Hamburg: Bürovermietungsmarkt 2. Quartal 2012

Der Hamburger Büromarkt beendete das 1. Halbjahr 2012 mit einem guten Ergebnis. Der Flächenumsatz bewegte sich nach den Berechnungen des Immobiliendienstleisters Grossmann & Berger mit 215.000 Quadratmetern nur 2 Prozent unter dem Niveau des Vorjahreszeitraums. Der Eigennutzeranteil fiel dabei mit knapp 10 Prozent etwas höher als in den ersten beiden Quartalen des Vorjahres aus. „Alles in allem gestaltete sich das Marktgeschehen auch zur Jahresmitte sehr dynamisch. Die sich eintrübenden Konjunkturperspektiven haben sich bisher noch nicht auf die Umsatztätigkeit ausgewirkt“, erläutert Andreas Rehberg, Geschäftsführer von Grossmann & Berger.

Mehr Großverträge über 5.000 Quadratmeter als im Vorjahr

Die Auswertung der Abschlüsse der ersten Jahreshälfte zeigte, dass insbesondere die größeren Unternehmen mit Flächenbedarfen von mehr als 5.000 Quadratmeter sehr entscheidungsfreudig waren. Insgesamt wurden am Hamburger Vermietungsmarkt fünf Großabschlüsse mit einem Gesamtvolumen von über 34.000 Quadratmeter registriert. Damit stieg der Umsatzanteil dieser Gruppe im Vergleich zum Vorjahreszeitraum von 3 Prozent auf knapp 16 Prozent. Zu den größten Mietverträgen im 1. Halbjahr 2012 zählten unter anderem die Abschlüsse des Baumarktriesen Praktiker mit 8.200 Quadratmeter in der City Süd (Heidenkampsweg 99–101, City Süd) sowie die Verträge der Internetplattform Xing (Dammtorstraße 29-32 „Metropolis Haus“, City) und des Beratungsunternehmens White & Case LLP (Dammtorwall 15, „Emporio“, City) mit jeweils ca. 6.000 Quadratmeter in der Innenstadt. „Die beiden Großverträge in der westlichen City dokumentieren den Nachfragetrend nach zentralen Flächen in Neubauqualität. Rund 55 Prozent des gesamten Flächenumsatzes der ersten beiden Quartale entfiel auf sogenannte A-Flächen“, beschreibt Andreas Rehberg die aktuelle Marktsituation.

Zentrale Lagen verbuchen über 50 Prozent des Flächenumsatzes

Der Flächenumsatz in der ersten Jahreshälfte konzentrierte sich in den zentralen Lagen. Über 50 Prozent des Flächenumsatzes entfielen auf die Teilmärkte City, City Süd und HafenCity. An erster Position führte mit einem Umsatzanteil von rund 24 Prozent die City das Ranking der Teilmärkte an, gefolgt von der City Süd mit einem Anteil von knapp 20 Prozent und der HafenCity und St. Pauli, die Anteile von knapp 8 Prozent bzw. 7 Prozent erreichten. Das relativ gute Abschneiden des Teilmarktes St. Pauli ist dabei neben einer verstärkten Umsatztätigkeit im zweiten Quartal vor allem auf eine Reihe von größeren Abschlüssen im ersten Quartal zurückzuführen, wie beispielsweise der Vertrag des Spirituosen-Herstellers Diageo in den „Tanzenden Türmen“ (Reeperbahn 1) oder der des Immobilienmanagements der Hamburger Finanzbehörde mit 4.300 Quadratmetern im „Millerntor“ (Millerntor 1). Alle übrigen Hamburger Teilmärkte blieben hinsichtlich ihres Umsatzes unter der Marke von 5 Prozent.

