Gewerblicher Investmentmarkt weiter schwungvoll

Das Transaktionsvolumen auf dem gewerblichen Investmentmarkt in Deutschland lag nach Ende des 3. Quartals mit 13,2 Mrd. € gut 90 % über dem Ergebnis des Vorjahres. Zwar war das 3. Quartal mit knapp 3,9 Mrd. € das bisher umsatzschwächste des Jahres, die Anzahl der Verkäufe lag mit 230 aber auf dem Niveau des nur geringfügig umsatzstärkeren Vorquartals. „Das bisher erreichte Transaktionsvolumen übertrifft damit bereits jetzt deutlich das Gesamtjahresergebnis 2009 von ca. 10,5 Mrd. €“, analysiert Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers in Deutschland. „Limitierend wirkte sich auf das Transaktionsvolumen vor allem das mangelnde Angebot an den weiterhin bevorzugt nachgefragten Core-Immobilien aus“, ergänzt er. Mit gut 3,9 Mrd. € entfielen ca. 30 % des Transaktionsvolumens auf Portfoliotransaktionen.

Eigenkapitalstarke Anleger, wie offene und geschlossene Immobilienfonds und Immobilienspezialfonds, Pensionsfonds, Versicherungen und Privatanleger waren für zwei Drittel des Transaktionsvolumens verantwortlich und investierten gut 8,5 Mrd. €. in gewerblich genutzte Immobilien. Der Anteil internationaler Investoren lag nach neun Monaten dieses Jahres bei 36 % (4,7 Mrd. €). Auf Verkäuferseite waren vor allem Projektentwickler und Bauträger aktiv, die Gewerbeimmobilien für gut 5,3 Mrd. € verkauften.

Am meisten nachgefragt wurden in den vergangenen neun Monaten Einzelhandelsimmobilien, die 40 % des Transaktionsvolumens (5,3 Mrd. €) auf sich vereinen konnten. Sie lagen damit vor den Büroimmobilien, die mit knapp 4,8 Mrd. € einen Anteil von etwa 36 % am Transaktionsvolumen hatten. Die Nutzungsklasse Industrie- und Logistikimmobilien folgte mit weitem Abstand und einem Anteil von ca. 6 % (796 Mio. €) auf dem dritten Platz. „Vor allem großvolumige Portfoliotransaktionen, wie der Kauf mehrerer Einkaufszentren durch Corio N.V. im ersten Quartal, die Verkäufe zweier Portfolios des Discounters Aldi an die Allianz sowie an MGPA oder der Verkauf eines knapp 80 Märkte umfassenden Pakets des Aldi-Konkurrenten Lidl im dritten Quartal sorgten für die Spitzenposition des Nutzungstyps Einzelhandel im bisherigen Jahresverlauf“, stellt Trumpp fest. Drei große Einzelverkäufe (ALEXA in Berlin, Ruhr Park in Bochum, A10 Center in Wildau) trugen weitere über 800 Mio. € zum hohen Transaktionsvolumen des Nutzungstyps Einzelhandel bei.


Das Investmentvolumen in den sechs von Colliers Deutschland untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart belief sich Ende des 3. Quartals auf knapp 6,4 Mrd. €. Damit wurde das Jahresergebnis 2009 ebenfalls bereits nach dem 3. Quartal 2010 übertroffen, und dies um 25 %. Das höchste Investmentvolumen wurde mit knapp 2,5 Mrd. € in Berlin erreicht (+160 % im Vorjahresvergleich), wobei hierin 200 Mio. € für das A10 Center im direkt an Berlin angrenzenden Wildau enthalten sind. Auf den weiteren Plätzen folgen relativ dicht aufeinander München mit knapp 1,1 Mrd. € (+10 %), Hamburg mit 1,0 Mrd. (+53 %) und Frankfurt mit 966 Mio. € (+132 %). In Düsseldorf wechselten gewerblich genutzte Immobilien im Wert von 540 Mio. € (+7 %) und in Stuttgart für 370 Mio. € (+95 %) den Besitzer.

„Hinsichtlich der Spitzenrenditen für Büroimmobilien stellten wir im Vergleich zum Vorquartal nur sehr geringe Veränderungen fest“, berichtet Andreas Trumpp. München ist mit einer Spitzenrendite von 4,50 % nach wie vor der teuerste deutsche Standort, gefolgt von Hamburg mit 4,80 %. Lediglich in Berlin und Stuttgart notierten die Spitzenrenditen jeweils 10 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals bei jeweils 5,40 %.

Für die kommenden Monate gehen wir von einem lebhaften Marktgeschehen aus. Zahlreiche Verhandlungen sind weit fortgeschritten, sodass das Transaktionsvolumen im 4. Quartal über dem des 3. Quartals liegen dürfte. Das Zinsumfeld ist nach wie vor attraktiv, und Banken können sich günstig refinanzieren. Limitierend auf die Marktaktivitäten wirkt sich aber das mangelnde Angebot der besonders von sicherheitsorientierten Anlegern nachgefragten Core-Immobilien aus. Es bleibt abzuwarten, ob sich unter den gegebenen Bedingungen die Risikobereitschaft auf Investoren- und Bankenseite in den nächsten Monaten erhöhen wird, was zu letztendlich höheren Transaktionsvolumina führen würde. „Die Pläne vieler eigenkapitalstarker Investoren zur Erhöhung ihrer Immobilienquoten dürften dagegen zu einer gleichbleibend hohen Nachfrage nach Core-Immobilien führen, weshalb wir kurzfristig stabile und in Einzelfällen sogar sinkende Spitzenrenditen erwarten“, fasst Andreas Trumpp zusammen. Für das Gesamtjahr rechnen wir mit einem Transaktionsvolumen von ca. 18 Mrd. €.