Hamburg: Einzelhandelsimmobilien in Top-Lagen im Fokus

„Wie auch in den Jahren zuvor waren die beiden Hochfrequenzlagen Spitaler- und Mönckebergstraße sowie die Luxusmeile Neuer Wall am beliebtesten“, so Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. In der Mönckebergstraße eröffneten 2009 die ersten deutschen Läden der internationalen Filialkonzepte Monki und Weekday, die in Deutschland über Hennes & Mauritz gesteuert werden. Damit liegt die Kategorie Bekleidung (31 %) auf Platz 1. Durch die Abschlüsse verschiedener Schmuckkonzepte wie beispielsweise Monsoon Accessorize landet diese Branche mit knapp 19 Prozent auf dem zweiten Platz vor Lederwaren/Schuhe (12,5 %). Mit den Anmietungen von Navyboot sowie Albrecht & Dill Cosmetics GmbH (Sahling - best of beauty) erweitert sich die Top-Luxuslage Neuer Wall mehr und mehr auch auf Teile der Poststraße. Obwohl große Filialisten nach wie vor keine Kompromisse bei der Standortwahl eingehen, ist die Bereitschaft zur Zahlung von hohen Abstandssummen („key money“) weiter gesunken. Die Preissensibilität nahm noch einmal zu, was sich neben intensiveren Standortprüfungen auch in Mietpreisoptimierungen oder Umzügen manifestiert.

Die Flächennachfrage verteilte sich 2009 gleichmäßiger über die verschiedenen Größensegmente als im Vorjahr. Die beiden mittleren Kategorien zwischen 120 und 500 Quadratmetern wurden am stärksten nachgefragt, hier wurde gut die Hälfte aller Verträge geschlossen. Fast ein Drittel der Vermietungen erfolgte an Shops bis 120 Quadratmeter. Während Flächen über 1.000 Quadratmeter im Jahr 2008 gar nicht vermietet wurden, machten sie im vergangenen Jahr einen Anteil von 6 Prozent aus.
Auf der Angebotsseite gab es im vergangenen Jahr kaum Veränderungen gegenüber 2008. In den Top-Lagen waren vermietbare Flächen nach wie vor Mangelware. Bestandsmieter gaben ihre Ladenlokale nur selten auf, sodass die Flächen insbesondere in den stark nachgefragten Lagen Spitalerstraße, Mönckebergstraße und Neuer Wall weiterhin knapp sind. Mit dem Umbau der Alten Post in der Poststraße entstehen zudem bis Ende 2011 neue Flächen in bester Lage, die aktuell vermarktet werden. Im Überseequartier der Hafen City entstehen weitere Retail-Flächen, sodass auch in dieser Lage mehr Angebot zur Verfügung steht.
Die Höchstmieten legten in fast allen A-Lagen gegenüber dem Vorjahr zu. Das begrenzte Flächenangebot führte an den Top-Standorten zu einem Nachfrageüberhang, wodurch die Spitzenmieten trotz der gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen etwas anzogen. In der Hochfrequenzlage Spitalerstraße wird mit 240 Euro pro Quadratmeter weiterhin die Spitzenmiete des Hamburger Marktes erzielt (Vorjahr: 230 €/m²). Auch bei den Durchschnittsmieten gab es einen leichten Anstieg. Neben der Konsumlage Spitalerstraße gilt dies insbesondere für Ladenlokale in der Poststraße und dem Neuen Wall. Die Nachfrage von Luxusmarken, die am Neuen Wall vertreten sein wollen, ist nach wie vor hoch, wozu auch die Steigerung der Aufenthaltsqualität durch die erfolgreiche Entwicklung des Business Improvement Districts (BID) zumindest einen kleinen Teil beigetragen hat. Da sich die großen Filialisten auf die A-Lagen konzentrieren, stehen die Mietpreise in den weniger nachgefragten B-Lagen weiter unter Druck, wodurch sie aber für regionale Einzelhändler sowie neue Konzepte und Neugründungen zum Teil interessant werden.

Perspektiven für 2010

„In den beliebtesten Hamburger Einkaufsmeilen wird auch 2010 ein Nachfrageüberhang bestehen“, erläutert Scharf. „Da das Flächenangebot begrenzt ist und die nationalen und internationalen Einzelhändler keine Kompromisse bei der Standortwahl eingehen, wird sich das Niveau der Spitzenmieten weiter verfestigen. Die Mieter nehmen sich mehr Zeit bei der Standortprüfung, sodass sich die Vermarktungszeiten verlängern. Die Nebenlagen stehen dagegen weiter unter Druck. Durch das höhere Flächenangebot ist hier jedoch mit mehr Bewegung zu rechnen.“