Jones Lang LaSalle zum Stuttgarter Gewerbeimmobilienmarkt: Automobilindustrie ist der Treiber auf dem Bürovermietungsmarkt

Der berüchtigte Stuttgarter Kessel steht, zumindest was die Vermietung von Gewerbeimmobilien angeht, unter Dampf. Besonders die gut aufgelegte Automobilindustrie und ihre Zulieferer haben die Nachfrage nach Büroflächen im Jahr 2011 beflügelt. Auch der Markt für Einzelhandelsvermietungen zeigte einen deutlichen Aufwärtstrend. Der Büroinvestmentmarkt hat von der exzellenten Mietnachfrage bislang nicht profitiert und bleibt mangels geeigneter Verkaufsangebote unter dem 5-Jahres-Durchschnitt. Die Aussichten für das laufende Jahr bleiben sehr gut, wobei die Nachfrage in jeder Hinsicht auf einen weitgehend leergefegten Markt trifft.

Bürovermietungsmarkt: Bestes Umsatzergebnis seit 2001

Sandro Camilli, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Ähnlich wie in den anderen deutschen Metropolen bewegte sich der Stuttgarter Bürovermietungsmarkt 2011 auf sehr hohem Niveau. In der Folge sind verfügbare Top-Flächen derzeit Mangelware. Selbst in der Peripherie sind erstklassige Büroflächen oberhalb von 5.000 m² kaum noch verfügbar und nur über neue Projekte zu realisieren. Wie vor zwei Jahren prophezeit, sind spekulative Projektentwicklungen belohnt worden. Die noch in der Pipeline befindlichen Projektentwicklungen haben ebenfalls gute Erfolgsaussichten. Die automobilgetriebene Nachfrage wird sich aller Voraussicht nach fortsetzen. Zudem ziehen die in den vergangenen drei Jahren zögerlichen Zulieferer und Dienstleister jetzt nach. Insgesamt lebt Stuttgart eindeutig von der Innovationskraft der Automobilindustrie. Diese hat 2011 in großem Stil günstigere Flächen absorbiert und für Dynamik bei den Mietpreisen gesorgt.“

Der Flächenumsatz liegt 2011 mit 280.400 m² fast 50 Prozent über dem Vorjahresergebnis. Mit 265 bekannt gewordenen Deals legt auch die Anzahl der Vermittlungen gegenüber 2010 um rund die Hälfte zu. Verglichen mit dem 4-Jahres-Durchschnitt (140.900 m²) hat sich der aktuelle Flächenumsatz verdoppelt. Mit Blick auf 2012 wird sich der Vermietungsmarkt im Zuge einer voraussichtlich abgeschwächten Konjunkturentwicklung verlangsamen. Obwohl laut Jones Lang LaSalle bereits jetzt einige Großvermietungen absehbar sind, rechnet das Unternehmen aufgrund des limitierten Bestands und mangels absehbarer Neuentwicklungen für das laufende Jahr mit einem Flächenumsatz von rund 200.000 m².

Sowohl die Spitzenmiete als auch die Durchschnittsmiete sind im Jahr 2011 gestiegen. Zum Jahresende beziffert Jones Lang LaSalle die Spitzenmiete mit 18,00 Euro/m², was einem Plus von 0,50 Euro oder 2,9 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Die Durchschnittsmiete ist im Jahresverlauf um rund 4,8 Prozent auf 11,77 Euro gestiegen. Der größte Anstieg erfolgte im vierten Quartal mit 2,9 Prozent, wobei hier überwiegend kleinere und überdurchschnittlich teure Abschlüsse ausschlaggebend waren. Insgesamt entfallen die meisten Vertragsabschlüsse des Jahres 2011 auf die Preisklasse zwischen 10,00 und 14,99 Euro, die mehr als die Hälfte des Vermietungsvolumens ausmacht.

Camilli: „Trotz weiterhin guter Nachfrage sind weitere neue Projekte derzeit nicht absehbar. Der Markt für neue Entwicklungen ist mehr denn je auf private Grundstückseigentümer angewiesen. Zumindest das städtische Angebot an Gewerbeflächen ist komplett ausgeschöpft. Lediglich Stuttgart 21 kann in dieser Hinsicht Abhilfe schaffen. Die dabei geplanten Infrastrukturinvestitionen haben eine starke Signalwirkung und werden Investoren anziehen. Schon jetzt entwickelt sich die Messe zu einer echten Jobmaschine. Die Bereiche Leinfelden / Echterdingen und der Flughafen profitieren. Das Potenzial an neuen Reserveflächen ist enorm hilfreich. Immerhin sprechen wir über das größte innerstädtische Grundstückspotenzial in Europa. Mit der jetzt beschlossenen Realisierung kann es endlich gelingen, den Standort Stuttgart aufzuwerten und vermehrt auch internationale Mietinteressenten in die Landeshauptstadt zu locken.“

Noch zeigt sich diese Zielgruppe laut Camilli aber weiterhin zurückhaltend: „Die Stadt hat bei internationalen Mietern nach wie vor ein Imageproblem und seitens der Politik fehlt es an einem klaren Programm, um dies zu ändern. Zudem ist das Zusammenspiel zwischen Stadt und Region nicht wirklich überzeugend. Prominente Abgänge in die Nachbargemeinden wie Hahn+Kolb, Ernst&Young oder Thales zeigen, dass dringender Handlungsbedarf besteht. Stadt und Politik agieren noch immer zu zögerlich und passiv. Stuttgart benötigt eine forcierte Clusterbildung und ein tragfähiges regionales Gewerbeimmobilienkonzept. Stattdessen droht nun im Zuge des anstehenden Oberbürgermeister-Wahlkampfs eine andauernde Hängepartie. Die Stadt ist gefordert, Flächen zur Verfügung zu stellen und Projektentwicklungen zu unterstützen. Gleiches gilt für die Wirtschaftsförderung, die konzeptionell mehr unternehmen könnte, um Projekte zu unterstützen.

