Investmentmarkt Deutschland Q2 2012

Auf dem gewerblichen Investmentmarkt Deutschland wurde im ersten Halbjahr 2012 ein Transaktionsvolumen von rund 9,4 Mrd. € erzielt, und blieb damit knapp 15 % unter dem Ergebnis des Vorjahrs. „Bereits zum Ende des ersten Quartals zeichnete sich ab, dass eine geringere Anzahl von großvolumigen Transaktionen im Vergleich zum vergangenen Jahr ein ausschlaggebender Grund für diesen Rückgang ist“, sagt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International, Deutschland. „Während Verkäufe über 100 Millionen Euro im ersten Halbjahr 2011 ein Volumen von rund 5,2 Milliarden Euro hatten, waren es in diesem Jahr bisher nur rund 3,1 Milliarden Euro“, ergänzt er. Ausländische Investoren hatten einen Anteil von rund 35 % am Transaktionsvolumen (ca. 3,3 Mrd. €), womit sie ihren Marktanteil im Vorjahresvergleich etwa konstant hielten. Rückläufig war dagegen der Anteil von Portfolioverkäufen, der 2012 bei etwa 23 % lag nach 29 % im Vorjahr. In den sechs wichtigsten Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart) wurden in den ersten sechs Monaten des Jahres 2012 etwa 4,6 Mrd. € und damit knapp 49 % des Transaktionsvolumens investiert.

Höchste Nachfrage nach Büroimmobilien

Rund 4,5 Mrd. €, d.h. knapp die Hälfte des Transaktionsvolumens gewerblich genutzter Immobilien, wurden im ersten Halbjahr 2012 in Büroimmobilien investiert. Dies sind rund 1,6 Mrd. € bzw. 57 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Die guten Rahmenbedingungen der vergangenen 18 Monate auf dem Bürovermietungsmarkt hinsichtlich Flächenumsätzen und Leerstandsabbau finden auf dem Investmentmarkt ihren Niederschlag“, sagt Andreas Trumpp. Zweitbeliebtester Immobilientyp waren Einzelhandelsimmobilien, die im bisherigen Jahresverlauf einen Anteil von knapp 28 % (ca. 2,6 Mrd. €) am Transaktionsvolumen hatten. „Allerdings wurden deutlich weniger großvolumige Einkaufszentren als im vergangenen Jahr verkauft“, so Andreas Trumpp. „Aus diesem Grund verringerte sich nicht nur das gesamte Transaktionsvolumen, sondern halbierte sich auch der Anteil einzelhandelsgenutzter Immobilien“, ergänzt er.



Breite Investorenbasis

Mit Offenen Immobilienfonds und Spezialfonds, die einen Anteil von 17 % bzw. 1,6 Mrd. € am Transaktionsvolumen aufwiesen, sowie Investoren mit risikoorientiertem Anlageprofil und rund 13 % (1,2 Mrd. €) Marktanteil konnten sich zwei Anlegergruppen von den übrigen Investoren absetzen. Wirklich dominant war aber keine Branche, da das „Mittelfeld“ von insgesamt sieben meist sicherheitsorientierten Investorengruppen mit Marktanteilen von 7 % bis 10 % gebildet wurde. Die weiter bestehende, überwiegende Core-Fixierung auf der Nachfrageseite kommt hier deutlich zum Ausdruck.

Transaktionsvolumen in den Topstandorten auf Vorjahresniveau

In den Top-Standorten legten Investoren im ersten Halbjahr rund 4,6 Mrd. € an und damit etwa 2 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. „Hinsichtlich des Transaktionsvolumens standen sich drei Gewinner und drei Verlierer gegenüber“, sagt Andreas Trumpp. „Während in Düsseldorf mit rund 360 Millionen Euro fast und in München mit etwa 1,6 Milliarden Euro über das Doppelte des letztjährigen Halbjahrestransaktionsvolumens erreicht werden konnte, wurde in Stuttgart mit 435 Millionen Euro sogar mehr als das Dreifache im Vergleich zum Vorjahr in gewerblich genutzte Immobilien investiert.“ In Frankfurt (-46 %) und Hamburg (-44 %) wurde dagegen nur jeweils gut die Hälfte des Transaktionsvolumens aus 2011 erreicht, da dort bisher keine den großvolumigen Deals des letzten Jahres entsprechenden Verkäufe (u.a. Green Towers in Frankfurt, Hamburger Meile in Hamburg) getätigt wurden. Berlin lag mit knapp 800 Mio. € etwa 10 % unter dem Wert des Vorjahres.

Wenig Bewegung bei den Spitzenrenditen

Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2011 gab es nur geringe Bewegungen bei den Spitzenrenditen für erstklassige Büroimmobilien. In Stuttgart verteuerten sie sich um 10 Basispunkte auf 5,30 % und in Düsseldorf um 5 Basispunkte auf 5,20 %. Die beiden teuersten Standorte sind aufgrund der nach wie vor hohen Nachfrage im Core-Segment und einem gleichzeitig kaum vorhandenen Angebot Hamburg mit einer Spitzenrendite von 4,70 % und München mit 4,50 %, womit sie auf einem konstant niedrigen Niveau verharren. In Berlin blieb die Spitzenrendite mit 5,00 % ebenso stabil wie in Frankfurt mit 5,20 %.

Ausblick: Lebhaftes zweites Halbjahr zu erwarten

Durch die weiter guten Umsatzzahlen in den Büromärkten stehen aktuell vor allem Büroimmobilien im Investorenfokus, was sich auch in der hohen Zahl der konkreten Verhandlungen für den Verkauf von entsprechenden Objekten niederschlägt. „Wir erwarten daher in diesem Segment für die kommenden Monate noch mehrere Abschlüsse um und über 100 Millionen Euro“, sagt Andreas Trumpp. Im Einzelhandelsbereich wurden zwar einige größere Einkaufszentren (z.B. Ruhr Park, Europa Galerie) verkauft, ähnlich hohe Volumina wie im vergangenen Jahr sind aber nicht absehbar. „Die Hauptnachfrage konzentriert sich eher auf das Segment Fachmarktzentren mit einem Volumen bis 50 Mio. €, wobei auch hier das Angebot den Flaschenhals darstellt“, erläutert Andreas Trumpp. Limitierend wirken sich einerseits die vergleichsweise geringe Zahl an Neubauobjekten sowie andererseits die unterschiedlichen Preis- und Renditevorstellungen der Akteure auf das Transaktionsvolumen aus.