Ladenlokale München: 1A-Lagen etablieren sich weiter im Kreis der weltweit teuersten und nachgefragtesten Einzelhandelsstandort

Gleichzeitig bietet die Region München eine unvergleichlich hohe Umwelt-, Lebens- und Freizeitqualität, was die Attraktivität von München für Investoren unterschiedlichster Couleur noch einmal steigert. Die Gesamtheit dieser insgesamt sehr positiven, nicht nur wirtschaftlichen und soziodemografischen Kenndaten und Standortfaktoren, verschafft dem innerstädtischen Einzelhandel in den kompakten 1A-Lagen der Innenstadt geradezu traumhafte Rahmenbedingungen, wie Manfred A. Schalk, Geschäftsführer der COMFORT München GmbH in einem aktuellen Städtereport des auf die Vermittlung von Ladenlokalen und Geschäftshäusern spezialisierten Makler- und Beratungsunternehmens feststellt.

Zusätzlich gepusht wird die Innenstadt durch den signifikant hohen Umsatz der Touristen, Tagesausflügler und Geschäftsreisenden. Auch hier ist München wieder ganz vorne zu finden und belegte beispielsweise 2010 bei den nicht nur für Kettenhotels entscheidenden Parametern wie Zimmerauslastung, Zimmerpreis und Zimmererlös bundesweit jeweils den ersten Platz. „Kein Wunder“, sagt Schalk, „dass die Einkaufsstraßen voller Menschen sind.“ In Stoßzeiten werden in den Top-Lagen der Fußgängerzone fast 15.000 Passanten pro Stunde gezählt. Speziell in den vergangenen zehn Jahren haben darüber verschiedene Seiten erfolgreich darauf hingearbeitet, dass die Münchner City im Gegensatz zu vielen anderen großen Innenstädten auch abends und am Wochenende wesentlich stärker belebt und bespielt ist. Erreicht wurde und wird dies neben der hohen Shopping- und Aufenthaltsqualität durch eine Vielzahl attraktiver Gastronomien und Clubs sowie durch zahlreiche Veranstaltungen unterschiedlicher Art und Weise. „Dazu“, findet Schalk, „passt dann ganz prima, dass in der Münchner Innenstadt mit ca. 446.000 Quadratmeter ca. 27% der gesamten Einzelhandelsfläche von München angesiedelt ist, was gerade auch im Metropolenvergleich einen sehr hohen Wert darstellt. Dazu passe jedoch noch besser, dass die Münchner Innenstadt mit ca. 6.300,- € / Quadratmeter auch die im bundesweiten Vergleich höchste Flächenproduktivität aufweise.

Charakterisierung der 1A-Lagen – neue Mieter und Entwicklungen

Neuhauser Straße / Kaufingerstraße / Marienplatz

- Absolute Top-Lagen mit dem deutschlandweit höchsten Mietniveau: Der Fels in der Brandung
- Extrem hohe Passantenfrequenz
- Klassische Rennmeile mit konsumorientiertem Angebot
- Trotzdem relativ hoher Anteil an lokalen Einzelhändlern (Hirmer, Beck, Tretter/Thomas, Breiter, Forchhammer, etc.)
- Darum heterogenes, attraktives Angebot, das seinesgleichen sucht
- Einzige bundesdeutsche Einkaufsmeile, die regelmäßig unter den teuersten Top 10 – 15 Einkaufslagen weltweit zu finden ist
- Zusätzliche Atraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Joseph-Pschorr-Hauses“ (Neuhauser Straße 19 – 21) mit den neuen Mietern Sport-Scheck (Relocation) und Forever 21
- Neue Mieter: Jack & Jones / Vero Moda, Douglas, zukünftig: Forever 21, Mango, SportScheck, Deichmann
- Aktueller Mietpreis liegt bei 330,- € / m² bei Kleinflächen

Maximilianstraße / Perusastraße

- Inbegriff für Luxusmeile
- Maximilianstraße mit stärkerem Image
- Perusastraße mit höherer Passantenfrequenz
- Flagships internationaler Luxuslabels
Neue Mieter: Zegna, Filippa K, Moncler, Yves Saint Laurent, Cassida Relocation
Bottega Veneto
- Aktueller Mietpreis liegt bei 245,- EUR/m² bei Kleinflächen

