Immobilienmarkt Ostdeutschland 2011: In solider Verfassung

„Schon 2009 ist Ostdeutschland besser durch das Krisenjahr gekommen als die alten Bundesländer, weil die ostdeutsche Wirtschaft weniger exportabhängig und damit konjunkturreagibel ist. Dieses spiegelt sich auch 2010 in weitgehend stabilen oder steigenden Immobilienpreisen in den ostdeutschen Wachstumskernen wieder“, führt Karoff weiter aus.

Die TLG IMMOBILIEN dokumentiert mit dem seit 1993 jährlich erscheinenden Bericht „Immobilienmarkt Ostdeutschland“ aktuelle Daten und Entwicklungstrends. Aufgrund der langjährigen Datenreihe aus fast zwei Jahrzehnten sowie der aufwändigen Datenerhebung ist diese Marktstudie mittlerweile eine Publikation, auf die zahlreiche Medien, staatliche Stellen sowie Industrie- und Handelskammern verweisen. Grundlage des Berichts 2011 ist die Analyse von rund 2.000 internen und externen Daten aus 22 kreisfreien Städten sowie der Bundeshauptstadt Berlin. Der Marktbericht gibt Auskunft über Preise für Wohnbauland, Eigenheime und Eigentumswohnungen, Wohnungsmieten ebenso wie über Bodenpreise für gewerbliche Bauflächen sowie Büro- und Einzelhandelsmieten in den jeweiligen Städten.

Wachsende Kaufkraft und Einwohnerzahlen in den Städten

Aufgrund der nach wie vor sehr niedrigen Kreditzinsen und einem gestiegenen Sicherheitsbe- dürfnis nach den Erfahrungen der Finanzkrise werden in Ostdeutschlands Städten aktuell schwerpunktmäßig Wohnimmobilien nachgefragt. Insbesondere die großen Städte Ostdeutschlands bieten in diesem Zusammenhang günstige Rahmenbedingungen. Denn hier steigt die Kaufkraft seit Jahren kontinuierlich. Und in 15 der 23 untersuchten kreisfreien Städte Ostdeutschlands stieg 2010 auch die Einwohnerzahl – zum Teil deutlich.

Anziehende Preise bei Bauland und Eigenheimen

Die höchsten Preise in Ostdeutschland für Bauland, Wohnimmobilien und Mieten außerhalb Berlins werden in Potsdam verlangt. Dort stiegen im vergangenen Jahr die Werte in allen Wohnlagen. In Brandenburgs Landeshauptstadt ist das Preisniveau für Bauland inzwischen auch im bundesweiten Vergleich hoch. So werden Bodenpreise bis zu 120 €/m² für einfache Lagen und bis zu 220 €/m² in mittleren Lagen ermittelt. Nur in den guten und sehr guten Lagen werden in Rostock (bis 550 €/m², überwiegend im Stadtteil Warnemünde) noch höhere Preise bezahlt als in Potsdam (bis 450 €/m²). Aber auch in nahezu allen anderen kreisfreien Städten der neuen Bundesländer zeigen sich die Preise für Wohnbauland 2010 steigend oder stabil. Nur in vier von 66 untersuchten Lagekategorien wurden sinkende Werte festgestellt.

In Potsdam werden – u.a. bedingt durch die geographische Nähe zur Bundeshauptstadt – auch für Eigenheime die höchsten Preise in Ostdeutschland außerhalb Berlins verlangt. Spannen von 150.000 € bis 650.000 € für freistehende Einfamilienhäuser und 140.000 € bis 350.000 € für Reihenhäuser ermittelt der neue Marktbericht der TLG IMMOBILIEN. Am zweitteuersten sind Einfamilienhäuser – wie bereits im Vorjahr – in Dresden mit bis zu 500.000 € vor Angeboten in Jena (bis zu 470.000 €), Leipzig (bis zu 450.000 €) und Erfurt (bis zu 350.000 €). Bei den Reihenhäusern liegen Stralsund, Dresden und Jena mit Preisen von bis zu 240.000 € auf Platz 2 hinter Potsdam.

Wohnungspreise und Mieten stabil bis steigend

Für neugebaute Eigentumswohnungen müssen Käufer in Dresden die höchsten Preise bezah- len. Dort werden in Spitzenlagen inzwischen bis 4.400 €/m 2 gezahlt, was eine deutliche Steigerung gegenüber dem Vorjahr bedeutet. Auch bei den Preisen für modernisierte Altbauten liegt Dresden mit bis zu 3.600 €/m² in der Spitzengruppe hinter Potsdam (bis zu 3.800 €/m²) und vor Rostock und Leipzig mit jeweils 2.500 €/m².

Spürbar steigende Preise gegenüber dem Vorjahr, wenn auch auf insgesamt niedrigerem Niveau als in den vorher genannten Städten, registriert der Marktbericht der TLG IMMOBILIEN daneben in Jena (modernisierter Altbau: jetzt 1.000-2.400 €/m² und Neubau: 1.700-2.450 €/m²), Greifswald (modernisierter Altbau: jetzt 700-1.800 €/m² und Neubau: 1.000-2.500 €/m²) sowie in Wismar (modernisierter Altbau: 750-1.400 €/m² und Neubau: 1.000-1.500 €/m²). Hier zeigt sich insbesondere die insgesamt positive Entwicklung des Immobilienmarktes in MecklenburgVorpommern.