Beratungsunternehmen „nur“ auf Platz zwei

Die Unternehmen aus dem Bereich Information- und Telekommunikation haben im ersten Halbjahr knapp 42.000 Quadratmeter Bürofläche angemietet bzw. eigengenutzt und waren damit die stärkste Nachfragegruppe. Zahlreiche namhafte Unternehmen der Branche mit Flächenbedarfen über 1.000 Quadratmeter entschieden sich in der ersten Jahreshälfte für die Anmietung neuer Büros. Darunter fielen unter anderem die Verträge von den Kommunikationsdienstleistern Xing, Easynet und Vodafone sowie die der Technologiekonzerne Siemens und Philips. Zweitstärkste Flächenabnehmer waren die traditionell starken Beratungsunternehmen mit einem Flächenumsatz von insgesamt 37.000 Quadratmetern, gefolgt von der Branche Handel und Gastronomie mit einem Umsatz von 24.500 Quadratmetern.

Spitzenmiete wieder auf Vorkrisenniveau von 2008 / 2009

Aufgrund der guten Vermietungsaktivitäten der letzten 12 Monate, die sich mit einem Anteil von über 50 Prozent auf Flächen mit Neubauqualität mit einem entsprechend hohem Mietzins bezogen, verzeichnete die flächengewichtete Durchschnittsmiete im Vergleich zum Vorjahr ein deutliches Plus von 7 Prozent. Zum Ende des 2. Quartals 2012 betrug die Durchschnittsmiete 14,60 Euro/Quadratmeter/Monat. Der Wert für die Spitzenmiete, der seit über einem Jahr bei 23,50 Euro/Quadratmeter/Monat lag, stieg zum Ende des 2. Quartals erstmalig um 0,50 Euro auf 24,00 Euro/Quadratmeter/Monat. „Ausgewählte Vertragsabschlüsse in Top-Objekten zu Spitzenmieten führten zu einem Anstieg der Spitzenmiete auf das Vorkrisenniveau 2008/2009“, bestätigt Andreas Rehberg.

Gutes Vermietungsergebnis lässt Leerstand schrumpfen

Rund 966.000 Quadratmeter Bürofläche stehen in Hamburg aktuell zur Vermietung an. Das sind 18 Prozent weniger als noch vor einem Jahr. Grund für den Rückgang des Leerstands ist die gute Vermietungsleistung gekoppelt mit einem relativ geringen spekulativen Fertigstellungsniveau. Die Leerstandsquote sank innerhalb der letzten 12 Monate von 9,0 Prozent auf aktuell 7,4 Prozent inklusive Untermietflächen (7,1 Prozent ohne Untermietflächen).

Nicht zuletzt aufgrund der restriktiven Finanzierungspolitik der Banken werden in den kommenden zwei Jahren wenige spekulative Flächen an den Markt kommen. Die Vorvermietungsquote liegt bei einem Fertigstellungsvolumen von rund 450.000 Quadratmetern in den Jahren 2012/2013 bei ca. 68 Prozent. Dabei könnte insbesondere das Angebot an zusammenhängenden Neubaubüroflächen über 5.000 Quadratmeter in zentraler Lage knapp werden. Diese Situation wird sich aufgrund des geringen spekulativen Fertigstellungsvolumens in den nächsten zwei Jahren weiter zuspitzen.

Kurzfristig keine krisenbedingten Auswirkungen auf den Flächenumsatz

Die große Unsicherheit im Euroraum beeinflusst die Stimmung der deutschen Wirtschaft. Die Risiken angesichts der Turbulenzen in der Eurozone sind erheblich. Dennoch zeigte sich die deutsche Wirtschaft mit einem Anstieg des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,5 Prozent insbesondere zu Beginn der ersten Jahreshälfte überraschend robust. „Trotz der ungewissen Entwicklung der deutschen Wirtschaft erwarten wir kurzfristig keine krisenbedingten Auswirkungen auf den Hamburger Markt für Bürovermietung. Vielmehr geben die Zahlen der ersten Jahreshälfte 2012 Anlass zu der Vermutung, dass das gute Ergebnis des Vorjahres erreicht werden kann. Die Perspektive für 2013 lässt jedoch eine Abschwächung des Marktes für Büroflächen erwarten“, konstatiert Andreas Rehberg.