Innenstadt Hannover: Einzelhandelsflächen Spitzenwerte im Großstadtvergleich

Zu Unrecht, wie ein Blick auf die Einzelhandels- kennziffern der letzten Jahre zeigt. Stabil, solide und ohne große Schwankungen entwickeln sich die Mieten für Ladenlokale in Bestlage seit Jahren positiv – genauso wie die Renditen für Geschäftshäuser in 1A-Lage. Und so ist im Laufe der Zeit aus der Innenstadt klammheimlich ein deutschlandweit ernstzunehmender Einkaufsstandort geworden. Darauf weist das auf innerstädtische 1A-Lagen spezialisierte Maklerhaus LÜHRMANN in den aktuellen Citynews Hannover hin.

Allein im Jahr 2010 trugen über eine Million Besucher maßgeblich zum Einzelhandelsumsatz von rund 3,7 Milliarden Euro bei. Die elftgrößte Stadt Deutschlands belegt mit dieser Gesamtsumme noch vor größeren Städten wie Essen, Bremen oder Dortmund deutschlandweit Platz 8 und ist nach München und Düsseldorf die deutsche Einkaufsmetropole mit der höchsten Umsatzkennziffer (139). Mit ihrer Zentralitätskennziffer (138) erringt die Stadt an der Leine sogar den Spitzenplatz im deutschen Großstadtvergleich. Im Verlauf der letzten zehn Jahre stieg die Spitzenmiete um rund 11 Prozent und kann bei einer 80 bis 120 Quadratmeter umfassenden Fläche in allerbester Lage und mit einzelhandelsgerechter Ausstattung bis zu 210 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Werte der Immobilien in der innerstädtischen 1A-Lage nahmen im selben Zeitraum um rund 22 Prozent zu.

„Branchenkennern gilt der Standort insofern schon seit längerem als renditesicherer Immobilienmarkt mit viel Entwicklungspotenzial“, sagt Ansgar Meyer, geschäftsführender Gesellschafter bei LÜHRMANN in Osnabrück. „In den letzen Jahren haben viele Investoren ihre Portfolios sukzessive um hannoversche Einzelhandelsobjekte ergänzt. Und auch die erfolgreichsten nationalen wie internationalen Filialisten zieht es immer öfter in die niedersächsische Kapitale.“

Getragen wird diese Entwicklung durch eine nachhaltige Stärkung der gesamten innerstädtischen Einzelhandelsinfrastruktur. Projekte wie die Modernisierungen des Ernst-August-Carrées am Hauptbahnhof, der Galerie Luise zwischen Luisen- und Theaterstraße sowie die Runderneuerung der Niki-de-Saint-Phalle-Promenade (ehemals Passarelle) zwischen Rathenau- und Luisenstraße bringen den Einkaufsstandort ebenso voran, wie das ECE-Vorzeigecenter Ernst-August-Galerie.

Meyer: „Hannovers Haupteinkaufslagen Bahnhofstraße, Georgstraße und Große Packhofstraße bilden de facto eine große Einkaufszone. Traditionell befindet sich die allerbeste Lage auf der Georgstraße, allerdings hat sich spätestens mit der Eröffnung der Ernst-August-Galerie auch die Bahnhofstraße als absolute Bestlage etabliert.“ Die Karmarschstraße ist hinsichtlich Frequenz und Lagequalität als nicht ganz so stark zu bewerten, sie konnte sich jedoch, genauso wie die Große Packhofstraße, in letzter Zeit weiter verbessern. Während erstere jedoch noch unter dem Einfluss der Bauarbeiten am Kröpcke leidet und erst nach deren Ende einen weiteren Entwicklungsschub erleben wird, hat die Große Packhofstraße schon jetzt durch einige attraktive neue Mieter profitiert.

Neue Mieter kommen

Primark kommt! 2012 werden die Iren ein Ladenlokal im früheren Sinn-Leffers-Haus (Osterstraße 10) beziehen. Die Nachricht, das Unternehmen habe die 20.000 Quadratmeter-Immobilie zur teilweisen Eigennutzung (8.000 Quadratmeter) erworben, kam für viele überraschend. Schließlich stand das Gebäude zwischen Osterstraße, Kleiner Packhofstraße und Heiligerstraße zwei Jahre lang leer. Doch Primark ist ein ausgesprochener Kundenmagnet und die gesamte Lage zwischen Galeria Kaufhof und Karstadt Sport sollte durch die Eröffnung eine spürbare Aufwertung erleben. Gute Voraussetzungen also für die Vermietung der restlichen 12.000 Quadratmeter Fläche.

Mittlerweile abgeschlossen sind die Umnutzungen des ehemaligen Karstadt-Hauses an der Großen Packhofstraße 41-43 sowie des Karstadt Bettenhauses an der Schillerstraße 32. Nachdem mit TK Maxx sowie Zero schon im letzten Jahr die ersten neuen Mieter in dem früheren Vorzeigewarenhaus gegenüber der Galeria Kaufhof eröffneten, erweitert der schwedische Damenmode-Filialist Gina Tricot seit März das Textilangebot am Standort um 550 Quadratmeter. Und auch das Untergeschoss wurde erfolgreich vermietet. Edeka und der Drogerist dm eröffneten kurz nach Gina Tricot ihre 850 Quadratmeter beziehungsweise 600 Quadratmeter umfassenden Geschäfte. In das Bettenhaus zog im Frühjahr indes der Schuhhändler Reno und eröffnete dort eine Filiale mit rund 1.000 Quadratmetern Verkaufsfläche auf vier Ebenen.

