Jones Lang LaSalle veröffentlicht zum fünften Mal Valuation Performance IndiCaTOR für 1A-Bürolagen

"Die positive Wertentwicklung im vierten Quartal resultiert hauptsächlich aus dem leichten Tendenzwechsel bei den Renditen. Dies betrifft ausschließlich die Prime-Märkte, deren Stabilität in einem sehr schwierigen Jahr neben einer immer noch nicht gebannten Inflationsgefahr viele eigenkapitalstarke Käufer (Offene Fonds, Versicherungen und Pensionskassen) motiviert, auf Einkaufstour zu gehen", so Andrew Groom, MRICS, Leiter der Valuation Advisory Abteilung von Jones Lang LaSalle Deutschland. Und weiter: "Trotz der Wertverbesserung stabilisieren sich die gezahlten Risikoprämien auf Immobilieninvestments auf einem sehr hohem Niveau. Diese Risikoaufschläge sind seit der Insolvenz von Lehman Brothers sprunghaft angestiegen und steigen immer noch leicht, was auf eine nach wie vor hohe Risikoaversion der Investoren hindeutet. Allerdings zeigt eine Langzeitbetrachtung über die letzten 16 Jahre aktuell einen sehr interessanten Einkaufszeitpunkt für Core-Immobilien in den Prime Märkten. Die letzten "eindeutigen" Einkaufsperioden waren Anfang 2005 und Mitte 1998".

Stabilisierungsphase in 2009

Auch im sechsten Jahr des Betrachtungszeitraumes setzt der VICTOR-TOP 5 Indikator seinen zyklischen Verlauf fort. Mitte 2009 ist der VICTOR-Top 5 Indikator in eine Stabilisierungsphase eingetreten. Im historischen Kontext des Analysezeitraums beginnt diese Phase ca. fünf Jahre nach der letzten Bodenbildung Ende 2004. Zwischen diesen beiden unteren Wendepunkten lag eine starke zyklische Aufschwungphase bis Mitte 2007 mit abrupter Trendumkehr der Wertentwicklung und fortlaufender Abschwungphase. Der Wertzuwachs der Aufschwungphase von rund + 30 % wurde in der Abschwungphase des Marktes bis Mitte 2009 fast vollständig wieder abgebaut. Erst in den letzten beiden Quartalen 2009 sind eine Stabilisierung der Marktparameter und eine Bodenbildung der Werte zu verzeichnen.

Der gewichtete TOP-5 Indikator erholt sich in den letzten drei Monaten deutlich und steigt um +1,8% auf 101,0 Punkte. Innerhalb der Top-Lagen zeigen sich weiterhin differenzierte Wertveränderungen. Die Hamburger Innenstadt (+ 2,6%), das Düsseldorfer Bankenviertel (+ 2,5%) und die Frankfurter Bankenlage (+ 2,4%) weisen eine starke Performance auf Quartalsbasis aus. Dies resultiert im Wesentlichen aus dem sich aufhellenden Investmentumfeld mit leicht fallenden Renditen und den mittelfristig verbesserten Mietwachstumsprognosen bei relativ stabilem Vermietungsumfeld. Auch die 1A-Lagen Berlins und die Münchener Innenstadt bewegen sich mit + 1,0% bzw. + 0,6% im positiven Bereich, die Wertzuwächse sind allerdings vergleichsweise marginal. In beiden Märkten wirken ein stärkerer Leerstandsanstieg und negative Mieteffekte dem verbesserten Investmentmarkt entgegen. „Insgesamt pendelt der Werteabschwung in allen TOP-Bürolagen zyklisch aus. Eine durchgreifende Erholung ist nun wesentlich von einer konjunkturbedingten Stabilisierung der Vermietungsmärkte abhängig“, so Groom.

Wertverlust in 2009 rückläufig

Hamburg mit der besten Performance

Nach dem signifikanten Wertrückgang in 2008 mit - 12,6% und der starken Abwertung in der ersten Jahreshälfte 2009 verringern die deutschen Bürospitzenlagen ihren Wertverlust für das Gesamtjahr 2009 auf -1,4%. Im Jahresvergleich zeigen immer noch alle Spitzenlagen eine negative Wertentwicklung. Die Spanne reicht von - 0,8% in Hamburg, über - 1,0% in München, - 1,3% in Berlin, - 1,6% in Frankfurt bis hin zu - 2,3% in Düsseldorf.

Rückblickend über den Analysezeitraum von sechs Jahren zeigt die Hamburger Innenstadt mit + 5,5 % die nach wie vor beste Performance aller betrachteten Teilmärkte. Die Berliner 1A Lagen weisen dagegen den stärksten, kumulierten Wertverlust von - 3,5 % auf. Betrachtet man demgegenüber die Schwankungsintensität der Märkte, tut sich die Hauptstadt mit einer deutlich geringeren Volatilität als die übrigen Teilmärkte hervor, die Frankfurter Innenstadt mit den größten Wertschwankungen.

„Vergleicht man den VICTOR TOP-5 Indikator mit anderen europäischen Indizes so ist eine hohe, positive Korrelation (~ 0,8) der Wertentwicklung festzustellen. Dies zeigt die starke Abhängigkeit gewerblicher Immobilienmärkte von globalen Einflussfaktoren und die eindeutige Synchronisierung von internationalen Immobilienzyklen“, so Patrick Metzger, Leiter Valuation Transaction Advisory Frankfurt bei Jones Lang LaSalle. Und weiter: „Allerdings ist die Zyklik der deutschen Spitzenlagen für Büroobjekte des VICTOR TOP-5 eher als schwankungsarm zu betrachten. Der Büroimmobilienmarkt Großbritanniens (auf Basis des IPD UK) etwa weist eine doppelt so hohe Schwankungsintensität über den Bertachtungszeitrum auf. Trotz unterschiedlich hoher Volatilität sind Höchst- und Tiefstwerte zeitlich synchronisiert, die Wendepunkte gleich getaktet. Die Bodenbildung und Trendumkehr der Werte wird in beiden Märkten Mitte 2009 erreicht.“

„Auch wenn die Wertentwicklung ins Positive gedreht hat: die (Finanz-) Krise ist noch nicht überwunden. Darüber hinaus droht von der in 2010 sehr angespannten Situation auf den Mietmärkten mit rückläufigen Flächenumsätzen, weiter leicht steigenden Leerständen und Mietpreiseinbußen eine große Gefahr. Jeder Wertimpuls aus dem Investmentmarkt könnte dadurch relativiert werden“, so Andrew Groom.