Ladenlokale Stuttgart: Hohe Kaufkraft und boomende Wirtschaft lassen hohes Mietniveau in Stuttgart weiter ansteigen

Die Zentralitätskennziffer der baden-württembergischen Landeshauptstadt liegt laut GfK, Gesellschaft für Konsumforschung, mit rund 125 deutlich über dem deutschlandweiten Durchschnitt. Gleichzeitig ist die Region Stuttgart mit rund 2,7 Millionen Einwohnern nach Berlin und dem Ruhrgebiet die drittgrößte Stadtregion Deutschlands. Die wirtschaftliche Stärke Stuttgarts resultiert aus der heterogenen Wirtschaftsstruktur mit weltweit operierenden Unternehmen wie Daimler, Porsche oder Bosch und einem sehr lebendigen und gesunden Mittelstand mit hervorragend qualifizierten Arbeitskräften.

„Stuttgart gilt mit seinen überdurchschnittlichen Kenndaten in Bezug auf Kaufkraft und Zentralität als ein nachhaltig begehrter Standort für national und international tätige Einzelhandelsunternehmen“, berichtet Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH, im aktuellen Stuttgarter Städtereport des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern in 1A-Lagen spezialisierten Maklerunternehmens. „Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen jedweder Größenordnung kann in den Top-Lagen nicht befriedigt werden, obwohl der Flächenzuwachs stetig anhält.“ Die positive Entwicklung lässt die bereits auf hohem Niveau liegenden Mieten weiter ansteigen: 245 Euro erzielen 1A-Lagen pro Quadratmeter für Ladengrößen zwischen 80 und 120 m2 und verzeichnen seit 2006 einen Anstieg von 22,5 Prozent. Große Verkaufsflächen zwischen 300 und 500 m2 liegen bei 135 Euro pro Quadratmeter und stiegen in den letzten fünf Jahren um 28,6 Prozent.

Diese Entwicklung verwundert nicht, wenn man den Einzelhandelsumsatz von mehr als 14 Milliarden Euro bedenkt, der in der Region Stuttgart jährlich erzielt wird. Der Einzelhandelsumsatz in Stuttgart selbst betrug im Jahr 2010 nach Angaben der GfK etwa 3,9 Milliarden Euro, von denen alleine 1,6 Milliarden in der Innenstadt umgesetzt wurden. Der Verkaufsflächenanteil in der Stuttgarter Innenstadt liegt mit 37,1 Prozent der Gesamtverkaufsfläche der Stadt deutlich höher als in den meisten anderen Innenstädten. Er liegt de facto bei rund 333.500 m².

Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen

Königstraße

Absolute Top 1A-Lage
Eine der frequenzstärksten Einkaufsstraßen in Deutschland
Konsummeile mit Top Branchenmix
Who is Who der vertikalen Filialisten aus der Textilbranche
Sehr gute Lagequalität auf der gesamten Länge
Neue Mieter: Gerry Weber, Tom Tailor, H&M woman (Relocation), Douglas Parfümerie (Übernahme der ehemaligen H&M Fläche), myToys
Aktueller Mietpreis liegt bei 245,- EUR/m²

Schulstraße

Verbindung von Königstraße zu Marktplatz und Breuninger
Sehr hohe Passantenfrequenz, bedingt auch durch Straßenenge
Kleinteilige Flächen auf Grund der Baustruktur
Hoher Anteil an Anbietern aus der Food-Branche
Künftig wird mit höherem Anteil aus den Bereichen Textil und Schmuck gerechnet
Aktueller Mietpreis liegt bei 150,- EUR/m²

Stiftstraße

Kurze, aber feine Luxusmeile in Stuttgart
Anbieter wie z. B. Montblanc, Cartier, Escada, Louis Vuitton, Jil Sander, Etienne Aigner, Wellendorf, Modehaus Fischer
Steigende Nachfrage nach geeigneten Einzelhandelsflächen
Aktueller Mietpreis liegt bei 175,- EUR/m²

Calwer Straße / Hirschstraße

Heterogener Branchenmix
Keine großflächigen Filialkonzepte
Kleinteiliger, gemischter Besatz auf der Hirschstraße
Hoher Anteil an Gastronomie, gemischt mit einer Reihe hochwertiger Anbietern auf der Calwer Straße