Unklar bleibt indes die Zukunft des Erdmann-Hauses an der Großen Packhofstraße 34-35, das bis auf weiteres übergangsweise vom Wohnaccessoires-Anbieter Depot genutzt wird. Ursprüngliche Planungen sehen einen Abriss mit anschließendem Neubau vor. Durch das mit 35 Millionen Euro Kosten veranschlagte Projekt sollen 2.600 Quadratmeter Einzelhandelsfläche entstehen.

Ab dem kommenden Herbst wird es mit Desigual einen weiteren attraktiven Einzelhandelsmieter in Hannover geben. Das spanische Modelabel eröffnet in der ehemaligen Ernst-August-Markthalle (Bahnhofsstraße 8) gegenüber dem Hauptbahnhof einen rund 1.200 Quadratmeter umfassenden zweistöckigen Flagship-Store mit unterirdischer Anbindung zur Niki-de-Saint-Phalle-Promenade. Zweiter Mieter in der Neuentwicklung wird das Label edc by Esprit.

Etwas später als geplant (und zwar erst im kommenden Jahr) wird Peek & Cloppenburg (P&C) seine Flächen am Kröpcke auf knapp 13.000 Quadratmeter quasi verdoppelt haben und diese von da an als Weltstadthaus bewerben. Auf rund 1.200 Quadratmeter der restlichen 5.900 Quadratmeter der Kröpcke-Center genannten Neuentwicklung hat zudem der Münchner Herrenausstatter Eckerle ein Ladenlokal angemietet. Der gesamte Umbau wird voraussichtlich im Jahr 2013 abgeschlossen sein.

In wenigen Wochen eröffnet indes der Hamburger Fleischbräter Jim Block sein erstes Restaurant in Hannover. Dazu wurde eine Teilfläche des traditionsreichen Cafés Kröpcke angemietet.

Verkauft wurde zuletzt der Karstadt Sport an der Großen Packhofstraße 32. Die zur Schweizer Cofra Holding gehörende Redevco hat die Immobilie innerhalb eines Karstadt-Pakets aus drei Häusern in München, Hannover und Viernheim vom Konsortium Highstreet erworben. Marktinformationen zufolge zahlte die Redevco hierfür insgesamt einen dreistelligen Millionenbetrag.

Auch das neue Reno-Haus an der Schillerstraße 23 gehörte bislang zu Highstreet und wurde Anfang des Jahres verkauft. Neuer Eigentümer ist die MIB AG Immobilien und Beteiligungen aus Berlin.

Die Baubranche boomt

Die Baubranche boomt in der Innenstadt. Neben dem Kröpcke-Center, dem Primark-Gebäude, dem Erdmann-Haus sowie der Ernst-August-Markthalle wird derzeit auch die Galerie Luise in der Luisenstraße in Teilen erneuert. Nach der umfassenden Renovierung im Jahr 2008 setzt der Eigentümerfonds nun einen Millionenbetrag für die Sanierung der Haustechnik und die Neuordnung der Ladenflächen ein. Erstmals seit einigen Jahren soll die Passage dann wieder voll vermietet sein.

Nachhaltige Zufriedenheit

Hannover entwickelt sich langsam aber sicher zu Investors Liebling, zumindest für solche, die auf hohe Renditen und riskante Anlagestrategien zugunsten eines professionellen Werterhalt und einer nachhaltigen Wertsteigerungen verzichten. „Dass auch zukünftig gut und gerne in der Hannoverschen 1A-Lage eingekauft wird, steht außer Frage“, merkt LÜHRMANN-Geschäftsführer Meyer an. „Die Stadt war, ist und bleibt das zentrale Einkaufsziel nicht nur der Hannoveraner, sondern der gesamten Region. Dazu kommen die Touristen: der gesamte Standort lockt mehr Besucher als manch einer vermutet. Auch das sorgt für gute Einzelhandelsumsätze, die wiederum den Einzelhandel erfreuen.“

Attraktive internationale Filialunternehmen, die modernen Gradmesser einer prosperierenden Fußgängerzone, zieht es immer häufiger an die Leine. Ladenlokale werden insofern gut nachgefragt. Ansgar Meyer: „Durch kluge Projektentwicklungen wurde der Bedarf bislang gezielt gedeckt und gleichzeitig die Attraktivität der Innenstadt deutlich gestärkt. Und es sind noch längst nicht alle Projekte abgeschlossen. Das wird nicht nur für eine ansteigende Attraktivität sorgen, sondern auch dafür, dass der Markt nicht heiß läuft.“ Volatilität bleibt in Hannovers 1A-Lage somit ein Fremdwort, im Vordergrund steht die langfristige Sicherheit. Das ist nicht unbedingt sexy, sorgt aber für nachhaltiges Vertrauen und Zufriedenheit auf allen Seiten.