IVD Berlin-Brandenburg präsentiert Immobilienpreisservice 2008/2009

Die Wohnimmobilienpreise in Berlin und Potsdam bleiben trotz internationaler Finanzmarktkrise stabil. Zu diesem Ergebnis kommt der IVD Berlin-Brandenburg e.V. in seinem Immobilienpreisservice für die Metropolregion Berlin-Brandenburg, den er im Rahmen der Berlin-Brandenburger Immobilientage am 13. und 14. November in Berlin präsentiert. „Die Entwicklungschancen der Metropolregion sind langfristig positiv und werden zu Preissteigerungen im realistischen Rahmen führen“, so Dirk Wohltorf, Vorsitzender des IVD Berlin-Brandenburg und langjähriger Makler in der Hauptstadt. „Dafür spricht die sehr geringe Neubautätigkeit bei einer gleichzeitigen Zunahme der Haushalte durch veränderte Lebensstile.“

Der Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg stellt für Immobilienexperten aber auch Verbraucher ein Nachschlagewerk dar, mit dem Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Häuser transparent und vergleichbar gemacht werden. „Seit mehr als drei Jahren recherchieren und ermitteln unsere IVD-Marktreporter und Mitglieder im Wertermittlungsausschuss Miet- und Kaufpreise des jeweils aktuellen Jahres, ihre Dynamik und die Tendenzen der kommenden sechs Monate“, erläutert Andreas Habath, Vorstand des IVD Berlin-Brandenburg und vorsitzendes Mitglied des IVD Wertermittlungsausschusses. „Indem wir zusätzlich eine Auswertung der wichtigsten Teilmärkte auf Bezirksebene vorgenommen haben, haben wir hinsichtlich der Darstellungsform zudem eine neue Dimension der Marktberichterstattung für die Hauptstadt erreicht. Gerade Verbraucher erhalten nun einen differenzierten Blick auf Quartiere und Stadtteile.“ Zudem hebt sich der Immobilienpreisservice des IVD Berlin-Brandenburg durch eine klare Definition der einzelnen Immobiliensegmente deutlich von anderen Veröffentlichungen mit oft unscharfen Begrifflichkeiten ab.

Berliner Mietpreise steigen
Die Mietpreise für Wohnungen in der Hauptstadt sind mit durchschnittlich 5,75 Euro pro Quadratmeter geringfügig um 2,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Allerdings weisen die Objektarten nach wie vor eine uneinheitliche Entwicklung auf: Während sich die Mietepreise für modernisierte Altbauten erhöht haben, halten sie sich bei Neubauten auf dem Vorjahresniveau. Am teuersten sind dabei Wohnungen in den Bezirken Charlottenburg-Wilmersdorf und Steglitz-Zehlendorf mit durchschnittlich 8,50 und 8,00 Euro pro Quadratmeter für gute und sehr gute Lagen. Am günstigsten sind Mietwohnungen in einfachen Lagen Neuköllns mit durchschnittlich 4,75 Euro pro Quadratmeter. „Die in unserem Immobilienpreisservice genannten Mieten liegen durchschnittlich 1,00 € höher als im Berliner Mietspiegel. Dennoch stehen wir hinter unseren Zahlen, da sie den im Markt registrierten Abschlussmieten entsprechen und nicht politisch geprägt sind“, betont Dirk Wohltorf. Mit Sorge registriert er, dass die Mietbelastung mit rund 29 Prozent eine alarmierende Höhe erreicht hat. „Heute muss man die Nettokaltmiete immer auch in Zusammenhang mit dem Haushaltsnettoeinkommen sehen. Dann hat ein Bezirk wie Friedrichshain-Kreuzberg mit einem eigentlich geringen Quadratmetermietpreis von 5,50 Euro (einfache Wohnlage), bedingt durch ein geringes Haushaltsnettoeinkommen, plötzlich die höchste Mietbelastung der gesamten Stadt.“ Diese Mietbelastung nimmt durch die so genannte zweite Miete noch einmal zu, so dass gestiegene Betriebs- und Energiekosten die Spielräume für Preissteigerungen deutlich verringern.

