Invesco Real Estate: Europäischer Marktausblick – Herbst 2009

* Die Anfangsrenditen für Spitzenimmobilien dürften sich in den meisten Märkten kurzfristig stabilisieren.
* Die meisten Märkte haben die Hälfte der Mietkorrektur hinter sich, der Mietrückgang dürfte noch 18 Monate anhalten.
* Auf Sicht von fünf Jahren sollte das Kapitalwachstum einen positiven Performancebeitrag leisten.
* Kurzfristig spricht weiterhin viel für eine Fokussierung auf den britischen und französischen Markt, wo eine nachhaltige Festigung der Spitzenrenditen zu beobachten ist.
* Trotz des im historischen Vergleich attraktiven Bewertungsniveaus bleiben die Anleger vorsichtig, da ihnen die Identifizierung angemessen bepreister Immobilienobjekte angesichts sinkender Mieten, steigender Mieterausfälle und einer weiter auseinanderklaffenden Lücke zwischen Markt- und effektiven Vertragsmieten weiterhin schwer fällt.
* Für die europäischen Immobilienmärkte stellt das fehlende Angebot eine erhebliche Herausforderung dar. Anders als wir vor einem Jahr angenommen hatten, gibt es hier auch im Distressed-Bereich wenig neue Anlagechancen.
* Den Prognosen zu Folge werden die Leerstandsquoten im Jahr 2011 ihren Höchststand erreichen.
* Bei erstklassigen Immobilien kann in vielen Märkten und allen drei Segmenten (Büro, Einzelhandel und Gewerbe/Logistik) eine akzeptable Performance erzielt werden.
* Unsere Prognosen deuten auf eine raschere Erholung im Einzelhandelssegment sowie bei Gewerbe-/Logistikimmobilien hin, wo das Mietwachstum weniger zyklisch geprägt ist. Derweil sorgt die höhere Transaktionsdichte im Bürosegment für eine bessere Liquidität und Transparenz.
* Die Mietrückgänge im Innenstadt-Einzelhandel dürften moderater ausfallen als im Bürosegment; Einzelhandelsimmobilien erscheinen jetzt attraktiver bepreist.


Kim Politzer, Director of European Research bei IRE, sagt: „Obwohl sich die Spitzenrenditen von erstklassigen Immobilien in den meisten europäischen Märkten inzwischen stabilisieren, besteht das Risiko eines weiteren Rückgangs der Mietwerte und steigender Zahlungsausfälle auf Mieterseite unverändert weiter. Entsprechend wichtig bleibt die Fokussierung auf qualitativ hochwertige Anlageobjekte an guten Standorten mit langfristig gesicherten laufenden Einnahmen.“

“Insgesamt sind die Renditen nicht so stark gestiegen wie erwartet, da das Angebot an den Investmentmärkten hinter der Nachfrageerholung zurückgeblieben ist und so zu einer Stabilisierung der Preise geführt hat. Allerdings hat die tiefer als erwartet ausgefallene Rezession den Mietrückgang beschleunigt und verstärkt. Bei sinkenden Mieten, steigenden Mieterausfällen und einer weiter auseinanderklaffenden Lücke zwischen Markt- und effektiven Vertragsmieten fällt Anlegern die Identifizierung angemessen bepreister Immobilienobjekte weiterhin schwer.”

„Im Zuge der Annäherung an den Wendepunkt im Investment- und Mietzyklus signalisieren unsere Prognosen, dass mit erstklassigen Immobilien in vielen Märkten und in allen drei Segmenten (Büro, Einzelhandel und Gewerbe/Logistik) inzwischen wieder eine akzeptable Performance realisierbar ist.“

Immobilienmarktumfeld und Ausblick
Obwohl wir meinen, dass Investoren in 85% der untersuchten Märkte über einen Anlagehorizont von fünf Jahren mit „angemessenen“ Erträgen rechnen können, heißt das nicht, dass man mit Immobilienanlagen nichts mehr falsch machen könne oder keine Risiken mehr bestünden. Wir meinen lediglich, dass der Renditezyklus seinen Tiefpunkt erreicht hat und dieser im Mietzyklus kurz bevorstehen dürfte. Daher sollten Erträge aus dem Aufwärtstrend in der zweiten Hälfte des Fünf-Jahres-Anlagezeitraums eventuelle kurzfristige Verluste kompensieren. Allerdings gilt dies nur für 1A-Immobilien in Spitzenlagen mit sicheren Mietverhältnissen und langfristig gesicherten laufenden Einnahmen. Die Risiken derartiger Immobilienobjekte scheinen die Anleger nicht mehr zu schrecken, und die zunehmende Transaktionsdichte bietet in diesem Bereich wieder eine bessere Übersicht an Vergleichstransaktionen. Allerdings gibt es bislang kaum Hinweise auf eine zunehmende Bereitschaft, zusätzliche Risiken einzugehen.

