Hohe Nachfrage nach Büroflächen in Hannover

Durch die gute konjunkturelle Lage hat sich der Markt für Büroflächen in Hannover sehr dynamisch entwickelt. Im ersten Halbjahr 2011 wurde ein Büroflächenumsatz von 85.000 m² registriert. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum (55.000 m²) entspricht das einem Plus von 55 %. „Damit koppelt sich die Entwicklung in der niedersächsischen Landeshauptstadt erfreulich von anderen B-Standorten ab, die laut veröffentlichter Marktdaten bislang von der positiven wirtschaftlichen Stimmung weniger profitieren konnten“, urteilt Christian Palis, Bereichsleiter Büroflächenvermietung bei Engel & Völkers Commercial Hannover.

Landeshauptstadt Hannover mit Großanmietung
Geprägt wurde das Marktgeschehen durch drei große Flächenumsätze über 5.000 m². 42 % des Gesamtflächenumsatzes entfielen auf diese Größenklasse. Für den größten Abschluss sorgte die Landeshauptstadt Hannover, die für das Sozialamt in der Hamburger Allee 17.000 m² Bürofläche gemietet hat. Weiterhin hat sich der Heise-Verlag durch den Kauf der Immobilie in der Karl-Wiechert-Allee 10 12.000 m² Bürofläche für den Eigenbedarf gesichert. Mit der eigen genutzten Projektentwicklung des „Clinical Research Center“ im Medical Park kommen weitere 6.100 m² auf den Markt. Insgesamt entfielen in Hannover mit rd. 20.000 m² 23 % des gesamten Büroflächenumsatzes auf eigen genutzte Flächen.

Hannover-Nord steigt in der Gunst der Mieter
Wie im vergangenen Jahr konzentriert sich die Nachfrage auf die City (36 %) und den Nordosten (26 %) mit dem Pelikanviertel, der Podbielskistraße und der Karl-Wiechert-Allee. Überraschend ist die Entwicklung des bisher weniger beachteten Teilmarkts Hannover-Nord, der mit einem Anteil von 12 % am Flächenumsatz in der Nachfragegunst den dritten Rang belegt.

Öffentliche Hand ist die größte Mietergruppe
„Durch die Großvermietung an das Sozialamt und einiger kleinerer Vermietungen stellt die öffentliche Hand wie im Vorjahr mit einem Anteil von 36 % die größte Mietergruppe“, berichtet Palis. Im Ranking von Engel & Völkers Commercial Hannover folgen die Branchen Medien/Werbung, Gesundheit und Sozialwesen und die breite Gruppe der unternehmensnahen Dienstleistungen mit jeweils knapp unter 15 % am Flächenumsatz.

Flächen unter 1.000 m² sehr gefragt
Die entscheidungsfreudigste Neumietergruppe stellen kleine und mittlere Unternehmen dar, die aufgrund der guten wirtschaftlichen Entwicklung expandieren. Knapp 80 % aller Mietverträge lagen in der Größenklasse unter 1.000 m², davon 61 % unter 500 m². Rd. 30 % des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr wurden in diesen beiden Größenklassen erzielt. „Sehr aktiv ist hier die IT-Branche, die mit 11 % des Flächenumsatzes lediglich im unteren Mittelfeld liegt. Allerdings entfallen auf diese expandierende Gruppe 23 % aller in Hannover registrierten Mietabschlüsse“, hebt Palis hervor. Die Finanzbranche, die im vergangenen Jahr noch die zweitstärkste Nachfragegruppe stellte, zeigt sich bislang zurückhaltend. Die größte Anmietung erfolgte mit 2.700 m² durch die Deutsche Apotheker- und Ärztebank. In den beiden Größenklassen zwischen 1.001 – 2.000 m² und 2.001 - 5.000 m² wurden jeweils 15 % des Flächenumsatzes registriert.

Mieten leicht gestiegen
Sowohl die Spitzenmiete als auch die in der City gezahlte Durchschnittsmiete sind leicht gestiegen. Die Spitzenmiete beträgt 12,80 EUR/m² (Vorjahr: 12,50 EUR/m²) und wird in der City erzielt. Dort ist auch die Durchschnittsmiete geringfügig um 10 Cent auf 9,60 EUR/m² gestiegen. Bei wenigen exklusiven Neubauprojekten in Top-Lage werden Mieten von 14,50 EUR/m² aufgerufen. In der aktuellen Marktsituation spielen Incentives nur noch eine untergeordnete Rolle. Bemerkenswert ist, dass sich die Anforderungsprofile der Interessenten geändert haben. „Bei zahlreichen Flächenanfragen stehen Anforderungen zur Teilklimatisierung stärker im Vordergrund als noch in den Vorjahren“, hat Palis beobachtet.

Zu geringes Angebot an modernen Flächen
Aufgrund der dynamischen Flächennachfrage ist die Leerstandsquote auf 4,6 % gesunken. Bei einem Flächenbestand von 4,6 Mio m² entspricht das einem Leerstand von rund 210.000 m². Generell werden Flächen nur in sehr geringem Umfang spekulativ errichtet. Lediglich 3.500 m² werden demnächst neu auf den Markt kommen. Nach wie vor gibt es für größere Gesuche ein zu geringes Angebot an marktfähigen und modernen Büroräumen, insbesondere im Innenstadtbereich. Größere Gesuche können in der City fast ausschließlich über Projektentwicklungen bedient werden – so wurde im 3. Quartal bekannt, dass die Deutsche Hypo in die Röselerstraße/ Ecke Osterstraße in eine Neuentwicklung ziehen wird und dass für Deloitte am Aegidientorplatz ein Bürohaus erstellt wird.

Mietpreisniveau mit Potenzial nach oben
Aufgrund der gegenwärtigen Nachfrage nach höherwertigen Flächen im City- oder citynahen Bereich wird sich das Mietpreisniveau kurzfristig nicht ändern, aber mittelfristig weiteres Steigerungspotenzial haben. „Für das Gesamtjahr erwarten wir einen Flächenumsatz von mindestens135.000 m²“, resümiert Palis.