Gewerbemarktbericht des IVD Süd: Büromieten in Bayern mit einfachen und mittlerem Nutzungswert geben nach; leichte Zuwächse beim guten Nutzungswert

„Der geringfügige Anstieg der Preise trotz wirtschaftlich schwierigen Zeiten zeigt”, wie Stephan Zehnter anmerkte, „dass es vielerorts eine Übernachfrage nach dem guten Nutzungswert gab. Jetzt, wo den Unternehmen verstärkt Flächen des guten Nutzungswertes zur Verfügung stehen, werden diese von den Firmen angemietet, die sonst in den einfachen und mittleren Nutzungswert ausgewichen wären.”

Die schwierige wirtschaftliche Situation hat auf dem Münchner Investmentmarkt deutliche Spuren hinterlassen. „Allerdings”, so Prof. Stephan Kippes, Leiter des IVD-Marktforschungsinstituts, „hatten wir immer gesagt, dass die riesigen Umsatzsteigerungen im Jahr 2006 und 2007 völlig atypische Ausnahmeerscheinungen sind und es dann zu einer Normalisierung auf einem wesentlich niedrigeren Niveau kommen wird. Im 1.Halbjahr 2009 wurden in München nur rund 500 Mio. € investiert, dies sind, wie das IVD-Mitgliedsunternehmen Colliers Schauer & Schöll GmbH ermittelte, etwa 62,0 % weniger als im Vorjahreszeitraum.”

Die Bereitschaft zu investieren ist jedoch sowohl bei den nationalen als auch internationalen Akteuren grundsätzlich vorhanden. Die Umsetzung gestaltet sich aber infolge des angespannten Bankenumfeldes nach wie vor schwierig.

Der Münchner Büromarkt präsentierte sich 2008 noch weitestgehend unbeeindruckt von der weltweiten Finanzkrise. Nach Angaben von Colliers Schauer & Schöll GmbH ging der Büroflächenumsatz zwar um ca. 6,4 % zurück, blieb aber mit ca. 780.200 m² auf einem relativ hohen Niveau. Somit liegt München mit weitem Abstand an der Spitze der großen deutschen Bürostandorte. Der reine Vermietungsumsatz verzeichnete im Vergleich zum Vorjahr ein leichtes Plus von 3,1 %. Insgesamt wurden ca. 722.600 m² Büroflächen neu gemietet. Die Zahl der abgeschlossenen Mietverträge nahm ebenfalls zu. So wurden mit 968 Mietverträgen etwa 14,7 % mehr Abschlüsse getätigt als noch im Vorjahr.

Die Agentur für Arbeit in München registrierte im Juni 2009 59.022 Erwerbslose. Im Vergleich zum Vorjahr erhöhte sich die Zahl um 16,6 %. „Die Arbeitslosenquote lag in München", so Prof. Stephan Kippes, „bei 4,9 % im Gegensatz zu 4,3 % im Vorjahr. Dieser sicherlich bedauerliche Anstieg der Arbeitslosenzahlen bliebt deutlich unter den Befürchtungen zurück; insofern handelt es sich um ein positives Zeichen." Die Zahl der offenen Stellen ging auch in München deutlich zurück. So wurden im Juni 2009 insgesamt 8.771 Stellenangebote registriert (Vergleich zum Vorjahr -30,3 %).

Büromieten für Objekte in City A-Lage (guter Nutzungswert) in München blieben im Frühjahr 2009 im Vergleich zum Vorjahr stabil. Der aktuelle Wert liegt bei 27,5 €. Die Mieten in City B-Lage gaben dagegen leicht nach. Hier wurde ein Quadratmeterpreis von 20,00 € ermittelt.

Auch wenn sich der Münchner Büroimmobilienmarkt trotz der Auswirkungen der Finanzmarktkrise derzeit relativ robust darstellt, besteht ein gewisses Gefährdungspotenzial für Vermieter bzw. Investoren darin, dass Mieter laufender Mietverträge in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten bzw. im „worst case" sogar insolvent werden könnten.

Die Flächennachfrage nach einzelhandelsgenutzten Immobilien bleibt in München in 1a Geschäftskern-Lagen unverändert hoch. Durch diesen Nachfragedruck kann München - trotz der schlechteren Wirtschaftslage - weiter mit stabilen Mieten rechnen.

Die Ladenmieten bei einer Größe von 80 m² mit einer Schaufensterfront von 5 m im 1a-Geschäftskern lagen in München Im Frühjahr 2009 bei 410,00 €, bei einer Größe von 200 m² mit einer Schaufensterfront von 8 m bei 290,00 €. Bei den Läden im 1b-Geschäftskern (Ladenlokale im Geschäftskern in der Fußgängerzone) liegen die Mietpreise für die kleineren Läden bei 150,00 € und für die größeren Läden bei 80,00 €.

Veränderungen am Markt für einzelhandelsgenutzte Immobilien werden sich im Gefolge der Insolvenz großer Warenhauskonzerne wie etwa Hertie aber auch Karstadt ergeben. Hier werden speziell ertragsschwache Standorte in vielfach peripheren Lagen aufgelassen. Grundsätzlich wird es in den deutschen Großstädten möglich sein im Innenstadtbereich in attraktiven Lauflagen Alternativkonzepte für Kaufhäuser zu entwickeln. Das Hauptproblem ist hierbei allerdings Nutzungen für die oberen Stockwerke zu entwickeln, die so attraktiv sind, dass es gelingt die Käuferströme in diese traditionell Frequenzarmen Kaufhausbereiche zu ziehen.

Im Einzelnen berichtet Prof. Stephan Kippes, vom IVD-Marktforschungsinstitut, von folgenden Trends:

Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Arbeitsamtbezirk München lag im Juni 2008 bei 1.017.362. Die Veränderung zum Vorjahr betrug hier +4,1 %.

Im Jahr 2008 konnte zum dritten Mal in Folge ein Anstieg der Zahl der genehmigten Büro- und Verwaltungsgebäude in Bayern verzeichnet werden. Insgesamt wurden hier 423 Gebäude (Veränderung zum Vorjahr +0,2 %) mit 606.000 m² Nutzfläche zum Bau freigegeben.

Die Zahl der Baufertigstellungen nahm ebenfalls leicht zu. So wurden 2008 bayernweit insgesamt 387 Gewerbegebäuden (+5,7 %) oder 482.900 m² fertig gestellt. Der Rückgang an fertig gestellten Nutzflächen betrug -4,8 %.