Ladenlokale Potsdam: im Aufschwung – Mietpreise erholen sich

Der Aufschwung Potsdams resultiert ganz wesentlich aus der Attraktivität seiner Sehenswürdigkeiten, wie Schloss Sanssouci oder der historischen Quartiere der Stadt – Alexandrowka, Holländisches Viertel und Weberviertel – sowie der Lebensqualität inmitten einer Landschaft aus Seen und Wäldern. Diese Vorzüge ziehen jährlich rund drei Millionen Touristen nach Potsdam.

Die größte Stadt Brandenburgs entwickelt sich in den neuen Ländern nach Berlin, Leipzig, Dresden, Erfurt und Rostock zum bedeutenden Einzelhandelsstandort. Und dies, obwohl, wie Steinhagen im aktuellen Potsdamer Städtereport von COMFORT einräumt, die Stadt angesichts der starken Anziehungskraft der nahegelegenen Bundeshauptstadt Berlin über eine eingeschränkte Zentralität von 78,8 (GfK Gesellschaft für Konsumforschung, Nürnberg) verfügt. Mit einer Kaufkraftkennziffer von 99,8 in 2009 (GfK) belegt Potsdam auf der anderen Seite einen der vorderen Plätze in den neuen Bundesländern. Mit einem Durchschnittsalter von 41,7 Jahren liegt die Stadt weit unter dem Durchschnitt der Landeshauptstädte Deutschlands, und sie ist – entgegen dem Trend in der Region Ost – auch eine wachsende Stadt, wozu neben dem natürlichen Bevölkerungswachstum ein stetiger Zuzug von Neubürgern beiträgt.

Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen

Brandenburger Straße

- bester Abschnitt zwischen Dortusstraße und Jägerstraße
- Karstadt und Hennes & Mauritz als größte Betriebe
- Mangel an großflächigen Einzelhandelsflächen
- wegen Denkmalsstruktur der Innenstadt geringes Entwicklungspotenzial
City-A-Lage im Wettbewerb mit den Außen- und Zwischenstadtstandorten wie beispielsweise dem Sterncenter nach wie vor unter Druck
- Neue Mieter: C&A, Pandora, Butlers
- aktueller Mietpreis liegt bei 80 EUR/m²

Potsdam verfügt insgesamt über Verkaufsflächen in einer Größenordnung von rund 195.000 m², die sich überwiegend auf die Standorte Brandenburger Straße, Zentrum Babelsberg, Einkaufszentrum Stern-Center, Bahnhofspassagen und das Markt-Center an der Breiten Straße verteilen. Die Verkaufsfläche von etwa 1,47 m² je Einwohner birgt im Vergleich zu anderen Oberzentren durchaus noch Potenzial für Erweiterungen. „Dieses Wachstum sollte möglichst im zentralen Bereich Brandenburger Straße und Friedrich-Ebert-Straße erfolgen, um das Gewicht der City gegenüber den nicht integrierten Handelsstandorten weiter zu stärken“, meint Ronald Steinhagen und liegt mit diesem Appell auf einer Linie mit den verantwortlichen Politikern der Stadt. Damit spricht Steinhagen die Eröffnung des PORTA Möbelhauses direkt neben dem Stern-Center außerhalb der Innenstadt an, die die in Potsdam als politische Willensbekundung ausgegebene Zentrumsstärkung konterkarierte.

Außer den neuen Mietern auf der Brandenburger Straße C&A und dem Schmucklabel Pandora verlegte Calida seinen Standort von der Brandenburger Str. 34 in den stärksten Abschnitt der Fußgängerzone. Calida betreibt derzeit rund 70 eigene Stores sowie etwa 50 Standorte in Kooperation mit Franchisenehmern. Seit September bietet auch die inhabergeführte Gruppe BUTLERS trendige Wohnaccessoires, Geschenke und Möbel im denkmalgeschützten Ensemble Luisenforum an der Brandenburger Straße 5-6. Die Gesamteröffnung der neu gestalteten Shopping-Mall Luisenforum ist für Frühjahr 2013 geplant.

