Frankfurt: Nachfrage nach Einzelhandelsimmobilien weiterhin auf hohem Niveau

In absoluten Top-Lagen stieg die Nachfrage vereinzelt sogar leicht an. „Vor allem die attraktiven 1A-Lagen mit ihrer hohen Passantenfrequenz, wie die Zeil/Fressgass’, Biebergasse, Goethestraße und Kaiserstraße (Höhe Roßmarkt), treffen nach wie vor auf großes Interesse bei den Mietern“, betont Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. „Dafür sind unter anderem das sehr knappe Angebot und die begrenzte Fluktuation an diesen Standorten verantwortlich. Vor diesem Hintergrund versuchen viele hier noch nicht vertretene Filialisten sich diese Lagen zu sichern, sobald sich eine Möglichkeit bietet. Dies führt ebenso dazu, dass sich die Zahl familiengeführter, alteingesessener Geschäfte weiter verringert.“ Aber auch die 1B-Lagen mit ausreichender Frequenz wurden umfangreich nachgefragt, da hier für deutlich geringere Mieten immer noch gute Standorte gesichert werden können. Zu nach wie vor großen Nachfragern gehören auch Monolabel-Stores sowie immer mehr Wellness- und Kosmetik-Konzepte (wie MAC Cosmetics von Estée Lauder).

Im Gegensatz zu 2008, wo die Vermietungen sich relativ gleichmäßig auf die unterschiedlichen Größenklassen verteilt hatten, konzentrierten sie sich im vergangenen Jahr auf das mittlere Segment (Anteil der Ladenlokale zwischen 250 und 500 m²: knapp 39 %, zwischen 120 und 250 m²: 31 %). Dagegen wurden in den analysierten Straßenzügen keine größeren Vermietungen über 500 Quadratmeter registriert.

„Das Flächenangebot hat sich im Laufe des vergangenen Jahres weiter reduziert, und es ist zu erwarten, dass sich dieser Trend noch etwas verstärken wird“, so Christoph Scharf. Nach der Fertigstellung einiger Projekte 2009 und Anfang 2010, etwa MyZeil, das Plöger-Haus oder das ehemalige Volksbankgebäude (alle bereits vollständig an bekannte Labels wie Tommy Hilfiger und Hugo Boss vermietet), gibt es kaum noch kurz- bis mittelfristig realisierbare Projekte, die das Angebot in den Innenstadtlagen ausweiten könnten. „Vor allem in den 1A-Lagen wird das Angebot die Nachfrage weiter limitieren, was sich in einer Stabilisierung der Top-Mieten widerspiegeln wird. Ob vor diesem Hintergrund auch hochwertige Filialisten vereinzelt in gut frequentierte B-Lagen ausweichen werden, bleibt abzuwarten“, erklärt Scharf.

Durch dieses Verhältnis von Angebot und Nachfrage zogen die Spitzenmieten in einigen absoluten Premiumlagen auch 2009 noch einmal leicht an: in der Zeil, wo weiterhin die höchsten Mieten erzielt werden (+2 % auf 265 €/m²) der Fressgass’ und der Biebergasse (beide ebenfalls +2 % auf 215 €/m²). Den höchsten Zuwachs verzeichnete die Goethestraße (+4,5 % auf 230 €/m²). In der Kaiserstraße wurden 90 Euro pro Quadratmeter erzielt. Auch die erzielten Durchschnittsmieten in den 1A-Lagen erhöhten sich 2009 noch einmal leicht. Außerhalb der stark frequentierten A- und B-Lagen sind die Einflüsse des schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfelds jedoch deutlich zu spüren, was sich nicht zuletzt in teilweise stärker gesunkenen Mieten niederschlägt.

Perspektiven für 2010: Flächen knapp, Spitzenmieten stabil bis steigend

„In den 1A-Lagen wird das begrenzte Flächenangebot weiterhin das Marktgeschehen bestimmen“, erläutert Scharf. „Vor allem die unverändert hohe Expansion von Monolabel- und Flagship-Stores wird den Druck auf diese Standorte hoch halten. Solange nicht zusätzliches Angebot durch neue Projekte geschaffen werden kann, wird sich dies in mindestens stabilen, voraussichtlich aber sogar noch leicht steigenden Spitzenmieten widerspiegeln. In den B- und vor allem C-Lagen mit vergleichsweise wenig Lauf werden dagegen die Fluktuation tendenziell zunehmen und die Mieten weiter unter Druck bleiben.“