GdW: Mehr Leerstand in Ostdeutschlands Städten durch fehlende Altschuldenhilferegelung

Für die zweite Phase des Stadtumbaus Ost ab 1. Januar 2010 gibt es bisher keine Altschuldenhilferegelung. Das bedeutet: Wohnungsunternehmen, die dauerhaft leerstehende Bestände in Ostdeutschland abreißen, bleiben auf den auf diesen Beständen lastenden Altschulden sitzen. Diese verbleibende wirtschaftliche Belastung ist natürlich kein Anreiz für Wohnungsabrisse, sondern eine Verhinderung der erforderlichen Marktbereinigung.
"Ohne Altschuldenhilfe wird die zweite Phase des Stadtumbaus Ost nicht erfolgreich sein", erklärte Freitag. Das zeige auch eine aktuelle Umfrage des GdW aus dem Herbst 2010. Diese besage, dass ohne eine Altschuldenhilfe die GdW-Unternehmen in den Jahren 2010 bis 2012 nur noch höchstens 6.500 Wohneinheiten pro Jahr abreißen. Das wären nur rund 20 Prozent der eigentlich notwendigen Wohnungsabrisse.
Dies hätte dramatische Folgen für die Städte. Es drohen nicht nur steigender Leerstand, sondern auch verstärkt soziale und Imageprobleme. "Die toten Augen der Fenster und verbarrikadierte Eingangstüren werden wieder zunehmend zum Stadtbild gehören", kommentierte Lutz Freitag die drohende Entwicklung. Zudem werde der Pfad der wirtschaftlichen Konsolidierung der Wohnungsunternehmen so unterbrochen und ins Gegenteil verkehrt.
Für die Notwendigkeit der Lösung der Altschuldenproblematik gebe es auf Länderebene einen breiten Konsens bei der Politik ebenso wie beim Deutschen Mieterbund und beim Deutschen Städtetag, so Freitag weiter. Dies zeige u. a. die eindeutige Positionierung der Bauministerkonferenz anlässlich ihrer Infrastrukturkonferenz im November letzten Jahres. "Nun ist der Bund aufgefordert zu handeln", erklärte der GdW-Präsident. "Wir brauchen zügig, das heißt noch für den Haushalt 2012, eine Anschlussregelung für die Altschuldenhilfe."


Hintergrundinformation: Was sind Altschulden?
Wie sind die Altschulden entstanden?
- Die wohnungswirtschaftlichen Altschulden sind Erblasten aus der Geschichte der ehemaligen DDR, mit denen ausschließlich die kommunalen Wohnungsgesellschaften und die Wohnungsgenossenschaften belastet wurden.
- Bei den Altschulden handelte es sich zum Zeitpunkt der Wiedervereinigung nur um fiktive Schulden – entstanden durch Finanzzuweisungen aus dem Staatshaushalt der DDR zur Finanzierung des Wohnungsbaus. Diese Nachfolgeverbindlichkeiten wurden zwar als Kredite deklariert, waren aber im marktwirtschaftlichen Sinn keine tilgungspflichtigen Schulden.
- Erst mit dem Einigungsvertrag sind die Altverbindlichkeiten als tatsächliche Schulden zunächst auf die Kommunen und dann zusammen mit dem ehemals volkseigenen Wohnungsvermögen auf die kommunalen Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften übertragen worden. Dabei ging man davon aus, dass mit den Wohnungsbeständen ertragreiche Vermögenswerte auf die Unternehmen übergehen, die ihnen die Bedienung des Kapitaldienstes für die Altschulden in den nächsten 30 bis 40 Jahren ermöglichen.
Was bedeutet das für die Wohnungsunternehmen?
- Die Geschäftsgrundlage für die Altschuldenübernahme ist heute nicht mehr gegeben, da die Wohnungsunternehmen aus den leer stehenden Wohnungen nicht nur keine Mieteinnahmen erzielen, sondern - im Gegenteil - Kosten tragen müssen, die sie aus den vermieteten Beständen quersubventionieren. Fehlende Mieteinnahmen bei Weiterbestand von Schulden und hohen Betriebskosten bedeutet: Weniger Investitionen - und stellt im Extremfall die Existenz des Wohnungsunternehmens in Frage.
Warum braucht es eine Anschlussregelung?
- Um dem Leerstand aktiv zu begegnen, haben Bund und Länder bereits im Dezember 2000 die so genannte Härtefallregelung nach § 6 a AHG beschlossen. Als flankierende Maßnahme hat sie wesentlich zum Erfolg des Stadtumbauprogramms beigetragen.
- Aber: Die Härtefallregelung nach § 6 a AHG greift inhaltlich und zeitlich zu kurz: Inhaltlich, weil nur die Wohnungsunternehmen eine zusätzliche Altschuldenhilfe bei Rückbau erhalten, die am 31.12.2003 einen Leerstand von mindestens 15 Prozent hatten. Für Unternehmen mit weniger als 15 Prozent Leerstand hatten einschließlich derer, die erst nach dem 31.12.2003 in die 15 prozentige Leerstandsquote hineingewachsen sind, gab es keine Entlastungsmöglichkeit. Zeitlich, weil die Altschuldenregelung Ende 2009 ersatzlos ausgelaufen ist und bis Ende 2013 nur noch "Restarbeiten" einzelner Wohnungsunternehmen gefördert werden.
- Für die ab 2010 neu abzureißenden Wohnungen fehlt bisher die unverzichtbare Anschlussregelung für die Altschuldentilgung. Im Rahmen des Stadtumbaus Ost 2010 – 2016 müssen bis zu 250.000 Wohnungen abgerissen werden. Für diese notwendigen Abrissmaßnahmen gibt es bisher keine Altschuldenentlastung.