Aktueller Mietpreis liegt bei 100,- EUR/m²


Zahlreiche Großprojekte in Planung und Vorbereitung

Nach unzähligen Demonstrationen und Kundgebungen gegen und für das Bahnprojekt Stuttgart 21, nach fast nicht mehr zählbaren Schlichtungsversuchen, auch unter dem Vorsitz von Heiner Geißler, nach dem Stresstest durch einen unabhängigen Gutachter, der die von der Bahn dargestellte Verbesserung des Schienenverkehrs durch den Durchgangsbahnhof nochmals positiv bescheinigen sollte, nach dem Wahlerfolg der Grünen im Ländle, dem neuen Vorschlag des Schlichters, den unterirdischen Durchgangsbahnhof „nur“ hälftig zu bauen und den bestehenden Kopfbahnhof zusätzlich zu nutzen und schließlich nach der Abstimmungsniederlage der Stuttgart 21-Gegner im Rahmen der Volksabstimmung werden zwischenzeitlich die Vorarbeiten zu den Bauarbeiten am Großprojekt Stuttgart 21 fortgesetzt, und die Bahn hält sich an ihre eigenen Vorgaben die Vergabe betreffend.

Damit verbunden ist auch das Gemeinschaftsprojekt der Hamburger ECE, der Strabag und der Bayerischen Hausbau am Mailänder Platz, das zum Areal von Stuttgart 21 gehört. Das am Stuttgarter Hauptbahnhof geplante Stadtquartier wird künftig „Milaneo“ heißen. Den neuen Namen gaben die Investoren im Rahmen der Expo Real bekannt. Im Rahmen der Immobilienmesse wurde das 550 Mio. Euro teure Projekt als eines der ersten Quartiersprojekte überhaupt mit einem DGNB-Vorzertifikat in Gold ausgezeichnet. Zuvor war bereits das im Quartier geplante ECE-Shoppingcenter mit einem DGNB-Vorzertifikat prämiert worden. Das Projekt umfasst 43.000 m² Verkaufsfläche, rund 420 Wohnungen, ein Hotel mit ca. 160 Zimmern, 7.200 m² BGF für Büros sowie eine Tiefgarage mit 1.680 Pkw-Stellplätzen. Der Baubeginn soll nach derzeitigem Planungsstand im Frühjahr 2012 erfolgen. Die Eröffnung des Shoppingcenters ist für Herbst 2014 geplant. Die Gesamtfertigstellung soll im Frühjahr 2015 erfolgen.

Zukünftig wird sich der Kunde entscheiden müssen, ob er auf der Königstraße sowie den darum liegenden Einkaufsstraßen shoppen gehen möchte, oder in das Einkaufscenter geht. Nach Ansicht von Manfred A. Schalk wird es höchstwahrscheinlich zu einer Umsatz-Umverteilung kommen, die vor allem in den Randlagen um die Königstraße herum großen Schaden anrichten kann: „Schade, dass man aus den Fehlentscheidungen in anderen Städten nicht lernt und ein solches Projekt in dieser Dimension genehmigt hat, obwohl es nicht direkt an die klassischen City-Lagen angeschlossen ist und somit selbstverständlich die Kaufkraft anderweitig entzieht beziehungsweise lediglich umverteilt“, erklärt der COMFORT-Geschäftsführer im aktuellen Stuttgarter Städtereport. Der Attraktivität der Stadt Stuttgart werde diese Entwicklung nicht schaden, gesteigert werde sie dadurch aber auch nicht.

In entgegengesetzter Richtung von Stuttgart 21, über den Rotebühlplatz hinaus, entsteht ein weiteres Einkaufscenter mit ca. 24.500 m², das GERBER, ehemals auch Quartier S genannt. Hier entwickelt die Württembergische Lebensversicherung zwischen Marienstraße, Sophienstraße und Paulinenstraße ein wohldimensioniertes und verträgliches Einkaufszentrum mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone. Das GERBER wird den Bereich über die obere Königstraße und den Rotebühlplatz hinaus kräftig beleben und wohl dazu beitragen, dass genau diese Lage zukünftig stärker von internationalen Filialunternehmen nachgefragt wird, als dies bisher der Fall war. Das GERBER soll den zukünftigen Mietern ab dem Jahr 2014 zur Verfügung stehen.