Die Mieten in der Brandenburger Straße haben sich in 1A-Lagen nach COMFORT-Beobachtungen nach einer leichten Delle im Jahr 2010 wieder leicht erholt und liegen wieder auf dem Niveau von 2009. Für einen Laden mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m² werden je nach Zuschnitt und Lage in der Fußgängerzone bis zu 80 Euro pro Quadratmeter monatlich bezahlt. Langfristig stiegen die Mieten für Top-Lagen seit 2006 um insgesamt 14,3 Prozent. Einheiten zwischen 300 und 500 m² erzielen bis 40 Euro pro Quadratmeter und gaben in den letzten fünf Jahren um 11,1 Prozent nach.

Zur Attraktivität der Potsdamer Innenstadt tragen laut COMFORT auch die Friedrich-Ebert-Straße mit immer mehr hochwertigen Luxusanbietern und das holländische Viertel mit seinem attraktiven Ambiente und einem interessanten gastronomischen Angebot bei.

Investment

Verkaufsflächen-Belegung noch nicht gesättigt

Aufgrund der genannten positiven Strukturdaten und der ständig an Attraktivität gewinnenden Innenstadt steht Potsdam als Standort in den neuen Bundesländern grundsätzlich weit oben auf der Liste der Investoren. Jedoch ist der Investmentmarkt aufgrund der Kleinteiligkeit der historischen Gebäudesubstanz in der Innenstadt meist von Privatinvestoren geprägt. Nur die wenigsten Gebäude in der Innenstadt erreichen ein Investmentvolumen von mindestens fünf Millionen Euro, die als Untergrenze für die kleineren institutionellen Investoren gilt. Neben dem Karstadt-Warenhaus kommt lediglich das ehemalige Kaufhaus Hirsch, welches im vergangenen Jahr an einen deutschen Spezialfonds verkauft wurde, auf ein zweistelliges Investmentvolumen.

Die weiteren Objekte in der Potsdamer Innenstadt befinden sich vorwiegend im privaten Besitz, wobei auch die Tatsache, dass sich die Innenstadt in einem Sanierungsgebiet befindet und die Objekte fast ausnahmslos unter Denkmalschutz stehen, zur steuerlichen Attraktivität für diese Investorengruppe beiträgt. Seit Wiedereröffnung des Karstadt-Hauses hat auch der Investmentmarkt und die dazugehörigen Sanierungen und Aufwertungen der Immobilien der Brandenburger Straße an Dynamik gewonnen. Inzwischen handelt es sich um einen wertstabilen Investmentmarkt, an dem nur wenige Immobilien gehandelt werden, was wiederum zu einer stetig steigenden Preisentwicklung beigetragen hat. Die Renditen der brandenburgischen Hauptstadt in 1A-Lage haben sich mittlerweile denen vergleichbarer Städte in West- und Ostdeutschland angepasst, so dass sich die Bruttorenditen inzwischen in einem Bereich von 6% bewegen.

Fazit und Perspektive

Soziale Faktoren sorgen trotz barocker Stadtarchitektur für anhaltend stabile positive Entwicklung

Potsdam ist mit Berlin bei Projektentwicklungen an der Spitze. Die Anzahl der seit 2008 fertig gestellten, derzeit im Bau befindlichen und bis 2015 geplanten Projekte sind in beiden Städten in diesem Jahr um 3,5 Prozent. „Die gesellschaftliche Entwicklung – junge, wachsende Bevölkerung und Touristenzustrom – sichert Potsdam eine anhaltend positive Entwicklung“, resümiert Ronald Steinhagen. Sie überwiege die Schwierigkeiten, aufgrund der barocken städtischen Struktur in 1A-Lagen neue Verkaufsflächen für nationale und internationale Einzelhandelsinteressenten zu erschließen. Die vorhandenen Entwicklungsmöglichkeiten in Nebenlagen, wie der Friedrich-Ebert-Straße, können der Brandenburger Straße nicht den erhofften Schub bringen.