Theatinerstraße / Weinstraße / Rosenstraße

- Zählen zu den drittteuersten Einkaufslagen in München
- Wertige Anbieter mit Blick auf das gehobene Klientel bevorzugen nach wie vor die Theatiner- und Weinstraße
- Sehr gute Passantenfrequenz
- Verstärkt internationale, vertikale Filialisten
- Nachhaltig gestärkt durch Fünf Höfe sowie Schäfflerhof
- Rosenstraße ist das kurze, aber gefragte Verbindungsstück zwischen Marienplatz und Sendlinger Straße, bekannt durch Sport Schuster und den Apple – Flagshipstore
- Neue Mieter: Theatinerstraße: Mango, Pandora, Airfield, Nespresso, Fünf Höfe: Baldessarini, Mandarina Duck, Boggi
- Aktueller Mietpreis liegt bei 230,-EUR/ m² bei Kleinflächen

Sendlinger Straße

- Szenige Einkaufslage mit stärker werdendem Filialistenbesatz
- Magnetmieter Konen und zukünftig Abercrombie & Fitch
- Nachhaltige Stärkung durch Entwicklung des ehemaligen Areals der Süddeutschen- sowie der Abendzeitung (Quartier Hofstatt)
- Erweiterung der Fußgängerzone vom Färbergraben bis zur Hackenstraße
geplant
- Neue Mieter: Kamps Backstube, G-Star, Kiehl´s, Rituals
- Aktueller Mietpreis liegt bei 160,- EUR/m² bei Kleinflächen

Residenzstraße / Dienerstraße

- Klassische, bürgerliche Einkaufslage – in den letzten Jahren hat vor allem die
Dienerstraße extrem gewonnen
- Wertig ausgerichtete lokale und touristische Konsumenten dominieren
- Profitieren von der direkten Anbindung an die Luxuslagen Maximilian- und Perusastraße, behalten aber Bodenhaftung, was Angebot angeht
- Absolute Frequenzbringer: Dallmayr, Manufactum, Eduard Meier
- Zusätzliche Attraktivitätssteigerung durch Entwicklung des „Palais an der Oper“ (der früheren Residenzpost) mit Louis Vuitton
- Neue Mieter: Akris, Relocation Golfino, Marion Heinrich / Chloé, zukünftig: Fogal
- Aktueller Mietpreis liegt bei 185,- EUR/m² bei Kleinflächen

Tal

- Verlängerung vom Marienplatz bis zum Isartor
- Einzelhandelsbesatz insgesamt etwas diffus
- Schwerpunkt Gastronomie
- Mietpreise für Münchner Verhältnisse noch moderat
- Magneten: Müller sowie Globetrotter (obwohl Letzterer bereits hinter dem Isartor)soll in den nächsten Jahren fußgänger- und radlerfreundlich in Tempo-30-Zone umgebaut werden
- Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/ m² bei Kleinflächen

Leopoldstraße / Hohenzollernstraße


- Einzige 1A-Lagen außerhalb der City
- Hohenzollernstraße vor allem bis zur Friedrichstraße bei Filialisten sehr begehrt
- Leopoldstraße: Ostseite = Gastronomie-Seite; Westseite = bevorzugte Seite für Textilfilialisten
- Hohenzollernstraße/Ecke Leopoldstraße bildet das bevorzugte „Schwabinger T“
- Tendenziell auf ein junges, studentisches, ausgehfreudiges, aber dennoch kaufkräftiges Klientel ausgerichtet
- Magneten: Der Mietermix aus Filialisten und Nahversorgern (z. B. Zara, Karstadt, Esprit, Tengelmann, COS) und diversen attraktiven, gastronomischen Konzepten in Verbindung mit individuellen Boutiquen
- Weitere Veränderungen durch bereits laufende bzw. zukünftige Entwicklungen: Leopoldstraße 57 (Woolworth), und 59 – 61 (Postbank) Leopoldstraße 37 in Verbindung mit Hohenzollernstraße 3 (Commerzbank und Hohenzollern-passage) sowie Leopoldstraße 23
- Neue Mieter: COS, Jack & Jones/Vero Moda, Apollo, Vans, s.Oliver Selection, Palmers, Gerry Weber, Oska
- Aktueller Mietpreis liegt bei 105,- EUR/ m² bei Kleinflächen

