Jones Lang LaSalle: Europäische Büroimmobilienuhr 2. Quartal 2010

Zur Jahresmitte 2010 sind auf den Büroimmobilien- märkten zunehmend erfreuliche Signale zu registrieren. Der europäische Mietpreisindex von Jones Lang LaSalle, basierend auf der gewichteten Performance von 24 Index-Städten, verzeichnete gegenüber dem 1. Quartal ein Plus von 2,6% und setzte damit das bereits im 1.Quartal notierte Wachstum fort. Zum ersten Mal seit Herbst 2008 führte diese Entwicklung zu einem Wachstum (+2,1%) im Jahresvergleich. Den größten Mietpreisanstieg zwischen April und Ende Juni zeigte das Londoner West End (13,3%). Paris (7,1%), London City (5,3%) und Düsseldorf (2,3%) folgen. Die Spitzenmieten blieben im 2. Quartal in 16 Märkten unverändert Mietpreisrückgänge mussten fünf Städte hinnehmen, Dublin (-5,3%), Frankfurt (-2,9%), Madrid (-2,6%), Barcelona (-2,4%) und Hamburg (-2,2%). Auf der europäischen Immobilienuhr von Jones Lang LaSalle bewegen sich Ende Juni 2010 fünf Indexstädte im Quadranten “Beschleunigtes Mietpreiswachstum“, ebenso viele auf der 6 Uhr-Position.

Deutliches Umsatzplus im Halbjahresvergleich

„Die Anzeichen einer konjunkturellen Erholung nähren langsam die Büroflächennachfrage. Gegenüber dem 1. Quartal 2010 ist der Umsatz in den Monaten April bis Ende Juni europaweit um 6 % auf 2,6 Mio. m², gestiegen, im Jahresvergleich liegt das Plus bei 34%. Damit zeigt das Volumen im gesamten 1. Halbjahr 2010 mit 5 Mio. m² eine Zunahme von 38% gegenüber dem Vergleichzeitraum des Vorjahres (Westeuropa 32 %, Mittel- und Osteuropa 73%). Da die Mieter weiterhin eher vorsichtig agieren, dürfte das Umsatzvolumen 2010 trotz dieser erfreulichen Halbjahresergebnisse unter dem 5 Jahresdurchschnitt von rund 11 Mio. m² liegen“, so Chris Staveley, Leiter European Capital Markets bei Jones Lang LaSalle.

Auch die Nettoabsorption hat zugenommen: das 2. Quartal 2010 war das vierte Quartal in Folge mit einem positiven Volumen. Die Belegung von Bestandsflächen in Europa zeigt ein Plus von immerhin 2,8 Mio. m². Vor allem Paris and Moskau waren daran beteiligt. Auch die Nettoabsorption in den letzten 12 Monaten verbesserte sich deutlich und entspricht nun dem Mittelwert der letzten zehn Jahre.

Weniger Fertigstellungen - Höhepunkt der Leerstände in den meisten Märkten erreicht oder bereits überschritten
Die durchschnittliche Leerstandsquote in Europa ist seit Ende letzten Jahres stabil und liegt im 2. Quartal bei 10,2 %. Die Hälfte der analysierten 24 Märkte zeigt zwar noch einen Anstieg der Leerstandsquote, die Geschwindigkeit der Leerstandszunahme hat aber nachgelassen. In den meisten Märkten ist der Höhepunkte erreicht oder bereits überschritten“, so Chris Staveley.

Und weiter: „Die Unterschiede auf den einzelnen Märkten sind dabei beträchtlich. Auch wenn sich die europäische Leerstandsquote über 2014 hinaus deutlich jenseits des 10 Jahres-Durchschnitts von 7,6 % bewegen dürfte, so gibt es einige Märkte, die bereits 2011 mit einer Verknappung an gut ausgestatteten neuen Flächen konfrontiert sein könnten.
Aufgrund der Zweiteilung der Marktentwicklung werden die Preisunterschiede zwischen A- und B-Lagen in den meisten Städten kurz- bis mittelfristig zunehmen.“

Angebotsseitig kamen im 2. Quartal europaweit rund 1,4 m² Mio. m² neue Büroflächen auf den Markt, zwar 25 % mehr als im 1. Quartal, gemessen am Halbjahresvolumen (H1 2010: 2,5 Mio. m²) aber im Vergleich zu den fünf Vorjahren ein deutlich geringeres Fertigstellungsniveau.

Auch Kapitalwerte legen im 2. Quartal weiter zu

Nach einer Phase der Renditekompression sind die Spitzenrenditen für Büroflächen im 2. Quartal 2010 in den meisten europäischen Märkten weitgehend stabil geblieben. Für acht der 24 im Kapitalwertindex von Jones Lang LaSalle erfassten Märkte wird allerdings eine Renditekompression verzeichnet, angeführt von Moskau (- 50bps) und Paris (- 25bps).

Bei den Kapitalwerten (für Büroflächen im Topsegment) konnte im Quartalsvergleich des laufenden Jahres auf Basis des gewichteten Durchschnitts ein Plus von 4,3% notiert werden. Das weitaus größte Wachstum ist für London (13 %) und Paris (12 %) zu registrieren, der im Sommer 2007 erreichte Spitzenwert von 33.829 GBP/m² für London und 23.571 Euro/ m² für Paris bleibt aber weit unterschritten, bei Paris um 40%, London um 36%.

Während in London der Anstieg der Kapitalwerte zur Jahresmitte 2010 komplett auf der Zunahme der Mietpreise basierte, ist in Paris eine Kombination aus Rückgang der Renditen (um 25 Basispunkte) und Anstieg der Spitzenmieten (um 7%) verantwortlich. Diese Kombination gilt auch für die Entwicklung in Düsseldorf. In Moskau führte eine weitere Renditekompression von 50 Basispunkten zu einem Anstieg der Kapitalwerte (um 5%). Auch in Berlin und Lyon war ausschließlich ein Rückgang der Renditen ausschlaggebend.

„Zukünftige Bewegungen bei den Kapitalwerten werden größtenteils auf die Erholung des Mietpreisniveaus für Büroflächen zurückzuführen sein. Hier zeigt sich sehr deutlich die Bedeutung lokaler Marktbedingungen für eine überdurchschnittliche Performance.

Die Kapitalwertprognosen von Jones Lang LaSalle zeigen für Europa unter den gegenwärtigen Bedingungen und Annahmen bis 2014 keine Erholung der Kapitalwerte auf das Niveau des Jahres 2007. Möglicherweise können einzelne Märkte allerdings aus diesem Trend ausscheren“, so Chris Staveley.