IVD: Büromieten in Bayern trotz Finanzmarktkrise relativ stabil

Nachdem die Büromieten zwischen Frühjahr 2002 und Frühjahr 2005 sanken, begannen sie ab dem Herbst 2005 sich zu erholen und blieben stabil bis steigend zum Herbst 2007. Danach verlief die Entwicklung relativ uneinheitlich.

Im Herbst 2009 war die Entwicklung relativ stabil. So nahm der einfache Nutzungswert im Vergleich zum Vorjahr um +1,1 % und der gute Nutzungswert um +1,8 % zu. Der mittlerer Nutzungswert lag leicht im Minus (-1,1 %). Vor dem Hintergrund der Finanzmarktkrise hat sich der bayerische Büroimmobilienmarkt relativ gut behaupten können. Dies gilt speziell auch für den Vergleich mit anderen Standorten im Bundesgebiet bzw. anderen europäischen Metropolen.

"In München gingen die Mieten im Vergleich zum Vorjahr", so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstitutes, "bei fast allen Nutzungswerten leicht nach unten". Im Einzelnen wurden im Herbst 2009 für City A-Lage (guter Nutzungswert) ein Quadratmeterpreis von 27,50 € ermittelt. In den City B-Lagen in München nahmen die Mietpreise leicht ab. Für den einfachen Nutzungswert wurden hier im Durchschnitt 12,00 €, für den mittleren Nutzungswert 16,00 € und für den guten Nutzungswert 20,00 € bezahlt.

In anderen wirtschaftlichen Abschwungsphasen, wie etwa 2001, wurde der Büroimmobilienmarkt, so Prof. Stephan Kippes, durch ein hohes Maß an Neubautätigkeit belastet, die in den Boom-Jahren davor prozyklisch und ohne substantiellen Vorvermietungsanteil, also spekulativ, errichtet wurden. Diese neuen Flächen mussten dann sukzessive vom Markt aufgenommen werden und belasteten das Marktgeschehen. Im Gegensatz hierzu ist die Neubautätigkeit derzeit mengenmäßig gesehen moderat, außerdem beinhaltet sie einen erheblichen Vorvermietungsanteil. Dies hat erheblich zur gesamtwirtschaftlich relativ stabilen Situation beigetragen. Nach einer Hochrechnung des IVD-Instituts lag die Zahl der genehmigten Nutzfläche im Jahr 2009 in Bayern bei insgesamt 665.640 m². Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dieser Wert einem Anstieg von +9,8 %.

"Trotz Verunsicherung der Investoren aufgrund der Wirtschaftskrise sowie der zurückhaltenden Finanzierungspolitik bei den Banken konnte insbesondere in der zweiten Jahreshälfte 2009", so der stellvertretende Vorsitzender des IVD-Süd Sven Keussen, "eine Belebung auf dem Münchner Investmentmarkt festgestellt werden."

Die Attraktivität des Standortes München ist, so Sven Keussen, nach wie vor sehr hoch. Die Nachfrage nach gut vermieteten hochwertigen Objekten in besten Lagen bleibt stabil.

Das gesamte Transaktionsvolumen lag in München nach Angaben von IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers Schauer & Schöll im Jahr 2009 bei rund 1,35 Mrd. €. Zwar liegt dieser Wert ca. 32,5 % unter dem Vorjahresergebnis, verglichen mit den Werten vor den Boomjahren ist dies ein gutes Ergebnis. Das Transaktionsgeschehen auf dem Münchner Markt wurde 2009 überwiegend von Verkäufern mit einem Preis von unter 50 Mio. € dominiert, wobei auch drei Großtransaktionen mit jeweils über 100 Mio. € realisiert werden konnten. Büroimmobilien waren die beliebtesten Anlageobjekte, wobei hier insbesondere voll vermietete Objekte mit bonitätsstarken Mietern im Investorenfokus standen.

Im Dezember 2009 waren in Bayern insgesamt 309.353 Personen arbeitslos gemeldet. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum liegt der Anstieg bei +17,7 %. Dies entspricht 46.583 Erwerbslosen. Die Arbeitslosenquote stieg im gleichen Zeitraum von 4,0 % (Dezember 2008) auf 4,6 % im Dezember 2009 an. Der Anstieg der Arbeitslosen blieb, so unerfreulich der Zuwachs ist, als solcher deutlich hinter den erwarteten Zahlen zurück. Insofern fielen die negativen Impulse für den Gewerbe- und speziell den Büroimmobilienmarkt wesentlich schwächer als erwartet aus.