Entwicklung und Perspektive

Die klassischen 1A-Lagen in München sind von allen Marktteilnehmern, also von Mietern, Investoren, Projektentwicklern und selbstverständlich Maklern, heiß begehrt. Die Gründe hierfür sind hinlänglich bekannt. Daher kann die bayerische Landeshauptstadt ihre dominierende Stellung unter allen deutschen Einzelhandelsmetropolen auch im Jahr 2012 klar und eindeutig weiter ausbauen. Aber das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange. Mittlerweile haben sich die exponiertesten 1A-Lagen in München auch nachhaltig im Kreis der weltweit teuersten und nachgefragtesten Einzelhandelsstandorte etabliert und bewegen sich auf dieser Rangliste etwa zwischen den Positionen 10 und 15. Der innerstädtische Münchner Einzelhandel besticht darüber hinaus zum einen durch seine Stabilität und Sicherheit, die Wachstum nachhaltig fördern. Dafür stehen insbesondere auch die lokalen und individuellen, zum Teil immer noch inhabergeführten Leuchttürme großformatiger Textilanbieter. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang vor allem Luwig Beck, Hirmer, Konen und natürlich auch Lodenfrey. Sie alle haben in den letzten Jahren kräftig in ihre Häuser investiert, getrieben natürlich auch vom verstärkten filialisierten und internationalen Wettbewerb.

Zum anderen präsentieren sich die Münchner 1A-Lagen außerordentlich dynamisch. Treibend ist dabei in erster Linie die anhaltend hohe und intensive Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten nach geeigneten Flächen in den 1A-Lagen. Dies wiederum bestärkt sowohl die Bestandseigentümer als auch die Projektentwickler darin, in den Bestand zu investieren bzw. sich eines der wenigen für ein Development geeignetes Grundstück zu verschaffen. „Kein Wunder“, meint Manfred A. Schalk, „dass aktuell an sehr vielen Stellen in der Innenstadt gewerkelt und gebaut wird.“ Fast abgeschlossen ist die umfassende Revitalisierung der Stachus-Passagen mit einer Vielzahl neuer und attraktiver Mieter. Noch mittendrin ist derselbe Bauherr, LBBW, bei der Projektentwicklung Hofstatt auf dem ehemaligen SZ- und AZ-Areal, wo bis 2013 ca. 15.000 Quadratmeter für Einzelhandel und Gastronomie geschaffen werden sollen. Ein absolutes Highlight in diesem Zusammenhang ist die Tatsache, dass Abercrombie & Fitch auf mehr als 3.000 m² als Mieter gewonnen werden konnte.

Insgesamt dürfte hierdurch der gesamte Bereich an und um die Sendlinger Straße mittelfristig ziemlich gepusht werden. „Und noch ein drittes laufendes Projekt hat LBBW-gemeinsam mit dem Partner Accumulata-mit dem Umbau/Neubau der früheren Residenzpost, des jetzigen Palais an der Oper, vor der Brust.“ sagt Schalk. Und auch hier gibt es eine Toplösung: der französische Luxusanbieter Louis Vuitton wird voraussichtlich Ende 2012 seine erste deutsche Maison (eine besonders exklusive Form seiner Flagshipstores) eröffnen. „Schön ist auch“, erklärt Schalk weiter, „dass mit der Bayerischen Hausbau ein traditionsreicher und in München verwurzelter Marktteilnehmer ebenfalls mit einem absoluten Highlight aufwartet.“ Auf dem ca. 5.000 m². Quadratmeter großen Grundstück des ehemals von Karstadt genutzten Standortes an der Neuhauser Straße 19 – 21 wird eine moderne und leistungsfähige Einzelhandelsimmobilie errichtet. Flächenmäßig größter Mieter mit mehr als 10.000 m² Mietfläche ist SportScheck, der sein Münchner Stammhaus verlagert Den ersten Mietvertrag für Deutschland in diesem Projekt hat darüber hinaus durch Vermittlung von COMFORT der Top US-Filialist Forever 21 unterschrieben und wird dort zukünftig mehr als 6.500 m² nutzen. Forever 21 wird in München damit einen seiner weltweit größten Flagshipstores betreiben. Ebenfalls durch COMFORT für diese Projektentwicklung vermittelt wurde der spanische Fashion-Anbieter Mango. Ein absolut positiver Impuls für die gesamte Münchner Innenstadt wird darüber hinaus von der für Oktober 2011 geplanten Eröffnung der „neuen“, umkonzeptionierten Schrannenhalle ausgehen.