Simon Mallinson, Director of European Research bei IRE, erklärt: „Obwohl wir davon ausgehen, dass die meisten Märkte angemessene Erträge abwerfen werden, bleibt das Anlageumfeld schwierig. Gesamtmarktinvestments empfehlen sich weiterhin nicht. Die Realisierung von Mehrerträgen dürfte entscheidend von der Bottom-Up-Auswahl von Märkten und Anlageobjekten abhängen. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Angebotsverknappung sollten Investoren auf der Suche nach Zugang zu Anlagechancen auf eine starke lokale Plattform setzen.”

„Insgesamt überwiegen vor allem an den Mietmärkten weiterhin die Abwärtsrisiken. Auf kurze Sicht sollten sich Anleger daher auf qualitativ hochwertige Anlageobjekte an guten Standorten mit langfristig gesicherten laufenden Einnahmen konzentrieren“, so Mallinson.

Die Verfügbarkeit geeigneter Objekte dürfte ein kritisches Thema bleiben, da mit anhaltend geringen Transaktionsvolumina gerechnet wird. So könnten sich Investoren gezwungen sehen, bei Immobilienakquisitionen höhere Risiken einzugehen, eine geringere Transparenz der Mieteinnahmen zu akzeptieren oder Kompromisse mit Blick auf den Standort/die Bauqualität einzugehen. IRE zu Folge ist eine korrekte Bepreisung dieser Risiken weiterhin schwierig. Zusätzlich erschwert würde die Umsetzung einer derartigen Strategie bei Fremdkapitalbedarf, da die Banken weiterhin eine restriktive Kreditvergabepolitik verfolgen.

Europäische Märkte
In Großbritannien und Frankreich, wo der Renditeanstieg am dramatischsten war, sind Anzeichen einer nachhaltigen Festigung der Spitzenrenditen von erstklassigen Immobilien zu beobachten. Der prognostizierte Renditerückgang um etwa 75 bis 100 BP in Verbindung mit einem moderaten Mietwachstum in der zweiten Hälfte des Prognosezeitraums dürften für eine relative Outperformance dieser Märkte sorgen.

In den meisten anderen europäischen Kernmärkten haben sich die Renditen stabilisiert. In Mittel- und Osteuropa hingegen spiegelt sich die weiterhin vorherrschende Risikoaversion in einem kontinuierlichen Renditeanstieg wider. Am stärksten performen weiterhin die Märkte, die im Zyklus am weitesten fortgeschritten sind und die höchsten Wertverluste bereits erlitten haben.

So meint Politzer: „Vergleichsweise weniger attraktiv bewertet erscheinen derzeit die europäischen Kernmärkte und die nordischen Länder, wo die Renditekorrektur weniger drastisch war. Allerdings sollten etwaige kurzfristige Kapitalverluste durch das mittelfristig erzielbare Kapitalwachstum aus einem moderaten Renditerückgang sowie ein marginales reales Mietwachstum in den letzten beiden Jahren des fünfjährigen Prognosezeitraums wettgemacht werden.“

„Falls sich die reiferen zentraleuropäischen Volkswirtschaften und das Mietwachstum in diesen Märkten schnell erholen sollten, könnte die Neubewertung schneller erfolgen als in unserem Modell derzeit angenommen. Unserer Meinung nach sind die osteuropäischen Märkte aufgrund ihres Risikoprofils bis auf weiteres keine geeigneten Zielmärkte für ‚Core‘-Anleger. Allerdings signalisiert unser Research im Zuge der zuletzt aggressiven Neubewertung ein Potenzial für attraktive Erträge aus opportunistischeren Strategien“, so Politzer.

Immobiliensegmente
Unsere Prognosen deuten auf eine raschere Erholung in den Segmenten Einzelhandels- und Logistikimmobilien hin, wo das Mietwachstum weniger zyklisch geprägt ist. Allerdings sorgt die höhere Transaktionsdichte im Bürosegment für eine bessere Liquidität und Transparenz, so dass Sorgen über weitere Mietrückgänge hier teilweise durch das höhere Vertrauen in das aktuelle Preisniveau kompensiert werden könnten.