Hamburg: Investmentmarkt 2009

Die Tendenz auf dem Hamburger Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien hat nach dem verhaltenen ersten Halbjahr 2009 im 2. Halbjahr einen klaren Aufschwung gezeigt. Der Anteil am gesamten Transaktionsvolumen in Höhe von ca. 1.462 Mio. Euro betrug für das 2. Halbjahr knapp 80 Prozent, davon im Schlussquartal etwa 43 Prozent. „Nach dem Ergebnis des ersten Halbjahres mit einem Volumen von etwa 300 Mio. Euro ist das ein erfreulicher Abschluss“, so Christoph Ringleben, Geschäftsführer von Colliers Grossmann & Berger.

Im Vergleich zum Vorjahr ist der Umsatz auf dem Markt für gewerblich genutzte Immobilien jedoch um ca. 19 Prozent zurückgegangen. Das großvolumige Portfoliogeschäft ist im vergangenen Jahr komplett zum Erliegen gekommen, wobei etwa 86 Einzeltransaktionen zu verzeichnen waren. Die Volumina der einzelnen Geschäfte wiesen ein breites Band bis zu einer Höhe von über 160 Mio. Euro auf.

Offene Fonds stärkste Investorengruppe / Projektentwickler größte Verkäufergruppe

Stärkste Investorengruppe waren 2009 die offenen Immobilienfonds mit einem Anteil von ca. 44 Prozent. „Grund ist der starke Mittelzufluss bei Publikums- aber auch bei den Spezialfonds“ so Ringleben. Internationale Investoren waren mit einem Anteil von etwa 12 Prozent im Vergleich zu den Jahren 2005 - 2007 erwartungsgemäß unterrepräsentiert. Hier machen sich die Probleme auf der Finanzierungsseite jetzt intensiv bemerkbar. Mit einem Anteil von etwa 30 Prozent tritt diese Investorengruppe nun wie vorhersehbar verstärkt auf der Verkäuferseite auf. Größte Verkäufergruppe waren wiederum die Projektentwickler mit ca. 40 Prozent.

City stärkster Teilmarkt / Renditen in bester Lage unter Druck

Umsatzstärkster Teilmarkt war wieder der Bereich Innenstadt mit einem Anteil von etwa 35 Prozent. Die HafenCity folgt mit etwa 26 Prozent. Die City Süd erreichte lediglich einen Anteil von ca. 5 Prozent. Klarer Favorit bei den Investments waren wieder langfristig vermietete Spitzenobjekte in sehr guten innerstädtischen Lagen. Dabei wurde deutlich, dass sowohl reine Bürohäuser als auch gemischt genutzte Objekte mit Handelsanteil bevorzugt wurden. Bei weiterhin schwachem Angebot war bedingt durch die gestiegene Nachfrage nach „Top-Immobilien“ in der Innenstadt - unabhängig von der Zinsentwicklung und den weiteren Geschehnissen auf dem Kreditmarkt - zu beobachten, dass die Renditen in besten Lagen unter Druck standen. „Die Rendite ist hier bereits um etwa 25 Basispunkte auf 5 Prozent zurückgegangen. Die Gründe hierfür liegen weiterhin in den verstärkten Aktivitäten eigenkapitalstarker Investoren, die langfristig erstklassige Objekte in den Bestand nehmen“, erläutert Ringleben.

Belebendes Marktgeschehen in 2010

„Für das Investmentjahr 2010 erwarten wir ein sich im Vergleich zu den beiden Vorjahren belebendes Marktgeschehen und erachten unsere Prognose vom Ende des Jahres 2009 mit einem Transaktionsvolumen in Höhe von etwa 1,8 Mrd. Euro als realistisch“, prognostiziert Ringleben.