Investmentmarkt: Erhoffter Schub durch starken Vermietungsmarkt wirkt sich im Jahr 2011 noch nicht auf den Investmentmarkt aus

Das hohe Vermietungsvolumen des Jahres 2011 konnte erneut nicht in einen Aufwärtstrend auf dem Investmentmarkt umgemünzt werden. Zwar zeigte das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte einen klaren Aufwärtstrend. Dennoch bleibt Stuttgart mit einem Transaktionsvolumen von 380 Millionen Euro auch 2011 unter dem 5-Jahres-Durchschnitt und ist das Schlusslicht unter Deutschlands Metropolen. Die Steigerung gegenüber dem Jahr 2010 (330 Millionen Euro) fällt mit einem Plus von 15 Prozent angesichts des starken Vermietungsmarktes vergleichsweise gering aus. So legte die Anzahl der Transaktionen mit 34 (2010: 24) zwar zu. Gleichzeitig ging allerdings auch die Durchschnittsgröße von 14 auf rund 11 Millionen Euro zurück.

Alexander Veiel, Leiter des Stuttgarter Büros von Jones Lang LaSalle: „Insgesamt verzeichnet der Stuttgarter Markt für Gewerbeimmobilieninvestments erneut ein enttäuschendes Ergebnis. Das Anlegerinteresse ist zwar in hohem Maße vorhanden. Es konzentriert sich jedoch ausschließlich auf das so genannte ,Core-Segment’. Diese erstklassigen Spitzenprodukte sind in Stuttgart jedoch absolute Mangelware. Besonders im Einzelhandelssegment sind hochkarätige Immobilien nicht verfügbar und der Anteil dieser Assetklasse fällt entsprechend niedrig aus.“

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien liegen derzeit bei rund 5,15 Prozent. Geschäftshäuser mit Einzelhandelsnutzung erzielen rund 4,25 Prozent. Lager- und Produktionsgebäude mit mehr als 5.000 m² Fläche beziffert Jones Lang LaSalle mit bis zu 7,35 Prozent.

Mit Blick auf die kommenden beiden Jahre erwartet Jones Lang LaSalle ein höheres Investmentvolumen. Das starke Vermietungsjahr 2011 wird neue Projektentwicklungen nach sich ziehen. Im Frühjahr 2012 erfolgt im Herzen der Landeshauptstadt der Baustart für das „Milaneo“ – ein neues, lebendiges Stadtquartier mit einer ausgewogenen Mischung aus Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Hotel und innerstädtischem Wohnen. Mit dem Postquartier könnte ein zweites bereits fertig gestelltes Großprojekt mit einem Volumen von über 100 Millionen Euro auf den Markt gelangen. Weitere Projektentwicklungen sind in Planung.

Veiel: „Insgesamt stellt sich die Frage, wann der vorherrschende Core-Gedanke aufgeweicht wird. Unter den gegenwärtigen Voraussetzungen könnten in 2012 und 2013 gut vermietete Objekte in Teilmärkten, die bisher kaum absetzbar waren, bei steigenden Renditen auf eine zunehmende Nachfrage stoßen.“ Zudem zeichnet sich ab, dass die derzeit geschlossenen Offenen Fonds vermehrt Core-Produkte anbieten werden, die bisher durch eine zu hohe Bewertung nicht verkauft werden konnten.

Einzelhandelsimmobilienmarkt: Ansiedlungen im Postquartier und in der Königstraße sorgen für starkes Vermietungsjahr 2011

Insbesondere die Neuansiedlungen im Postquartier und in der Königstraße haben für ein sehr gutes Vermietungsjahr 2011 gesorgt. Wie in den anderen Metropolen hatten die konjunkturellen Verwerfungen seit dem Spätsommer 2011 auch in Stuttgart keine Auswirkungen auf die Abschlussbereitschaft. Im Gegenteil ist die Flächennachfrage in- und ausländischer Filialisten in den 1a-Lagen weitaus größer als das Angebot an geeigneten Ladenlokalen.

Sirin Ates, Leiterin Einzelhandelsvermietung bei Jones Lang LaSalle in Stuttgart, fasst die aktuelle Marktsituation wie folgt zusammen: „Die Stimmung ist auch mit Blick auf das Jahr 2012 sehr gut. Nationale und internationale Handelskonzepte sind weiterhin auf der Suche nach Flächen. In unseren Gesprächen wird immer wieder deutlich, dass sich die Handelskonzepte sehr stark für die exzellente Kaufkraft und Zentralität Stuttgarts interessieren. Besonders gefragt sind Ladenlokale in der Königstraße.“

Die Mietpreise werden laut Ates auf dem hohen Niveau des zweiten Halbjahrs 2011 verharren. In der Toplage Königstraße werden derzeit bei der Neuvermietung eines 100 m²-Standardladenlokals monatlich bis zu 235 Euro/m² fällig. Die Stiftstraße und Schulstraße komplettieren die Top 3-Lagen nach Miethöhe mit Spitzenmieten bis zu 180 bzw. 160 Euro/m². In der Calwer Straße und der Hirschstraße werden Spitzenmieten zwischen 80 und 90 Euro/m² aufgerufen. Deutlich niedriger liegen die Mieten in der Eberhardstraße mit bis zu 45 Euro/m².