Hamburgs Logistikmarkt: Nutzer im ersten Quartal 2012 deutlich zurückhaltender

“Rekorde wie 2011 sind in der Regel nicht zu toppen oder zumindest nur unter bestimmten Bedingungen. Die sind derzeit nicht gegeben”, so Per McKinnell, Leiter Industrie Immobilien Jones Lang LaSalle Hamburg. Und weiter: “Eine gewisse Unsicherheit, wie sich 2012 insgesamt wirtschaftlich entwickeln wird, Bestandsflächenknappheit und fehlende spekulative Projektentwicklungen im Logistikbereich werden in den kommenden Quartalen dazu führen, dass wir uns summarisch für 2012 eher wieder auf Umsatzvolumina von einer halben Million einzustellen haben – in etwa also auf dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Durchschnitt also, nicht weniger, aber auch nicht mehr.”

Vor allem bei der Anzahl der Deals (unter 40) sei für das erste Quartal die Rückkehr zu einer gewissen Normalität zu notieren: im Jahresvergleich zwar fast um die Hälfte rückläufig, bewegt sie sich aber auf dem Niveau des 5-Jahresschnitts. Zwei großvolumige Eigennutzerdeals von 35.000 m² (Netto Marken-Discount in Henstedt-Ulzburg, Teilmarkt Umland-Nord) bzw. 25.000 m² von PCH Packing Center Hamburg im Teilmarkt Harburg-südlich der Elbe sind allein für fast die Hälfte des Umsatzvolumens verantwortlich. Sie sorgten auch dafür, dass diese beiden Teilmärkte mit 32 % bzw. 28 % vorn liegen. Zusammen mit den drei weiteren Deals, allesamt zwischen 5.000 m² und 5.500 m², u.a. die von Jones Lang LaSalle vermittelte Anmietung des Online-Textilhändlers fabfab mit 5.300 m² in Schenefeld, machen die Top 5 bereits 60 % des Umsatzvolumens aus.

Eigennutzer dominieren

Dreiviertel des Umsatzes entfallen, ebenfalls geprägt durch die großen Anmietungen, auf Transport, Verkehr, Lagerhaltung (50.000 m²) und Handel (47.000 m²). “Damit liegt Hamburg im europäischen Trend: Logistikdienstleister kehren wieder verstärkt auf den Markt zurück, Handel inklusive E-Commerce spielen eine immer wichtigere Rolle”, so McKinnell. Gerade der Handel benötige großvolumige Flächen, doch die blieben im Stadtgebiet knapp. Eine Ausweichbewegung ins nördliche und südliche Hamburger Umland ist bei großen Eigennutzerobjekten, die maßgeschneidert für den jeweiligen Nutzer gebaut werden (“built-to-suit”), zu erkennen. Entsprechend liegt der Anteil der Eigennutzer am Gesamtumsatz im ersten Quartal bei ungewöhnlich hohen 57 % (Q 1 2011: 25 %; Q1 2007 – Q 1 2011: 17 %). Die Hälfte des Gesamtvolumens entfällt auf das Umland.

Spekulative Fertigstellungen bleiben Mangelware

Von den im ersten Quartal insgesamt rund 18.000 m² fertig gestellten Logistikflächen, steht dem Markt so gut wie nichts mehr zur Verfügung. Statistisch bewegt sich dieses Volumen 50 % unter dem Quartalsschnitt seit 2003. Eine Entlastung ist auch weiter nicht in Sicht, denn auch unter den bis zum Jahresende zu erwartenden weiteren 85.000 m² werden keine spekulativen Flächen sein. “Angebotsmäßig erleben wir nahezu einen Ausverkauf der Industrieflächen”, so McKinnell. Und Andreas Wende, Niederlassungsleiter Jones Lang LaSalle Hamburg, ergänzt: “Auch ältere, nicht optimal gelegene oder geschnittene Bestandsobjekte finden deshalb mittlerweile verstärkt wieder Nutzer.” Insofern werde die maßgeschneiderte Logistikimmobilie, die zum Eigennutz gebaut wird, in diesem Jahr tonangebend sein.

Durch die insgesamt rückläufige Nachfrage lässt der Druck auf die Spitzenmiete nach – und dies trotz der Flächenknappheit. Sie bleibt auch im ersten Quartal unverändert bei 5,50 Euro / m² / Monat, daran dürfte sich bis Ende des Jahres nichts ändern.

Andreas Wende abschließend: “Nur bei einer gemeinsamen Strategie der gesamten Metropolregion zur langfristigen Neuansiedlung und Konsolidierung werden spekulative Projektentwicklungen im Logistik- und Industrieimmobilienbereich wieder erfolgreich sein und dazu beitragen, dass Hamburg mittel- und langfristig wettbewerbsfähig bleibt. Die klare Entscheidung zur Elbvertiefung ist, wenn auch spät, ein erster richtiger Schritt, um verlässliche Planungen für Flächenbereitstellungen und Unternehmensansiedlungen zuzulassen.”