Die Ladenlokalmieten in den 1a-Lagen der Geschäftskerne in Bayern weisen im Vergleich zum Herbst 2009 sowohl bei den kleinen als auch bei den großen Läden geringe Rückgänge von entsprechend -0,1 % bzw. -0,2 % auf.

In den 1b-Lagen der Geschäftskerne in Bayern verzeichnen die Mieten für kleine Läden mit einer Ladengröße von 60 m² im Herbst 2009 einen Zugewinn von +1,6 %. Auch die Mietpreise bei Läden mit einer Größe von 150 m² legten im Herbst 2009 im Vergleich zum Vorjahr mit +0,6 % zu.

Die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a-Geschäftskern (innerhalb des Altstadtrings) lagen in München im Herbst 2009 bei 410,00 € (Herbst: 400,00 €), bei einer Größe von 200 m² mit einer Schaufensterfront von 8 m bei 290,00 € (285,00 € im Herbst 2008).

Bei den Läden im 1b-Geschäftskern (Ladenlokale im Geschäftskern in der Fußgängerzone) liegen die Mietpreise für die kleineren Läden bei 150,00 € und für die größeren Läden bei 80,00 €.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes vom IVD-Marktforschungsinstitut von folgenden Trends:
- Bayern zählt mit einem Anteil von 17,8 % (in jeweiligen Preisen) am gesamtdeutschen BIP neben Nordrhein-Westfalen (21,7 %) und Baden-Württemberg (14,6 %) zu den wirtschaftsstärksten Bundesländern. Im Vergleich zu 2007 stieg das Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2008 um +2,7 % auf rund 445 Mrd. €.
- Im gesamten Bezirk der Agentur für Arbeit München wurden im Dezember 2009 58.426 Erwerbslose verzeichnet. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet das einen Anstieg von +16,1 % bzw. 8.077 Erwerbslose. Die Arbeitslosenquote ist von 4,3 % (Dezember 2008) auf 4,9 % (Dezember 2009) gestiegen.
- Durch das Instrument Kurzarbeit wurde vielen Unternehmen ermöglicht trotz hoher Auftragsrückgänge ihre gut ausgebildeten und eingearbeiteten Fachkräfte zu halten. Statt ihren Mitarbeitern zu kündigen, weil nicht genug Aufträge vorliegen, können Unternehmen die finanzielle Unterstützung der Bundesagentur für Arbeit in Anspruch nehmen.
- Die Zahl der Gewerbeanmeldungen in Bayern stieg 2009 erneut an. Nach Schätzungen des IVD-Instituts liegt der Wert 2009 bei insgesamt 151.100 Anmeldungen. Die Veränderung zum Vorjahr liegt somit bei +5,6 %. Durchschnittlich wurden 2009 etwa 12.600 Gewerbe pro Monat angemeldet. Im Vorjahreszeitraum waren es durchschnittlich 11.925 Anmeldungen. Dies führte zu merklichen positiven Impulsen auf die Gewerbeimmobilienmärkte. In 2009 wurden in München insgesamt 22.126 Gewerbeanmeldungen gezählt. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von +7,0 %; Hier war die Entwicklung sogar noch günstiger als im Bayern-Durchschnitt. Die Zahl der Gewerbeabmeldungen lag bei insgesamt 16.676. Die Veränderung zum Vorjahr betrug -2,0 %.
- Die Gesamtzahl der Insolvenzen in Bayern lag nach der Hochrechnung des IVD-Instituts bei 18.274 Verfahren. Die Zahl der Unternehmensinsolvenzen betrug ca. 4.128 Verfahren. Im Vergleich zum Vorjahr liegt die Veränderung bei +21,5 %. In München wurden insgesamt 1.964 Insolvenzen gezählt, -3,1 % weniger im Vergleich zum Jahr 2008. Auch wenn diese Entwicklung nicht automatisch einen Rückgang der durch Insolvenzen freigestellten Arbeitnehmer bedeutet, so ist ein Rückgang der Insolvenzen in München als solches bereits ein positives Zeichen.