Kölner Gewerbeimmobilienmarkt: Domstadt mit Potential bei Investments – Allzeithoch bei Vermietungen

Und ihr Kollege Thomas Borchert, Leiter Bürovermietung Jones Lang LaSalle Köln, ergänzt: „Die Stadt leidet unter ihrem Altbestand. Es fehlt derzeit einfach das frische Produkt.“

Weniger, aber größere Transaktionen

Zu den Produkten mit Prime-Qualität gehört sicherlich der KölnTurm, dessen Verkauf eine der fünf größten Transaktionen des letzten Jahres war. Die Eurohypo hatte sich von ihrer Landmark getrennt, zugegriffen hatte ein Joint Venture aus deutschen und internationalen Investoren. Überhaupt: Die Ausländer haben Köln als attraktiven Standort neu entdeckt. „Die Transaktion der Neumarkt-Galerie zum Beispiel war eine quasi binnen-irische Angelegenheit“, so Lenzen. Sie markierte den Top One und war eine der beiden Transaktionen, die 2011 über der 100 Mio. Marke lagen. Zusammen mit drei weiteren Verkäufen oberhalb der 50 Mio. Euro machten sie 57 % (entsprechend knapp 490 Mio. Euro) des gesamten Transaktionsvolumens aus. Durch den Vergleich mit dem Vorjahr (40 %, entsprechend 371 Mio. Euro) wird deutlich, dass die Top 1 -5 Transaktionen in 2011 allesamt größer waren als die entsprechenden Platzhalter in 2010. Nicht zuletzt dadurch hat sich die Durchschnittsgröße der Transaktionen auf 23 Mio. Euro erhöht. Das alles ändert aber nichts an der Tatsache, dass sich sowohl das gesamte Transaktionsergebnis 2011 mit 860 Mio. Euro 7 % unter dem Vorjahresergebnis und sogar 26 % unter dem 5-Jahresschnitt bewegte, als auch die Anzahl aller Transaktionen deutlich niedriger lag als in 2010 – vor allem im Bereich unter 20 Mio. Euro.

„Im ersten Halbjahr wurde ein um 39 % höheres Kaufvolumen als in der zweiten Jahreshälfte bewegt. Die eine oder andere Transaktionsverhandlung hatte sich aus 2010 in 2011 verschoben und wurde dort in den ersten Monaten realisiert“, so Lenzen. Auch in 2012 habe dieser Trend Bestand: Anleger prüfen ihre Ankäufe wieder länger. Im zweiten Halbjahr 2011 kam es dafür zu mehr Abschlüssen. Die Anzahl lag um 38 % höher als in den ersten sechs Monaten – überwiegend im unteren zweistelligen Bereich. „Durch die Anhebung der Grunderwerbssteuer in NRW zum 1. Oktober 2011 von 3,5 % auf 5 % hatte auch der Standort Köln ein steuerindiziertes vorgezogenes Jahresendgeschäft bereits im 3. Quartal“, so Lenzen. „Das Inkrafttreten des Gesetzes beschleunigte sogar die eine oder andere Transaktion.“

Keine andere deutsche Immobilienhochburg hat höheren Anteil der Büroimmobilie am Transaktionsvolumen – Ausländische Investoren nur in Berlin stärker engagiert

Köln hat mit 43 % nach Berlin (56 %) 2011 den bei weitem höchsten Anteil an ausländischen Investoren. Während sie im Jahr davor nur mit unter 50 Mio. Euro engagiert waren, investierten Ausländer 2011 ca. 374 Mio. Euro und haben damit 60 % mehr eingekauft als verkauft. Allein bei drei Top 5 Deals waren sie beteiligt. Per Saldo haben die ausländischen Investoren damit ihren Anlagebestand in Köln weiter ausgebaut. „Die großvolumigen Engagements ausländischer Anleger waren in 2011 beeindruckend. Deutschland hat immobil 2011 auch sicherlich von seinem Ruf als „Land des sicheren Hafens“ profitiert. Da aber solche Immobilien nicht jedes Jahr zum Verkauf stehen“, so Lenzen, „könnte der Anteil ausländischen Engagements am Volumen nächstes Jahr nicht mehr so hoch liegen. Gleichwohl bleibe Köln auf dem Radar ausländischer Investoren, nicht zuletzt auch deshalb, weil der Markt insbesondere auch in den Krisenjahren keine Renditeeinbrüche zu verzeichnen hatte.

