbar sind. Ein leichtes Nachgeben der Spitzenrenditen im Core-Segment kann gerade vor dem Hintergrund der hohen Nachfrage von sicherheitsorientierten Anlegern nicht ausgeschlossen werden.“