Das unter dem Namen „Da Vinci“ bekannt gewordene Bauprojekt am Karlsplatz wird Breuninger wohl ohne das Land Baden-Württemberg realisieren. Wie bekannt sollen auf einem zwischen dem Karlsplatz und der Markthalle sowie auf dem rückwärtigen Teil des Breuninger-Stammhauses gelegenen Areal ca. 9.000 m² für Einzelhandel und Gastronomie sowie ein 5-Sterne-Hotel entstehen. Ursprünglich sollte darüber hinaus im Rahmen dieses Gesamtprojektes ein neues innerstädtisches Ministerienzentrum entstehen. Die Details dazu stehen nicht abschließend fest. Was feststeht ist jedoch, dass Breuninger mit dieser Entwicklungsmaßnahme eine erfolgreiche und nachhaltige Qualitäts- und Standortsicherung für sein Stammhaus betreibt. Respekt vor diesem unternehmerischen Engagement.

Standhaft und nachhaltig inmitten dieser Großprojekte stehen die Stuttgarter 1A-Lagen, insbesondere das Filetstück, die Königstraße. Fast ungerührt und unberührt bleibt die Königstraße weiterhin mit großem Abstand im Fokus der nationalen und internationalen Filialisten. Neuanmietungen beispielsweise von Gerry Weber, Tom Tailor oder H&M beweisen die ungebrochene Attraktivität und Ausstrahlung der Königstraße. Aber auch ein Mieter, den man nicht unbedingt in einer 1A-Lage vermuten würde, hat auf dieser Hauptverbindungsachse zwischen Hauptbahnhof und Rotebühlplatz eine neue Heimat gefunden, und zwar in den ehemaligen Räumlichkeiten von WOM in der Königstraße 1. Interessant ist in diesem Zusammenhang, dass die an die Königstraße angrenzenden Nebenlagen, wie beispielsweise die Passage in dem Gebäudekomplex Königstraße 1, das neu entwickelte Postquartier, die Kirch- oder auch die Kronprinzstraße zum Teil sehr interessante Neuanmietungen bzw. Relocations vermelden. Interessante Flächen stehen also auch in diesen Nebenlagen aktuell nicht lange leer. Dies unterstreicht noch einmal ausdrücklich die hohe Attraktivität der gesamten innerstädtischen Einzelhandelslagen in Stuttgart.

Investment

Aufgrund der nachhaltig sehr positiven Standortfaktoren sind Investments speziell in den Stuttgarter 1A-Lagen sehr begehrt. Der Markt ist traditionell eng und stark lokal geprägt. Wer von außen kommt, muss bei den wenigen Chancen zügig agieren und genau wissen was er will. So wie beispielsweise die Aachener Grundvermögen aus Köln, die sich auf der Königstraße die Nummer 16 mit den Einzelhandelsfilialisten New Yorker, Görgens (mit dem Konzept Kult) und Apollo Optik sichern konnte.

Fazit und Perspektive

Stuttgart bleibt Zugpferd für die ganze Region

Zusammenfassend ist festzuhalten, dass neben dem medienträchtigen Jahrhundertprojekt Stuttgart 21 bis in das Jahr 2015 weitere ca. 110.000 m² neue Verkaufsflächen in und um Stuttgart herum entstehen sollen. Die aktuellen Zahlen der Einwohner in Stuttgart stagnieren zwar seit einigen Jahren, die Verkaufsflächen hingegen nehmen stetig weiter zu. „Hier sollte mit Vernunft und Weitsicht gehandelt und ganz besonders auf die gewachsenen und funktionierenden Strukturen geachtet werden“, appelliert Manfred A. Schalk an die Verantwortlichen in Politik und Wirtschaft. Dennoch wird Stuttgart unserer Beurteilung nach auch in Zukunft weiterhin und eindeutig das Zugpferd der gesamten Region darstellen. Auch mit diesem sehr hohen Flächenzuwachs in kurzer Zeit wird Stuttgart, insbesondere die Königstraße als Top-Lage, nach wie vor für die expandierenden Filialunternehmen sowie die interessierten Investoren im Fokus bleiben. Ob sich die Mietentwicklung wie in den letzten Jahren stetig weiter nach oben entwickeln wird, muss allerdings, gerade auch wegen des enormen Flächenzuwachses, abgewartet werden.