King Sturge sieht keine Gefahren für den deutschen Immobilienmarkt durch steigende Inflation

Der deutsche Immobilieninvestmentmarkt wird derzeit vom deutlich lebhafteren Transaktionsgeschäft gekennzeichnet. Der weitere Verlauf hängt allerdings neben der konjunkturellen Gesamtentwicklung auch von der Entwicklung der Zinsen ab. Angesichts ausufernder Staatsschulden und milliardenschwerer Rettungspakete im Rahmen der Wirtschaftskrise stellt sich die Frage, ob ein Ansteigen der aktuell bei etwa einem Prozent liegenden Inflationsrate auf kurze bis mittlere Sicht eine ernst zu nehmende Gefahr darstellt.

Um die Auswirkungen unterschiedlicher Inflationserwartungen auf den deutschen Immobilieninvestmentmarkt zu erfassen, hat der international agierende Immobiliendienstleister King Sturge auf der Expo Real in München zwei Szenarien vorgestellt, die für Investoren zu unterschiedlichen Handlungsüberlegungen in Bezug auf Immobilieninvestitionen in Deutschland führen. „Bei Erwartung einer anhaltend niedrigen Inflation von etwa zwei Prozent wird das allgemeine Zinsumfeld ebenfalls auf niedrigem Niveau bleiben“, sagt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „Hiervon profitiert die Immobilienwirtschaft in Form geringerer Finanzierungskosten und einer schnelleren Entschuldung. Die Attraktivität von Immobilien als Assetklasse wird gegenüber anderen Anlageformen dank relativ robuster Erträge und zusätzlicher Wertsteigerungen steigen, was die Bereitschaft zu Immobilieninvestitionen fördern wird.“ Im Vergleich zu Staffelmietverträgen sind bei einem niedrigen Inflationsverlauf indexierte Mietverträge weniger einträglich.
„Bei dem Szenario einer deutlich höheren Inflationsrate von mehr als drei Prozent und einem damit verknüpften steigenden Zinsniveau würden sich Immobilienfinanzierungen, aber auch Baukosten verteuern, was gegebenenfalls den Wert von Bestandsgebäuden steigern könnte“, so Hettrich. „Für fremdkapitalgetriebene Investoren, die derzeit das niedrige Zinsniveau für Immobilieninvestments nutzen, besteht hier die Gefahr, ihre Anschlussfinanzierungen zu weit höheren Konditionen abschließen zu müssen.“ Alle Anlageformen verlieren unter solchen Rahmenbedingungen an Wert. Bei Immobilien könnten jedoch indexierte Mietverträge zumindest einen gewissen Ausgleich schaffen.
King Sturge geht von einem leichten Anstieg der Inflationsrate in den kommenden Jahren aus, sieht derzeit aber keine Anzeichen für eine dauerhafte und deutliche Überschreitung des Stabilitätsziels von zwei Prozent.

Hettrich stellt fest: „Aktuell bieten Immobilieninvestments viele Vorteile. Allerdings müssen bei lohnenden Immobilieninvestments bestimmte Parameter wie Gebäudequalität, Lage und Mieterstruktur stimmen. Entscheidend wird auch die Bewertung liquider Anlageklassen und sinnvoller Standorte durch die Investoren sein.“
Die Inflationsthematik kann zwar kurzfristig zu spezifischen Vor- oder Nachteilen wie einer schnelleren Entschuldung fremdfinanzierter Investments bei höherer Inflation gepaart mit teuren Fremdfinanzierungskosten führen. Bei niedrigerer Inflation kommt es zu günstigerer Fremdfinanzierung durch niedriges Zinsniveau bei geringerer Mietsteigerungs- und Wertentwicklungsmöglichkeit für das Immobilienengagement. Beide Entwicklungen werden aber Entscheidungen über Immobilieninvestments nicht nachhaltig beeinflussen.