Interview Klaus Kortebein, CEO Valad Property Group Deutschland: „Günstige Bestandsflächen sind gefragt“

Über den Markt für Logistikimmobilien ist in jüngster Zeit viel diskutiert worden. Die DZ Bank prognostiziert deutlich fallende Mieten. Einige Makler haben vehement widersprochen. Sie selbst haben zuletzt von einer steigenden Nachfrage nach Lager- und Logistikflächen berichtet. Welche Marktentwicklung erwarten Sie denn aktuell für 2009?

Der Markt für Logistikimmobilien bleibt von der schlechten konjunkturellen Situation natürlich nicht unberührt. Es gibt überall Unternehmen, die gerade Schwierigkeiten bekommen. Aber gerade diese Turbulenzen führen dazu, dass der Markt lebendig bleibt. Es werden Bestände konsolidiert und günstige Flächen gesucht. Die hohe Nachfrage, von der wir im zweiten Halbjahr 2008 berichtet haben, zeigt, dass es auch in solch schwierigen Zeiten überhaupt keinen Grund gibt – und natürlich auch keinen Sinn macht – den Kopf in den Sand zu stecken. Im ersten Quartal 2009 hat sich der Trend aus dem vergangenen Jahr übrigens bestätigt. Ich gehe davon aus, dass sich grundsätzlich an dieser Situation bis Jahresende nichts ändern wird. Mit dem richtigen Angebot werden Immobilienunternehmen auch auf Nachfrage treffen.

Damit klingen Sie aber optimistischer als der Durchschnitt, warum?

Wahrscheinlich, weil wir mit unseren funktionalen Bestandsflächen in zentralen und verkehrsgünstigen Lagen noch überdurchschnittlich gut aufgestellt sind. Bestandsportfolien, die weniger dem Nachfragetrend entsprechen, bekommen den Abschwung natürlich mehr zu spüren. Die Unternehmen verlieren Aufträge und passen dann auch so weit wie möglich ihre Flächen an. Aber: Im Moment werden sehr viele undifferenzierte Sichtweisen über den Logistiksektor öffentlich gemacht, die ich überhaupt nicht teile. Mir wird in manch einer Diskussion zu schnell aus einer Boom- eine Problembranche gemacht. Ein Beispiel: Ich kann nicht einfach von einem sinkenden Transportaufkommen auf einen geringeren Bedarf an Lagerfläche schließen. Zu Beginn eines wirtschaftlichen Abschwungs kann gerade das Gegenteil der Fall sein. Die Produktion ist oft höher als der Absatz – die Lagerhaltung steigt also bei gleichzeitig geringerem Güterverkehrsaufkommen.

Aber im Abschwung müssen die Unternehmen Kosten einsparen. Warum sollen sie nicht versuchen, das im Bereich der Logistikimmobilien zu erreichen?

Das tun sie, na klar. Das Kostenbewusstsein steigt. Wir haben für das zweite Halbjahr 2008 ja auch von einer hohen Nachfrage nach günstigen Bestandsflächen im Bereich von 4,00 bis 4,50 Euro berichtet. Ein einfacher Standard ist gefragt, keine teuren Neubauflächen. Ich glaube, dass die gegenwärtigen Planungen in den Unternehmen von einer extremen Unsicherheit gekennzeichnet sind. Wie lange dauert der Abschwung? Wann greifen die Konjunkturpakete? Wo lösen sie Sonderkonjunkturen aus? Lagerhaltung ist dazu da, solche Unsicherheiten und Nachfrageschwankungen abzufedern. Logistik bleibt gerade in konjunkturell turbulenten Zeiten ein Riesen-Thema. Es kommt auch nicht von ungefähr, dass institutionelle Investoren sich vermehrt für Logistikimmobilien interessieren – vor allem für Flächen, die langfristig vermietet sind und an verkehrsgünstigen Standorten liegen. Industrie- und Logistikimmobilien haben sich mittlerweile als Anlageklasse etabliert.

Und wie organisieren Unternehmen unter diesem Druck die Lagerhaltung?

Es gibt einen Trend zu Konsolidierung und Zentralisierung der Lagerhaltung. Auf diese Weise versuchen Unternehmen Kosten aus diesem Bereich herauszunehmen. Allerdings geschieht das zum allergrößten Teil im Bestand. Neubauprojekte gibt es kaum noch. Die Risiken sind zu groß und Käufer sind ganz schwer zu finden. Das führt auch zu Auftriebstendenzen bei den Mietpreisen. An den begehrten Standorten – in den Speckgürteln der Ballungszentren – steigen die Mieten derzeit. Man kann das auch als Normalisierung der Verhältnisse begreifen. Weil zuletzt viele Neubauflächen auf den Markt kamen, hat es Abschlüsse zu Mieten gegeben, die eigentlich nicht im Einklang mit den Baukosten stehen.

Was bedeuten die genannten Trends für den Markt?

Vor diesem Hintergrund ist Fläche nicht einfach nur Fläche. Das Angebot eines Dienstleisters für Logistikimmobilien ist auch durch vertragliche Gestaltungen, Service und Kreativität gekennzeichnet. Kurzum: Die Unternehmen wollen Flexibilität. Das richtige Angebot wird weiterhin auf eine rege Nachfrage treffen. Wenn wir nur auf die schlechte Lage des Gesamtmarkts blicken, bringt uns das auch nicht weiter.