Marktzahlen 2010 für Düsseldorf: Investmentumsatz durchbricht Milliarden-Schwelle

„Mitverantwortlich für dieses erfreuliche Resultat ist auch die Tatsache, dass die Nachfrage in allen Marktsegmenten, also auch bei den kleineren und mittleren Deals, rege war“, erläutert Christoph Meszelinsky, Düsseldorfer Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. Parallel zur Umsatzsteigerung wurde auch eine größere Zahl an Deals abgeschlossen, die von 36 (2009) auf 51 stiegen. Das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Abschluss erhöhte sich dagegen nur marginal von 22 Millionen Euro (2009) auf gut 23 Millionen Euro.

Am meisten investiert wurde in Objekte mit mehr als 50 Millionen Euro. In dieser Größenklasse wurden insgesamt 675 Millionen Euro (57 %) umgesetzt. Auf rund 20 Prozent (241 Mio. €) Anteil am Transaktionsvolumen kommen Verkäufe zwischen 25 und 50 Millionen Euro, die Kategorie zwischen 10 und 25 Millionen Euro liegt immerhin noch bei knapp 13 Prozent (151 Mio. €). Nur geringfügig weniger wurde in Objekte bis 10 Millionen Euro angelegt, auf die 121 Millionen Euro (gut 10 %) entfielen. Gleichzeitig wurden in dieser Klasse die meisten Verkaufsfälle (26) registriert.

Offene Fonds und Projektentwickler vorn, leichter Rückgang der Renditen

Auf Käuferseite dominierten 2010 klar die geschlossenen Fonds mit 54 Prozent des Transaktionsvolumens. An keinem anderen deutschen Standort erreichen sie einen vergleichbaren Wert. Mit jeweils zwischen neun und zehn Prozent waren offene Fonds, Versicherungen und private Anleger am Investmentgeschehen beteiligt, dicht gefolgt von den Spezialfonds (7,5 %). Bemerkenswert ist vor allem, dass die 2009 noch auf dem zweiten Platz liegenden Projektentwickler (22 %) im Jahr 2010 nur auf einen Anteil von knapp 4 Prozent kommen. Der Anteil ausländischer Käufer, die 2009 nahezu vom Markt verschwunden waren, liegt bei einem Viertel des Transaktionsvolumens.

Die auf Käuferseite kaum aktiven Projektentwickler liegen 2010 auf der Rangliste der Verkäufer mit großem Abstand vorn (fast 46 %). Auf zweistellige Umsatzanteile kommen auch die Immobilien AGs (gut 16 %) und die geschlossenen Fonds mit 10,5 Prozent vor den offenen Fonds (9 %) sowie den Spezialfonds mit gut 8 Prozent. Die im Vorjahr noch an erster Stelle liegenden Equity/Real Estate Funds mischen nur noch mit knapp 4 Prozent mit. Ausländische Anleger haben ihren Anteil am Umsatzvolumen gegenüber 2009 (23 %) noch einmal gesteigert und sind für insgesamt ein Drittel aller Abschlüsse als Verkäufer verantwortlich.

Eindeutig dominiert wurde das Marktgeschehen durch Investitionen in Bürogebäude, in die 81 Prozent (Vorjahr nur 51 %) des Transaktionsvolumens investiert wurden. Relative Einbußen mussten Einzelhandelsimmobilien verkraften, deren Anteil nur noch bei 16 Prozent liegt (Vorjahr: 24 %). Absolut betrachtet konnten sie ihr Umsatzvolumen von rund 190 Millionen Euro aber halten. In Gewerbeobjekte flossen lediglich knapp 3 Prozent des Investmentumsatzes, alle übrigen Assetklassen waren kaum oder gar nicht am Transaktionsgeschehen beteiligt.

Wie bereits im Vorjahr haben sich die Investoren 2010 in erster Linie auf die zentralen Lagen in Düsseldorf konzentriert. Mit einem Anteil von 55 Prozent am Transaktionsvolumen dominieren die Cityrandlagen vor der City (35 %). 2009 war sowohl die Reihenfolge als auch die relativen Anteile der beiden Zonen genau umgekehrt. Investments in Nebenlagen (6 %) oder der Peripherie (4%) waren 2010 weniger gefragt und liegen damit noch einmal unter den bereits niedrigen Werten von 2009.

Wie auch an anderen Standorten sind die Netto-Spitzenrenditen für Bürohäuser in Düsseldorf im ersten Halbjahr 2010 wieder gesunken (Rückgang um 20 Basispunkte). Seitdem verharren sie auf dem erreichten Niveau von 5,20 Prozent. „Vor dem Hintergrund der weiterhin guten Nachfrage ist aber nicht auszuschließen, dass sie im Laufe des Jahres 2011 noch etwas nachgeben werden“, so Christoph Meszelinsky.

Lebhaftes Interesse auch 2011

„Aufgrund der nach wie vor regen Nachfrage ist auch für 2011 von einem guten bis sehr guten Investmentumsatz auszugehen“, prognostiziert Meszelinsky. „Unterstützt wird diese Entwicklung sowohl von sich wieder belebenden Bürovermietungsmärkten, durch die sich das Angebot an attraktiven Investmentobjekten etwas ausweiten dürfte, als auch von Projekten, die 2010 fertig gestellt und dem Markt zugeführt werden. Wir gehen für dieses Jahr von einem Investmentumsatz aus, der mindestens auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts liegen dürfte. Ob erneut die Milliarden-Schwelle durchbrochen werden kann, bleibt abzuwarten.“