Köln hat höchste Spitzenrendite unter den Big 7

Statistisch ist die Spitzenrendite zwar im 4. Quartal zurück gegangen und wird mit 5,20 % gelistet, nach 5,25 % im gesamten Jahresverlauf. Da dieser Rückgang aber auf die Erhöhung der Grunderwerbsteuer zurückzuführen und nicht auf Basis von Vergleichstransaktionen im Core-Segment zustande gekommen ist, ist eher von einer stabilen Entwicklung zu sprechen. „Köln hat die höchste Spitzenrendite im Vergleich der deutschen Immobilienhochburgen, bietet damit vergleichsweise günstigere Investmentmöglichkeiten. Hier gilt in der Tat: Wer zuerst kommt, malt zuerst – kein leichtes Spiel für Investoren“, so Lenzen. Und weiter: „Ob es in 2012 zu einem leichten Rückgang der Spitzenrendite kommen wird, hängt davon ab, ob die Nachfrage stärker bedient wird, mehr Eigentümer also entscheiden, Core-Produkte zu verkaufen.“

In B-Lagen oder für Objekte mit kürzeren Mietvertragsrestlaufzeiten oder niedrigerer Ausstattungsqualität bewegen sich die Anfangsrenditen für Büroobjekte bei 5,90 %. Der Abstand zur Spitzenrendite betrug 2011 damit 70 Basispunkte. Geschäftshäuser in Top-Einzelhandelslagen liegen stabil bei 4,15 %.

Der Mangel an Core-Produkten bleibt auch 2012 bestehen. Wenig neue Projekte werden dem Markt zur Verfügung gestellt. „Dabei könnten Entwickler sicherlich mehr verkaufen“, so Lenzen. Und weiter: „Regionale und überregionale Entwickler, die sich für Köln interessieren, machen Hoffnung. Denn die künftige Marktdynamik wird wesentlich davon abhängig sein, dass der Nachfrageseite auch geboten werden kann, was sie sucht. Auch unter diesem Gesichtspunkt wird der Investmentmarkt in 2012 sicherlich kein Selbstläufer, im Gegenteil: das Transaktionsniveau des letzten Jahres wieder zu erreichen, wird kein leichtes Spiel“, so Lenzen.

Bürovermietungsumsatz erstmals über 300.000 m² – der kleinste Büromarkt unter den Big 7 mit dem größten Deal

