Konjunkturkrise verursacht spürbaren Einbruch der Vermietungsleistung in der Landeshauptstadt Düsseldorf

Zwar ließen die aktuellen Konjunkturprognosen hoffen, dass die Rezession gestoppt sein könnte und sich die Märkte auf niedrigem Niveau stabilisieren, sagt Heiko Piekarski, geschäftsführender Gesellschafter bei ANTEON. Klar sei allerdings nur eines: Einig sind sich die Wirtschaftsauguren in keiner Weise und welche Auswirkungen die Krise nach den Bundestagswahlen und den dann vermutlich zumindest teilweise auslaufenden Stützungsmaßnahmen für die Arbeitsplätze haben wird, sei heute in keiner Weise absehbar. Erfreulich sei nur, dass die Unternehmen auch in diesem wirtschaftlichen Umfeld eine professionelle, immobilienwirtschaftliche Begleitung schätzen und gerne in Anspruch nehmen. Der Branchenentwicklung zum Trotz konnte ANTEON seinen strategischen Geschäftsansatz einer ganzheitlichen Kundenberatung nachhaltig im Markt etablieren - sowohl auf der Vermieter- als auch auf der Nutzerseite - und zahlreiche neue Mandate gewinnen. Über den Büromarkt Düsseldorf hingegen sei nur wenig Erfreuliches zu berichten.

Denn nachdem sich der Bürovermietungsmarkt in der Landeshauptstadt Düsseldorf im Jahr 2008 insbesondere vor dem Hintergrund konjunktureller Turbulenzen als außerordentlich stabil erwiesen hat, muss für das erste Halbjahr des Jahres 2009 ein unerwartet hoher Einbruch konstatiert werden, der auch deutlich über den Umsatzrückgängen anderer relevanter Bürostandorte in Deutschland liegt.

Tatsächlich wurden im ersten Halbjahr 2009 nur 84.900 m² Bürofläche umgesetzt. Im Vorjahr hatte sich das Halbjahresergebnis noch bei 192.500 m² bewegt, was einen aktuellen Rückgang um 56 % bedeutet. Dabei wurden immerhin 146 Mietverträge registriert, die vorwiegend für Gebäude in Neubauqualität abgeschlossen wurden. Das Segment der Flächen zwischen 300 - 1.000 m² spielte dabei im ersten Halbjahr mit 28 % die größte Rolle. Die Vermietungen werden also tendenziell immer kleinteiliger, weswegen Wohl und Wehe des Endergebnisses in Düsseldorf zum Jahresende 2009 wesentlich von der Realisierung der wenigen potenziellen Großvermietungen abhängen wird. Nur unter der Voraussetzung des Vertragsabschlusses von Vodafone auf dem Gatzweiler Gelände mit rund 85.000 m² wird der Büroflächenumsatz in Düsseldorf wieder auf ein Ergebnis kommen können, das sich im Rahmen des 10-Jahresdurchschnitts bewegt. Und selbst wenn diese Vermietung gelingt, wird sie - ähnlich zu der Situation in anderen Immobilienhochburgen (beispielsweise Deutsche Bahn in Frankfurt am Main) - die Gesamtvermietungsleistung zwar stark erhöhen, die eigentlich negative Entwicklung aber nur verschleiern.

Aufgrund der Vielzahl der kleineteiligen Vermietungen ist die rechnerische Durchschnittsmiete in Düsseldorf zwar von 13,40 €/m² im Jahr 2008 auf 14,10 €/m² angestiegen. Aber auch dieser Anstieg täuscht über die tatsächliche Situation hinweg. Denn faktisch muss davon ausgegangen werden, dass sich die Durchschnittsmieten in Düsseldorf vor dem Hintergrund der geringen Nachfrage mehr oder minder deutlich nach unten bewegen werden. Insbesondere die zu erwartende Anzahl der Abschlüsse für Untermietflächen lassen eine spürbare Tendenz hin zu niedrigeren Durchschnittsmieten erwarten. Die gewichtete Spitzenmiete muss mit 22,50 bereits ein Euro günstiger festgelegt werden als noch im Vorjahr.

Als stärkster Teilmarkt in Düsseldorf fungierte im ersten Halbjahr 2009 der Bereich Kennedydamm/Derendorf mit einer Vermietungsleistung von rund 19.300 m². Nur unwesentlich weniger wurde mit ca. 18.300 m² in Bereich City umgesetzt, gefolgt von Düsseldorf Nord / Airport City mit rund 16.600 m² vermieteter Bürofläche. Dieser Bereich profitierte insbesondere von der Großvermietung mit ca. 10.500 m² an Siemens. Die zahlenmäßig höchste Anzahl von Vertragsabschlüssen fand traditionell in der City statt. Zum Vergleich: Zum Ende des Jahres 2008 wurden im Bereich City 89.400 m² vermieteter Bürofläche errechnet.

Dabei stieg der Büroflächenbestand im Stadtgebiet Düsseldorf auf aktuell ca. 7.400.000 m², von denen etwa 690.000 m² als Leerstand zu bezeichnen sind, was einer Leerstandsquote von rund 9,3 % entspricht. In den 690.000 m² sind rund 56.000 m² Untermietflächen enthalten. Diese Zahl betrug im Vorjahr nur etwa 49.000 m².

Ausgehend von einem Bestand von 7,2 Millionen m² Bürofläche zum Ende des Jahres 2008 kamen weitere 240.000 m² Baufertigstellungen im ersten Halbjahr 2009 hinzu. Hiervon in Abzug zu bringen ist der Anteil der Gebäude, die für diese Projekte abgerissen werden mussten. Auf diese Weise errechnet sich der aktuelle Bestand von rund 7,4 Millionen m² Bürofläche. Von den 240.000 m² neu hinzu gekommenen Büroflächen gelten ca. 200.000 m² als bereits vorvermietet sowie 40.000 m² als noch verfügbar.

Prognosen für das Jahresergebnis 2009 gelten als ebenso schwierig wie noch zu Beginn des Jahres. Eine einzige Großvermietung könnte den Umsatz in den Bereich des 10-Jahres-Ergebnisses bringen und so die Flaute hinsichtlich der Nachfrage zwar kaschieren, nicht aber aus der Welt schaffen. So sind zwei Szenarien für das Jahresergebnis denkbar: Die oben beschrieben Variante, bei der Düsseldorf mit einem blauen Auge davon kommen würde, aber strukturelle Probleme nicht gelöst werden und eine andere, die vor dem Hintergrund der traditionell schwachen Vermietungsleistung im dritten Quartal eines jeden Jahres zu einem Ergebnis führen würde , welches ebenfalls rund 50% unter dem des Vorjahres liegt. Eines ist in beiden Fällen klar: Die konjunkturelle Krise ist mittlerweile auf dem Vermietungsmarkt in Düsseldorf angekommen und hat diesem erheblichen Schaden zugefügt.

Die ANTEON Immobilien GmbH & Co. KG ist eine 2008 gegründete Immobilienberatungsgesellschaft mit Sitz in Düsseldorf. Dabei vereint ANTEON mit seinen fünf geschäftsführenden Gesellschaftern Guido Nabben, Heiko Piekarski, Jens Reich, Dirk Schäfer sowie Marius Varro die Erfahrung aus mehr als 70 Jahren immobilienwirtschaftlicher Tätigkeit. Für die Zielgruppe der Mieter, Vermieter, Projektentwickler, Käufer und Verkäufer verfolgt ANTEON einen ganzheitlichen Ansatz zur Hebung aller Potenziale entlang der gesamten immobilienwirtschaftlichen Wertschöpfungskette.