King Sturge Immobilienkonjunktur-Index: Verlässliche Zukunftsprognose des Immobilienmarktes auf Vier-Monats-Basis möglich

Eine Analyse zum zweijährigen Bestehen des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index hat ergeben, dass der Index eine verlässliche Einschätzung des zukünftigen Immobilienmarktes für jeweils vier Monate zulässt. Die Korrelation zwischen der auf harten, makroökonomischen Fakten wie Zinsen, Dax, Dimax und ifo-Geschäftsklima beruhenden Immobilienkonjunktur und den weichen Daten des umfragebasierten Immobilienklimas ermittelt für die kurzfristige Zukunft von vier bis sechs Monaten hohe Übereinstimmungswerte (Korrelationen von 0,84 bis 0,41). Das Immobilienklima kann somit für vier Monate im Voraus relativ genau den zukünftigen Trend der Immobilienmärkte abbilden. Die Funktion des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index als monatlicher Frühindikator für den deutschen Immobilienmarkt untermauert auch der signifikante Zusammenhang zwischen der auf Jahreswerte aggregierten Immobilienkonjunktur und dem German Property Index (GPI) von BulwienGesa, der auf Basis vorhandener Marktdaten jährlich die Entwicklung des Büro-, Einzelhandels-, Wohn- und Logistiksegements abbildet. Der King Sturge Immobilienkonjunktur-Index wird monatlich mittels einer Befragung von rund 1.000 Marktteilnehmern ermittelt. „Die Kombination von statistischen Daten der Vergangenheit aus dem King Sturge Immobilienkonjunktur-Index mit den qualitativen, umfragebasierten Aussagen zur gefühlten Geschäftslage der Immobilienbranche aus dem Immobilienklima ermöglicht eine kurzfristige Prognose zur Entwicklung des Marktes“, erklärt Sascha Hettrich, Managing Partner von King Sturge Deutschland. „Marktakteure erhalten so ein Instrument zur Handlungsorientierung in den entsprechenden Segmenten.“
Die Immobilienwirtschaft ist mit einem Anteil von rund 18 Prozent an der Bruttowertschöpfung ein wichtiger Teilbereich der Gesamtwirtschaft. Die enge Verflechtung zwischen Immobilien- und Finanzmarkt zeigen die aktuellen Untersuchungen von King Sturge. So liegt zwischen dem King Sturge Immobilienkonjunktur-Index als Real-Estate-Branchenbarometer und dem ifo-Geschäftsklimaindex, der die gesamtwirtschaftliche Tendenz erfasst, eine hohe Korrelation von 0,9727 vor. Der Korrelationskoeffizient zum Einkaufsmanagerindex EMI, der als Indikator für den deutschen Konjunkturverlauf die Entwicklung von Umsätzen, Beschäftigung, Lagern und Preisen widerspiegelt, ist mit einem Wert von 0,9124 ebenfalls hoch. „Immobilienbranche und Kapitalmarkt sind insofern Teil der jeweiligen und auch weltweiten Volkswirtschaft“, stellt Hettrich fest. „Es gibt höchstens zeitliche Verschiebungen vor oder nach dem Haupttrend – entscheidend ist jedoch die Einheitlichkeit der Trendrichtung.“ Eine erstaunlich hohe Korrelation herrscht auch zwischen gewissen Rohstoffpreisen wie dem Kupfer- (0,9381) sowie Ölpreis (0,8530) und dem Geschehen an den deutschen Immobilienmärkten im Zeitraum von Januar 2008 bis Dezember 2009. Selbst die Übereinstimmung mit dem Baltic Dry Index (BDI) als Indikator für den Status Quo der Weltwirtschaft, der das Frachtvolumen der internationalen Güter- und Warenströme misst, ist mit 0,8523 relativ hoch.