Der Bürovermietungsmarkt in Köln präsentiert sich 2011 als Wellenbewegung. Nach einem starken ersten Halbjahr mit einem Anstieg vom ersten zum zweiten Quartal hatte das Umsatzvolumen mit fast 180 Deals und über 190.000 m² bereits einen ersten Wellengipfel erreicht und lag damit nicht weit entfernt vom Durchschnitt der gesamten Jahresleistung zwischen 2001-2010. Allein auf 25 % kamen dabei die zwei größten Nutzungen: eine Eigennutzung über 45.000 m² durch die Rheinenergie, die als Bauherr und Nutzer auf ihrem eigenen Grundstück direkt neben der Hauptverwaltung in Ossendorf/Nippes verschiedene Abteilungen aus dem Stadtgebiet zusammenziehen und dort ansiedeln wird, sowie die Anmietung in Deutz (38.000 m²) durch den Chemiekonzern Lanxess, der Mitte 2013 von Leverkusen nach Köln in das maxCologne, die frühere Lufthansa-Zentrale, umzieht. „Auf Grund dieser beiden Megadeals war es nicht verwunderlich, dass das zweite Halbjahr dann einen deutlich niedrigen Umsatz aufwies (rund 140.000 m²) mit einem Wellental im dritten Quartal, um dann in den letzten drei Monaten noch einmal zuzulegen. Anmietungsfreudig blieben die Nutzer allemal. Sie legten sogar noch eine Schippe oben drauf“, so Thomas Borchert. Fast 200 Mietverträge wurden zwischen Juli und Dezember 2011 unterschrieben. Sechs Mietverträge zwischen 4.000 und 10.000 m² machten allein 29 % des Volumens in diesem Zeitraum aus. Der Großteil der Mietverträge lag wie im ersten Halbjahr unter 1.000 m². Für das Jahresumsatzergebnis stand damit zum ersten Mal eine „Drei“ vor der sechsstelligen Zahl: 332.000 m² bescherten dem Kölner Markt ein um 31 % über dem 5-Jahresschnitt liegendes Volumen. „Des Nutzers Unterschrift stand bei 85 % aller Anmietungen unter Mietverträgen mit einer Flächengröße unter 1.000 m²“, so Borchert. Das sei nicht anders in den anderen von Jones Lang LaSalle untersuchten Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart. Eher ungewöhnlich für alle Städte sind Big Shots à la Rheinergie oder Lanxess – Größenordnungen, die in 2011 nur noch in Hamburg realisiert wurden. „Dass ausgerechnet der mit einem Flächenbestand von 7,45 Mio. Quadratmeter kleinste Büromarkt die Statistik mit anführt, ist doch eine richtig gute Story für Köln“, meint Borchert.

Spitzenmiete auf höchstem Niveau stabil

Die gute Nachfrage nach topausgestatteten Flächen hält die Spitzenmiete auf dem Kölner Büromarkt auf dem höchsten Wert der letzten 10 Jahre: 21,50 Euro/m²/Monat, die in dem einen oder anderen Ausnahmefall sogar noch übertroffen werden. Wegen der auch in 2012 bestehenden Knappheit an Top-Produkten, wird es kaum zu marktcharakterisierenden Anmietungen über der jetzigen Spitzenmiete kommen. Eine Erhöhung ist daher unwahrscheinlich, eher werden die Incentives flexibel gestaltet, also etwa mietfreie Zeiten oder Ausbaukostenzuschüsse. Die Schere klafft dabei weit auseinander. Bei Top-Produkten bewegen sich die Incentives um die 8 %, in Objekten mit C-Qualität können sie, wenn sie nur noch schwer vermarktbar sind, bis zu 19 % ausmachen.

Die meisten Mietverträge wurden in der Preisklasse zwischen 10,00 und 15,00 Euro/m²/Monat abgeschlossen. Die gewichtete Durchschnittsmiete lag bei 13,21 Euro/m²/Monat, ein relativ hoher Wert, der durch die großflächige Anmietung von Lanxess im überdurchschnittlichen Preissegment erreicht wurde.

„Die gute Stimmung auf Seiten der meisten Nutzer konnte trotz der Turbulenzen rund um den Euro und die Staatsverschuldung nicht wirklich getrübt werden. Es ist alles rausgeholt worden, was es an Möglichkeiten im Vermietungsmarkt gegeben hatte. Allein die Tatsache, dass ein Unternehmen wie Lanxess seinen neuen Standort nach Köln verlegt, spricht doch für diese Stadt. Da hat einfach alles gestimmt“, so Borchert. Im Blick auf die Aussichten für das laufende Jahr ist der Vermietungsexperte jedoch eher zurückhaltend: „Wir wollen nicht überheblich werden. Der Umsatz des letzten Jahres war ein Allzeithoch, das auch in guten Zeiten so schnell nicht getoppt werden wird. Und 2012 prognostizieren die Auguren bekanntermaßen erst einmal ein stark gedämpftes Wachstum, zeitverzögert auch mit Auswirkung auf den Bürovermietungsmarkt. Insofern gehen wir derzeit von einem Vermietungsvolumen aus, das sich mit bis zu 250.000 m² zwischen dem 5- und 10-jährigen Durchschnitt bewegen könnte“, so Borchert.