„Superlative also, fast egal, wohin man blickt“, resümiert Manfred A. Schalk. Aufgrund des starken Konkurrenzkampfes weichen viele Einzelhändler mittlerweile auch in gefragte Stadtteillagen aus. Für den filialisierten Einzelhandel ist neben der City nach wie vor insbesondere das „Schwabinger T“ auf der Hohenzollern-/ Leopoldstraße von vorrangigem Interesse. Weitere Lagen wie beispielsweise am Harras in Sendling, die Tegernseer Landstraße in Giesing, die Weißenburger Straße und der Weißenburger Platz in Haidhausen, der Rotkreuzplatz und Teile der Nymphenburger Straße in Nymphenburg sowie die Bäcker- und die Gleichmannstraße in Pasing haben in der Regel jedoch schwerpunktmäßig lediglich ergänzenden bzw. Nahversorgungscharakter. Gärtnerplatz und Reichenbachstraße als Verbindung zum Glockenbachviertel sind vorrangig interessant als Standorte für individuelle und „szenige“ Anbieter. „Aber auch diese Lagen in erster Linie in Schwabing sowie am und um den Gärtnerplatz“, sagt der COMFORT-Experte, „tragen ganz wesentlich zum besonderen Image der Stadt München als Einzelhandelsstandort bei.“

Centersituation

Einen Punkt gibt es jedoch, in dem München alles andere als führend ist und eben keinen Superlativ besetzt, nämlich die Anzahl seiner Shopping-Center und Shopping-Malls: Nach Eröffnung der Pasing-Arcaden im März 2011 kommt München mit dem OEZ in Moosach, dem PEP in Neuperlach, den Riem-Arcaden in der Messestadt Riem sowie dem bereits deutlich kleineren MIRA in der Nordheide jetzt immerhin auf fünf klassische Center, alle deutlich außerhalb der Altstadt. Das City-Quartier Fünf Höfe inklusive des Schäfflerhofes, das sich aktuell im Bau befindliche Quartier Hofstatt sowie die gerade revitalisierten Stachus Passagen haben alle einen gänzlich anderen Charakter.

Dieser „Mangel“ erweist sich jedoch bei genauerer Betrachtung als zusätzlich stimulierendes Element für die klassischen 1A-Lagen in München. „Die Straße“ profitiert hier eindeutig von der für eine Metropole mit solch überregionaler Bedeutung und Ausstrahlung doch recht überschaubaren Anzahl an Shopping-Centern. Die restriktive Ansiedlungspolitik der Münchner Genehmigungsverantwortlichen gerade auch was „out of city“ Einzelhandel betrifft, hat hier ganz wesentlich zum gewünschten Ergebnis, nämlich der nachhaltigen Stärkung des City-Einzelhandels, beigetragen.

Investment

Die anhaltend hohe und intensive Nachfrage nationaler und internationaler Filialisten nach geeigneten Flächen in den 1A-Lagen sorgt in München freilich auch für einen umkämpften Investmentmarkt mit viel Dynamik. So sicherte sich beispielsweise ein Joint Venture, bestehend aus der österreichischen SIGNA und dem Düsseldorfer Projektentwickler CENTRUM, zwei an Karstadt vermietete Häuser (Oberpollinger und Karstadt Sports). Darüber hinaus wechselten mindestens drei weitere „Perlen“, ebenfalls in allerbesten Lagen, den Eigentümer, wobei in diesen Fällen ausschließlich Family Offices zu Kaupreisfaktoren um das 30-fache der Jahresnettomiete erwarben. Auf diesem Preisniveau, erklärt Schalk, werde die Luft für institutionelle Investoren, zumindest was lupenreine Einzelhandels 1A-Lagen in der Münchner City betrifft, immer kleiner, weswegen interessierte Marktteilnehmer verstärkt in Münchner Stadtteillagen ausweichen, wo die Kaupreisfaktoren niedriger und die Anfangsrenditen entsprechend höher ausfallen.

Fazit

„Münchens Bedeutung für den Einzelhandel in Deutschland“, sagt Schalk abschließend, „kann de facto nicht überschätzt werden. Die bayerische Landeshauptstadt liegt praktisch in allen relevanten Fakten für den Einzelhandel an der Spitze aller deutschen Einkaufsstädte. Daran wird sich auch in Zukunft nichts ändern. Daher ist sie auch die einzige deutsche Einkaufsmetropole, die hinsichtlich ihrer Mietpreise im weltweiten Vergleich standhalten kann. „Mehr als fünf Einkaufstüten“, so Manfred A. Schalk abschließend, „können beim COMFORT City Index-Ranking leider nicht vergeben werden. Verdient hätte München aber bestimmt sechs.“