IVD - Marktforschungsinstitut untersucht Immobilienmarkt im Großraum München

"Betrachtet man die Mietentwicklung im Großraum München im Vergleich zum Vorjahr", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD Marktforschungsinstituts, "so kann für das Frühjahr 2010 ein stabiles bis leicht steigendes Preisniveau in allen untersuchten Städten festgestellt werden". Der durchschnittliche Anstieg des Mietniveaus in den untersuchten Orten lag bei den Altbauwohnungen bei +3,0 % und bei den Wohnungen aus dem Bestand bei +3,6 %. Die Mieten für die neu errichteten Wohnungen verzeichneten im Vergleich zum Frühjahr 2009 einen durchschnittlichen Zuwachs von +2,7 %.

"Das höchste Mietpreisniveau bei den untersuchten Städten weisen", so Prof. Stephan Kippes, "die Städte Starnberg (Wohnungen aus dem Bestand sowie Neubau) und München (Altbauwohnungen). So wurden in Starnberg im Frühjahr 2010 für eine Altbauwohnung 12,20 €/m², für eine Wohnung aus dem Bestand 12,50 €/m² und für eine Neubauwohnung 14,70 €/m² verlangt. In München lagen die Mieten im Schnitt bei 13,00 €/m² (Altbau), 12,10 €/m² (Bestand) und 13,20 €/m² (jeweils auf den guten Wohnwert bezogen)".

Der Münchner Mietwohnungsmarkt ist derzeit durch hohe Stabilität und für Münchner Verhältnisse relativ moderate Anstiege geprägt. Der IVD geht aber davon aus, dass sobald sich die gesamtwirtschaftliche Situation deutlich verbessert und die Nachfrage steigt, es auf dem Münchner Mietwohnungsmarkt zu erneuten substantiellen Mietanstiegen kommt.

Im Einzelnen berichtete Prof. Stephan Kippes von folgenden Entwicklungen im Münchner Umland:

- Mit einer der niedrigsten Arbeitslosenquote bundesweit von 2,7 % (September 2010) gehört die Stadt Freising zu den wirtschaftsstärksten Standorten Deutschlands. Eine breitgefächerte Branchenvielfalt mit vielen kleinen und mittelständischen Unternehmen, gute Infrastruktur und der hohe Wohnwert machen Freising zu einem attraktiven Standort. Dank der guten Wirtschaftsaussichten steigt die Nachfrage nach Wohnraum in Freising weiter an und somit auch das Mietpreisniveau. Die Mietpreise im Frühjahr 2010 lagen bei 9,00 €/m² für eine Altbauwohnung, bei 8,50 €/m² für eine Mietwohnung aus dem Bestand und 10,25 €/m² für eine Neubauwohnung.

- Dank der günstigen Arbeitsmarktbedingungen (Arbeitslosenquote September 2010 2,5 %) und der anhaltend positiven Einwohnerentwicklungen bleibt die Nachfrage nach Wohnraum in der Stadt Erding nach wie vor sehr hoch. Nachgefragt werden sowohl kleinere als auch große familiengerechte Wohnungen, wobei gerade im Segment 4- bis 5-Zimmerwohnungen das Angebot kaum vorhanden ist. Wichtig bei der Mietentscheidung ist die Höhe der Grundmiete: bei den attraktiven Objekten mit einer günstigen Kaltmiete werden die hohen Nebenkosten oft in Kauf genommen. Das Mietpreisniveau in der Stadt bewegte sich im Frühjahr 2010 im Vergleich zum Vorjahr bei allen Wohnwerten nach oben. So stiegen die Altbauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr um +0,7 % auf 7,55 €/m², Bestandswohnungen um +4,3 % auf 8,10 €/m² und die Neubauwohnungen um +2,9 % auf 8,75 €/m².

- Der Starnberger Mietmarkt für Wohnungen ist äußerst klein. Die Mietnachfrage wird aufgrund einer geringen Neubautätigkeit hauptsächlich aus dem Bestand bedient. Erst Mitte 2011 wird es mit Fertigstellung eines größeren Neubauvorhabens ggf. ein größeres Angebot an Neubauwohnungen im Mietmarkt geben. Die Nachfrage im ersten Halbjahr 2010 konzentrierte sich hauptsächlich auf 2,5- bis 3-Zimmerwohnungen mit einer Wohnfläche zwischen 60 m² und 100 m². Da zwischen den Mietpreisvorstellungen der Nachfrager und dem Mietpreisniveau des engen Starnberger Marktes eine größere Lücke besteht, hat sich die Verweildauer der einzelnen Angebote leicht erhöht. Der Nachfragedruck auf den lokalen Markt ist jedoch sehr stark, so konnten die Mietpreisvorstellungen der Anbieter tendenziell realisiert werden. Die Mieten für Altbauwohnungen legten im Vergleich zu Frühjahr 2009 um +1,7 % auf 12,20 €/m² zu. Die Mietwohnungen aus dem Bestand verzeichneten einen Anstieg von +4,2 % auf 12,50 € und die Neubauwohnungen von 5,0 % auf 14,70 €/m².

- Größerer Nachfrage in der Kreisstadt Bad Tölz unterliegen vor allem Wohnungen in guten bis sehr guten Lagen mit außergewöhnlicher Architektur und hervorragender Infrastruktur. Im Vergleich zum Vorjahr ist im Mietbereich eine leicht steigende Preistendenz zu verzeichnen. Mietpreise in Bad Tölz liegen derzeit bei 8,00 €/m² für Altbauwohnungen, 9,50 €/m² für eine Wohnung aus dem Bestand und 10,50 €/m² für eine Neubauwohnung.

- Mit seinen ausgedehnten Wald- und Grünflächen sowie dem Ampertal ermöglicht die Kreisstadt Fürstenfeldbruck besonders Familien mit Kindern eine naturnahe Wohnqualität. Die Stadt zeichnet sich über eine ausgezeichnete Infrastruktur und eine gute Verkehrsanbindung an das Münchner S-Bahnnetz aus. Die Mieten für die Wohnungen mit einem guten Wohnwert lagen in der Kreisstadt Fürstenfeldbruck im Frühjahr 2010 zwischen 9,00 €/m² (Altbauwohnung) und 10,00 €/m² (Neubauwohnung).

- Die Nachfrage bei den Mietwohnungen in der Kreisstadt Dachau konzentriert sich vor allem auf die Wohnungen aus dem Bestand mit einer guten Ausstattung. Dabei sind sowohl 1-Zimmerwohnungen als auch großzügige familiengerechte Wohnungen ab 4 Zimmer gefragt. Die Lage der Objekte spielt eine wesentliche Rolle: bei den Pendler sind vor allem Wohnungen in unmittelbarer Nähe zur S-Bahnbereich begehrt. Interessenten, die ihren Arbeitsplatz im Landkreis haben oder nicht auf die ÖPNV angewiesen sind, sind eher bereit die Objekte außerhalb der Stadt zu mieten. Zunehmend wichtiger bei der Mietentscheidung wird die Höhe der sogenannten "zweiten Miete" - der Nebenkosten. Die Vermarktungsdauer bei den Mietwohnungen ist derzeit relativ kurz. Das Preisniveau hat im Vergleich zum Frühjahr 2009 leichte Anstiege zu verzeichnen. Der Mietpreis für eine Altbauwohnung in der Stadt lag im Frühjahr 2010 bei 7,00 €/m², für eine Bestandswohnung bei 9,95 €/m² und für neu errichtete Wohnung bei 10,80 €/m².