Börse und Immobilienkonjunktur: Vorsichtige Markterholung bei anhaltender Unsicherheit
Seit dem Ende der technischen Rezession Mitte 2009 erholen sich die Aktienmärkte und die Immobilien- sowie Gesamtwirtschaft in Deutschland zaghaft. Die Gefahr einer möglichen Kreditklemme und die Aussicht auf eine längere Phase der Stagnation trüben die sich abzeichnenden Hoffnungsschimmer jedoch ein. Bei der Beobachtung des Börsengeschehens fällt die gleichlaufende Bewegung des Leitindex für den deutschen Aktienmarkt, DAX, des wichtigsten britischen Aktienindex FTSE 100 (Financial Times Stock Exchange Index) und des King Sturge Immobilienkonjunktur-Index auf. „Diese Entwicklung unterstreicht das Potenzial des Immobilienkonjunktur-Index als Frühindikator – auch auf volkswirtschaftlicher Ebene“, stellt Andreas Schulten, Vorstandsmitglied der BulwienGesa AG, fest. „Denn die Börse preist die Entwicklung der Zukunft in gewissem Maße bereits heute ein, so dass der aktuelle Verlauf die kommenden sechs bis neun Monate widerspiegelt.“
Büro-, Handel- und Wohnsegment laufen nicht mehr auseinander
Der Jahresverlauf von Büro-, Handel- und Wohnklima glich 2008 einer sich öffnenden Schere. Während im Januar 2008 alle Segmentwerte zwischen 110 und 115 Zählerpunkten lagen, zeichneten sich im Dezember 2008 starke Differenzen ab (Büroklima: 26,1 Punkte; Handelklima; 39,4 Punkte; Wohnklima: 86,4 Punkte). Im Verlauf des Jahres 2009 erholten sich alle Segmentwerte wieder. Eine mehrheitlich positive Bewertung über der 100-Punkte-Schwelle, die ein ausgeglichenes Stimmungsverhältnis anzeigt, erfahren allerdings nur Wohnimmobilien. Nach wie vor herrscht eine große Diskrepanz zwischen den einzelnen Segmenten. So ist das Wohnklima im Januar 2010 mit 130,8 Punkten mehr als doppelt so hoch wie das Büroklima mit 61,1 Zählerpunkten. Auch das Handelklima wird angesichts der ungewissen Arbeitsmarktsituation mit 87,2 Punkten noch negativ bewertet. Allerdings hat sich die Schere zwischen den einzelnen Segmenten nicht weiter geöffnet.
Gewerbemarkt in Frankfurt/Main am volatilsten
„Trotz eines skeptischen Jahresauftakts zeichnet sich auf dem Investmentmarkt, der unmittelbar nach dem Ausbruch der Finanzkrise unter einem massiven Einbruch des Transaktionsvolumens litt, wieder eine leichte Belebung ab“, so Hettrich. Die aktuell steigende Nachfrage nach deutschen Investmentimmobilien hat im Bürosegment in den letzten Wochen aufgrund des begrenzten Angebotes bei Spitzenobjekten zu einem leichten Rückgang der Spitzenrenditen geführt. In Frankfurt sank diese im Vergleich zum Ende 2009 um 15 Basispunkte auf aktuell 5,35%.
Allgemein ist festzustellen, dass sich die Investorennachfrage auf zwei Produktgruppen fokussiert. Während einerseits qualitativ hochwertige Spitzenprodukte aus dem risikoarmen Core-Bereich nachgefragt werden, richtet sich der zweite Schwerpunkt auf riskantere opportunistische Investments. Der Bereich dazwischen erfährt von den Investoren derzeit nur eine äußerst geringe Beachtung.
Für die kommenden Monate geht King Sturge davon aus, dass diese Entwicklung anhält und sich diese Schere weiter öffnen wird. Für Verkäufer von qualitativ hochwertigen Core-Immobilien bestehen also jetzt optimale Möglichkeiten, kurzfristig sehr gute Verkaufspreise zu erzielen. Für Investoren aus dem Core-Bereich bedeutet die Situation, dass der Markt für hochwertige Core-Immobilien weiterhin klein bleiben dürfte, da das Angebot in diesem Segment beschränkt ist.
Im Bereich der opportunistischen Investments ist für potenzielle Investoren aktuell ein guter Zeitpunkt, sich am Markt nach attraktiven Gelegenheiten umzusehen. Auf der Verkäuferseite werden in der aktuellen Situation besonders die Schnellen das Rennen machen. Nach derzeitiger Einschätzung hält King Sturge einen Anstieg des Transaktionsvolumens am deutschen Investmentmarkt bis Jahresende auf 15 bis 20 Milliarden Euro für möglich. Im Jahr 2009 lag dies lediglich leicht über 10 Milliarden Euro.
„Auf dem Vermietungsmarkt, der der Wirtschaftsentwicklung etwa ein halbes Jahr hinterherhinkt, kommen die Krisenfolgen jetzt zeitversetzt an“, so Hettrich weiter. So fallen die Prognosen für die weitere Entwicklung der Spitzenmieten am Büroimmobilienmarkt bescheiden aus. King Sturge rechnet 2010 weiterhin mit einer zurückhaltenden Flächennachfrage und geht davon aus, dass ein leichter Druck auf die Spitzenmieten im Jahresverlauf anhält. In den einzelnen Märkten werden sich die Spitzenmieten um 0% bis zu -5% bewegen. In Frankfurt am Main z.B. würde das Spitzenmietniveau aber trotz eines solchen Rückgangs vom derzeitigen Niveau von 32,50 €/qm nicht unter die Grenze von 30,00 €/qm fallen. „Von der gegenwärtigen Finanzkrise ist unter den deutschen Top-Standorten besonders der Gewerbemarkt in Frankfurt am Main betroffen“, stellt Hettrich fest. Aber auch die anderen großen deutschen Bürostandorte sind von dieser Entwicklung nicht ausgenommen und müssen 2010 möglicherweise mit weiteren Korrekturen nach unten rechnen.