Weiter steigende Nachfrage nach Eigentumswohnungen im gehobenen Segment
Ähnlich wie im Marktsegment Mietwohnungen ist der Markt für Eigentumswohnungen von Gegensätzen gekennzeichnet. Während in Außenbezirken für Wohnungen der Jahre 1950 bis 1978 durchschnittlich 900 Euro bezahlt werden, sind die Preise für modernisierte Wohnungen der Kaiserzeit auf einem Preisniveau von durchschnittlich 1.650 Euro angekommen. „In den Bezirken Mitte und Charlottenburg-Wilmersdorf zahlt der Käufer am meisten für eine Eigentumswohnung“, so Andreas Habath. „Gerade in den Szenebezirken im Ostteil der Stadt registrieren wir Kaufpreise von bis zu 3.500 Euro pro Quadratmeter.“ Die größte Dynamik dank großer Nachfrage erfährt dabei das Premiumsegment in attraktiven Citylagen mit Kaufpreisen zwischen 3.500 und 6.000 Euro pro Quadratmeter. „Diesen Trend registrieren wir auch in Potsdam, wo in Top-Lagen die Nachfrage das Angebot übersteigt“, so Habath, der Potsdam als Musterbeispiel für einen prosperierenden Immobilienmarkt sieht. Mit 257000 Euro liegt der durchschnittliche Kaufpreis für ein Einfamilienhaus aktuell nur noch 3.000 Euro unter dem der Hauptstadt. Auch hier sind vor allem in besonderen Lagen in Kombination mit hochwertigen Immobilien deutliche Preissteigerungen auszumachen.

Preisolympiade bei Investmentimmobilien beendet – Immobilie bleibt sichere Anlage
Preisrückgänge sind nach dem Rekordergebnis von 2007 jedoch im Bereich der Investmentimmobilien zu verzeichnen. Diese decken sich jedoch mit dem Prognosen des IVD Berlin-Brandenburg. „Bedingt durch die internationale Finanzmarktkrise sowie die überhitzten Kaufpreisen aus 2007 sind Portfoliotransaktionen deutlich rückläufig“, erläutert Andreas Habath. So wurden im ersten Halbjahr 2008 weniger Mietwohn- und Geschäftshäuser verkauft als im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, Tendenz weiter leicht fallend. Langfristig wird sich jedoch das seit 2005 um rund 1,5 Jahresnettokaltmieten, gegenüber dem Durchschnitt gestiegene Niveau halten. Dafür sprechen die überwiegend mittel- bis langfristigen Anlagestrategien der Investoren. Aktuell beträgt der durchschnittliche Ertragsfaktor für Berlin rund 13,0-fach, was bei Ø 25 % Bewirtschaftungskosten einer Nettorendite von etwa 5,9 Prozent entspricht.

Auch für private Haushalte bleiben Immobilien eine sichere Anlage insbesondere im Hinblick auf die Altersvorsorge. Dafür sprechen die überwiegend konstante Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt in Berlin, Potsdam und dem näheren Umkreis bis 40 Kilometer sowie die langfristig zunehmenden Immobilienpreise. „Die aktuelle Situation auf den internationalen Geldmärkten macht deutlich, dass Investitionen am Finanzmarkt aufgrund ihrer Komplexität und Wechselwirkungen für den Verbraucher nicht kalkulierbar sind. Immobilien sind in ihrem Wert jedoch beständig“, betont Dirk Wohltorf, weist aber gleichzeitig auf die Bedeutung einer Fachexpertise hin. „Mit dem Immobilienpreisservice geben wir dem Verbraucher zwar ein fundiertes Nachschlagewerk, dennoch sollte ein Experte vor dem Kauf einer Immobilie hinzugezogen werden. Hier bietet der IVD als größter Verband der Immobilienberater, Makler, Hausverwalter und Sachverständigen Hilfestellung.“