Bei den Mietpreisen für Wohnungen erreicht Potsdam die höchsten Werte mit 5,80-10,50 €/m² für Neubauten und 4,00-8,20 €/m² bei modernisierten Altbauten, was eine weitere Steigerung gegenüber den schon hohen Preisen des Vorjahres bedeutet. Auf dem 2. Platz liegt wie schon im Vorjahr Rostock (modernisierter Altbau: 4,50-8,00 €/m²; Neubau 6,85-10,00 €/m²), wo die Neubauspitzenmieten nochmals gegenüber 2009 anzogen und jetzt nur noch knapp hinter Potsdam liegen. Bemerkenswert ist, dass neben Potsdam auch Jena (modernisierter Altbau: 5,50-7,80 €/m²; Neubau: 7,00-8,50 €/m²), Erfurt (modernisierter Altbau: 4,60-7,25 €/m²; Neubau: 5,00-8,25 €/m²) und Brandenburg an der Havel (modernisierter Altbau: 3,50-7,00 €/m²; Neubau: 5,10-7,20 €/m²) über alle Baujahre hinweg 2010 höhere Mietpreise erzielen.

Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien

Wie die deutsche Wirtschaft insgesamt profitieren die Wirtschaftszentren in den neuen Bundes- ländern vom gegenwärtig günstigen konjunkturellen Umfeld. Besonders in Thüringen ist dies der Fall und zeigt sich in einer positiven Entwicklung der Preise für gewerbliche Flächen, Büros oder Einzelhandelsobjekte. In Erfurt, Eisenach, Weimar und Jena werden fast ausschließlich stabile oder steigende Preise festgestellt. Die Preise für gewerbliche Grundstücke waren auch 2010 mit 40-110 €/m² in Jena insgesamt am teuersten.

Auch bei Büroimmobilien vermelden einige ostdeutsche Städte positive Impulse. So wurde in Dresden 2010 ein um rund acht Prozent höherer Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahr erzielt. Die Leerstandsquote sank hierdurch auf 11 Prozent. Die höchsten Mietpreise für Büroobjekte mit gutem Nutzwert (außerhalb Berlins) erzielen wie im Vorjahr Erfurt (6,00 – 12,50 €/m ), Rostock (8,50 – 12,00 €/m 2 ), Potsdam (8,50-11,50€/m²) und Leipzig (7,50-11,50 €/m²). Höhere Mieten für guten Nutzwert im Vergleich zu 2009 wurden – neben Potsdam- auch in Wismar (5,20-8,50 €/m²), Weimar (7,00-8,30 €/m²), Dessau-Roßlau (6,00-7,20 €/m²) und Suhl (5,506,50 €/m²) gezahlt. Bei einfachem bis mittlerem Nutzwert konnte Erfurt mit 4,00-6,00 €/m² höhere Preise als im Vorjahr realisieren.

Ein besonders interessanter Einzelhandelsmarkt ist Leipzig. Berechnungen zufolge stiegen die Preise für Geschäftshäuser in Top-Einkaufslagen in den vergangenen zehn Jahren um das Doppelte. Dies spiegelt sich auch in den Mietpreisen wider.

Neben Berlin werden in Ostdeutschland daher die höchsten Preise für kleine Einzelhandelsflä- chen bis 100 m² im Geschäftskern nach wie vor in Leipzig erzielt Die Spitzenmieten in diesem Segment stiegen nochmals auf 40 bis 120 €/m². Dresden (50-110 €/m²) und Erfurt (30-90 €/m²) folgen mit stabilen Werten auf den Plätzen 2 und 3. Die Mieten für größere Flächen (ab 150 m ) im Geschäftskern stiegen dagegen in Thüringen. Und zwar in Erfurt (30-75 €/m²), Gera (8-30 €/m²), Weimar (9-30 €/m²) und Jena (9-28 €/m²).

Auf dem Berliner Wohnungsmarkt überwiegen Kaufsignale – Gewerbeimmobilien weitgehend konstant

Wer in der Bundeshauptstadt die Gelegenheit hat und es sich leisten kann, investiert in die eigenen vier Wände, um sich unabhängig von den seit Jahren erfolgenden Mietsteigerungen zu machen. Denn der neue Mietspiegel 2011 zeigt gegenüber dem Mietspiegel 2009 über alle Werte betrachtet einen Anstieg von vier Prozent. Lediglich die Mieten für modernisierten Altbau in einfachen Lagen blieben stabil.

Der Umstieg auf Wohneigentum dürfte auch deshalb in der Hauptstadt lohnen, weil die Kaufpreise für Häuser immer noch vergleichsweise günstig sind und die Kaufpreise für Wohnungen in Relation zu den Mietpreisen weniger stark anzogen haben. Für Doppelhaushälften bzw. Reihenhäuser werden im Westteil aktuell bis zu 380.000 € verlangt im Ostteil kosten sie bis zu 250.000 €. Die Preisspanne für Neubau-Eigentumswohnungen stieg im Ostteil in guten Lagen auf 2.000-4.200 €/m² und im Westen auf 2.500-4.600 €/m².

Der Berliner Gewerbeimmobilienmarkt konnte sich insgesamt gut behaupten. Stand der Büromarkt 2009 noch unter Druck, wurden in 2010 wieder Spitzenmieten in 1-A-Lagen von bis zu 22 €/m² erzielt. Alle anderen Lagen blieben stabil.

Die im Vorjahr zum Teil deutlich gestiegenen Einzelhandelsmieten konnten auch in 2010 weitgehend gehalten werden. Nur für kleinere Flächen im Ostteil wird mit bis zu 210€/m² etwas weniger gezahlt. Der Spitzenwert im Westen liegt nach wie vor bei 260€/m². Für Flächen ab 150m² werden mittlerweile in Top-Lagen bis zu 150€/m² gezahlt, etwas mehr als im vergangenen Jahr.