Gewerblicher Investmentmarkt nimmt weiter Fahrt auf - Starker Jahresabschluss treibt Transaktionsvolumen auf knapp 19,4 Mrd. €

Mit über 4,4 Mrd. € wurden etwa 23 % des Transaktionsvolumens in Portfolios investiert. Besonderen Anteil daran hatten vor allem der Kauf mehrerer Einkaufszentren durch Corio N.V. für über 1 Mrd. € sowie mehrere Paketverkäufe von Lebensmittelmärkten der Discounter Aldi und Lidl mit einem Volumen zwischen 140 und 200 Mio. €. Als größte Einzeltransaktionen sind der Verkauf des Frankfurter Opernturms für ca. 580 Mio. € an GIC Real Estate und einen institutionellen Fonds sowie der Verkauf des Berliner Sony-Centers für 576 Mio. € an den südkoreanischen National Pension Service (NPS) bekannt geworden.

Obwohl einzelhandelsgenutzte Immobilien in der Investorengunst fast das ganze Jahr über an der Spitze aller Assetklassen lagen, verbuchten am Jahresende Büroimmobilien mit 8,0 Mrd. € bzw. 41 % den höchsten Anteil des Transaktionsvolumens auf sich. Einzelhandelsimmobilien lagen mit gut 6,8 Mrd. € (35 %) auf dem zweiten Platz und damit deutlich vor der drittbeliebtesten Assetklasse der Industrie- und Logistikimmobilien, die mit knapp 1,2 Mrd. € Transaktionsvolumen bereits deutlichen Abstand zum Spitzenduo aufwiesen.

An der Dominanz der offenen und geschlossenen Immobilienfonds sowie der zu den offenen Fonds hinzuzurechnenden Immobilienspezialfonds hat sich im Jahresverlauf nichts geändert. Diese sowie Pensionsfonds, Versorgungswerke, Versicherungen und Privatinvestoren legten ca. 12,3 Mrd. € und damit knapp zwei Drittel des gesamten Investitionsvolumens in deutsche Gewerbeimmobilien an. Auf internationale Investoren entfiel ein Anteil von 40 %.

„In den von Colliers Deutschland untersuchten Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, München und Stuttgart wurden 2010 gut 10,1 Mrd. € in Gewerbeimmobilien und damit im Jahresvergleich knapp 69 % mehr angelegt als 2009“, analysiert Andreas Trumpp die Einzelergebnisse. Berlin lag –bedingt durch großvolumige Einzeltransaktionen und hohe Portfolioanteile – mit weitem Abstand und einer Steigerung des Jahresergebnisses um fast 150 % auf rund 3,1 Mrd. € deutlich an der Spitze, gefolgt von Hamburg mit 1,9 Mrd. € (+30 %) sowie den nahezu gleichauf liegenden Frankfurt mit 1,8 Mrd. € (+143 %) und München mit 1,7 Mrd. € (+27,1 %). Düsseldorf konnte das Ergebnis nach dem dritten Quartal unter anderem durch den Verkauf des Vodafone Campus für 300 Mio. € mehr als verdoppeln und landete am Jahresende bei 1,2 Mrd. € und einem Plus von 35,3 %. Auch Stuttgarts Investmentmarkt legte zu und zwar um 31 % auf 420 Mio. €.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien lag in Düsseldorf um 25 Basispunkte bei 5,25 %, in Berlin um 15 Basispunkte bei ebenfalls 5,25 % und in Frankfurt am Main um 10 Basispunkte jeweils leicht niedriger als im Vorquartal. In München als teuerstem Standort mit einer Spitzenrendite von 4,50 %, gefolgt von Hamburg mit 4,80 % gab es hingegen ebensowenig Bewegung wie in Stuttgart, wo derzeit eine Spitzenrendite von 5,40 % für ein Idealobjekt angesetzt werden muss.

Als Hort der Stabilität und nicht zuletzt als Motor der wirtschaftlichen Entwicklung Europas rückte Deutschlands Immobilienmarkt 2010 zunehmend in den Fokus sicherheitsorientierter Anleger. Da die meisten Prognosen für das kommende Jahr ein weiteres Wachstum der deutschen Wirtschaft ausmachen, kombiniert mit niedrigen Arbeitslosenzahlen und steigender Konsumfreude, dürfte Deutschland 2011 nicht nur deswegen ein gefragter Standort für Immobilieninvestments sein. „Eine Entspannung auf der Angebotsseite bei Core- und Core-Plus Immobilien ist 2011 aufgrund zurückgehender Fertigstellungszahlen bei Büroimmobilien aber nicht zu erwarten“, analysiert Andreas Trumpp die Situation. Er ergänzt: „Daher gehen wir davon aus, dass die Spitzenrenditen für erstklassige Objekte auch 2011 weiter auf einem niedrigen Niveau verharren bzw. in Einzelfällen weiter sinken. Für das Gesamtjahr erwarten wir trotz der weiterhin vergleichsweise gleichlautenden Suchprofile der am Markt aktiven Investoren ein leicht über 2010 liegendes Transaktionsvolumen.“ Es ist zu erwarten, dass zunehmend auch wieder risikorei-chere, opportunistische Investments getätigt werden, da ein stabiles wirtschaftliches Umfeld bei wieder steigenden Vermietungszahlen in Kombination mit einer zunehmend größeren Finanzierungsbereitschaft seitens der Banken bereits vorhanden ist.