Immobilien-Transaktionsvolumen Hamburg: Bundesweit zweithöchstes Investitionsvolumen

„Dieses hervorragende Resultat wurde nur von den beiden Boomjahren 2006 und 2007 übertroffen“, erläutert Marco Stahl, Hamburger Niederlassungsleiter von BNP Paribas Real Estate. „Es liegt um gut 4 Prozent über dem zehnjährigen Durchschnitt. Besonders hervorzuheben ist vor allem, dass dieses Volumen ohne nennenswerten Portfolioanteil erzielt wurde.“ Investitionen in Einzeldeals haben 2010 sogar nur mit hauchdünnem Abstand den bisherigen Rekordwert des Jahres 2007 verpasst (minus 0,5 %). Nachdem die erste Jahreshälfte noch von eher zurückhaltender Marktaktivität mit Verkäufen von überwiegend kleineren Objekten geprägt war, zogen die Transaktionen im zweiten Halbjahr sowohl in Anzahl als auch Größe an.

Mit 92 verzeichneten Deals erhöhte die Hansestadt ihr Vorjahresresultat um die Hälfte. Auch das durchschnittliche Volumen pro Deal legte mit rund 22 Millionen Euro gegenüber 2009 um rund 21 Prozent zu.

Die Verteilung der Investments nach Größenklassen zeigt gegenüber dem Vorjahr deutliche Verschiebungen. Zwar tragen die großvolumigen Deals über 50 Millionen Euro auch 2010 am meisten zum Investitionsvolumen bei, ihr Anteil sinkt jedoch trotz absoluter Zunahme (von gut 65 % auf 50 %). Stark zugelegt haben dagegen die Verkäufe zwischen 25 und 50 Millionen Euro und erzielten mit einem Anstieg um rund 22 Prozentpunkte knapp ein Viertel des Gesamtumsatzes. Trotz einer sehr hohen Anzahl von Verkäufen unter 10 Millionen Euro verliert diese Klasse gegenüber dem Vorjahr 8 Prozentpunkte.

Größte Käufergruppe waren durch den Abschluss einiger großvolumiger Deals die Versicherungen (rund 15 %). Die im Vorjahr gar nicht in Erscheinung getretenen Pensionskassen liegen mit gut 14 Prozent an zweiter Position, gefolgt von den Spezialfonds mit einer hohen Anzahl von Transaktionen (13 %). Während private Anleger 2010 wieder mehr Geld in der Hansestadt investierten (gut 11 %), verlieren offene Fonds spürbar gegenüber ihrer Spitzenposition des Vorjahres (43 %) und kommen nur auf 10,5 Prozent. Auch Immobilien AGs tragen gut ein Zehntel zum Investitionsvolumen bei. Ausländische Investoren steigerten ihren Anteil zwar leicht auf knapp 13 Prozent, sind aber im Vergleich zu anderen Standorten unterrepräsentiert.

Bei der Verteilung der Investments nach Verkäufergruppen lagen die Projektentwickler mit knapp 41 Prozent des Umsatzes wieder in Führung, erhöhten ihr Verkaufsvolumen jedoch deutlich. Die Equity/Real Estate Funds (rund 17 %) erreichen zwar wieder den zweiten Rang, verlieren aber rund 14 Prozentpunkte. Immobilien AGs (knapp 11 %) und private Anleger (rund 10 %) waren dagegen wieder stärker am Transaktionsvolumen beteiligt. Insgesamt setzten fast alle Verkäufergruppen absolut mehr um als noch im Vorjahr. Der Anteil ausländischer Verkäufer verringerte sich jedoch um 5 Prozentpunkte auf knapp 38 Prozent.

Büroimmobilien waren 2010 wieder die beliebteste Assetklasse, gaben mit gut 45 Prozent jedoch Anteile ab. Einzelhandelsimmobilien legen dagegen spürbar zu und liegen mit rund 41 Prozent nur knapp hinter den Büroobjekten. Gewerbe- und Industriegebäude sowie Logistikimmobilien wurden 2010 auch wieder in einer deutlich höheren Anzahl verkauft als noch im Vorjahr (rund 8 %).

Mehr als die Hälfte des Investitionsvolumens (rund 56 %) wurde in der City erzielt, gefolgt von den Cityrandlagen (13 %), die ihren Anteil um gut 6 Prozentpunkte ausbauen konnten. Die auch im Vorjahr starken Nebenlagen verlieren zwar 7 Prozentpunkte, mit 24 Prozent steuern sie aber dennoch wieder ein hohes Volumen zum Gesamtergebnis bei. Die Peripherie der Hansestadt erreicht einen Anteil von knapp 7 Prozent.

Renditen gaben deutlich nach

Nachdem die Renditen bereits im vierten Quartal 2009 leicht nachgaben, setzte sich diese Entwicklung 2010 fort. Im zweiten Quartal sank die Netto-Spitzenrendite für hochwertige Bürogebäude in Top-Lagen unter 5 Prozent. Durch den Wettbewerb um die kaum verfügbaren Core-Objekte wurde bis zum Jahresende eine weitere Anpassung um 10 Basispunkte realisiert, sodass die Netto-Spitzenrendite zu dem Zeitpunkt bei 4,85 Prozent lag. Neben München ist Hamburg damit nach wie vor der teuerste Bürostandort Deutschlands.

Sehr gute Perspektiven für 2011

„Die hohe Aktivität auf dem Hamburger Investmentmarkt wird sich auch im Jahr 2011 fortsetzen“, betont Marco Stahl. „Die breit aufgestellte Investorenstruktur schätzt den soliden Markt der Hansestadt. Ob das hervorragende Ergebnis des vergangenen Jahres dabei noch übertroffen werden kann, hängt vor allem auch vom Angebot an attraktiven, gut vermieteten Objekten ab. Für die Spitzenrendite wird zunächst eine Stabilisierung auf dem Ende 2010 erreichten Niveau erwartet.“