F+B-Wohn-Index Deutschland Q1 2011: Preise und Mieten steigen wieder, aber mit geringerem Tempo

Der Markt für deutsche Wohnimmobilien befindet sich weiterhin im Aufschwung. Nach einer leichten Abkühlung des Aufwärtstrends im vierten Quartal 2010 ziehen die Immobilienpreise und Mieten im ersten Quartal 2011 wieder leicht an – jedoch mit geringerer Dynamik als im Vorjahr. Dies ist das Ergebnis des quartalsweise erhobenen F+B-Wohn-Index Deutschland, der die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen (ETW), Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern bis auf Postleitzahlebene erfasst.

„Die Aufwärtsbewegung ist vor allem auf die positiven Wirtschaftsaussichten zurückzuführen und auf die gestiegene Inflationsrate, die steigende Refinanzierungskosten kompensiert, erklärt Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt.

Der F+B-Wohn-Index Deutschland steigt im ersten Quartal 2011 im Vergleich zum Vorquartal um 0,1 Prozent auf 101,5 Punkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal liegt der Indexwert 1,6 Prozent höher. Getragen wird diese Entwicklung vor allem durch die sich verteuernden Eigentumswohnungen. „Insbesondere in deutschen Großstädten ist ein großer Preisanstieg zu verzeichnen, da hier eine hohe Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft“, stellt Dr. Leutner fest. Im Vergleich zum Vorquartal steigen die Preise für Eigentumswohnungen um 1,1, Prozent, gegenüber dem Vorjahresquartal sogar um 3,3 Prozent. Unter den Einzelindizes sinkt allein der Preisindex von Mehrfamilienhäusern leicht um -0,2 Prozent gegenüber dem Vorquartal. „Hier zeigen sich erste Konsequenzen der Zinswende“, sagt Dr. Leutner. „Mehrfamilienhäuser werden mit einem kürzeren Anlegerhorizont in erster Linie als Renditeobjekte gehandelt. Durch die Zinserhöhung der EZB steigen nun die Refinanzierungskosten. Die Erträge sinken.“

Top 50-Städte: München contra Hamburg
Das Ranking der 50 Städte mit mehr als 25.000 Einwohnern, die die höchsten Preise für Eigentumswohnungen und die höchsten Neuvertragsmieten von Wohnungen aufweisen, führt klar München an. Die Top-Stellung bei Preisen und Mieten gilt jedoch nur für die Durchschnittswerte. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen liegt in München bei 3.580 Euro, die Durchschnittsmiete beträgt 11,60 Euro pro Quadratmeter. Bei Betrachtung der Straßenabschnittsebene liegt allerdings Hamburg vorne. „Während in Hamburg der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen 2.490 Euro pro Quadratmeter beträgt, wird hier auch der deutschlandweite Spitzenpreis von 7.280 Euro pro Quadratmeter gezahlt“, so Dr. Leutner. „Der Münchener Höchstpreis liegt bei 6.780 Euro pro Quadratmeter.“ Ein vergleichbares Bild zeigt sich bei den Neuvertragsmieten. Die Durchschnittsmiete pro Quadratmeter liegt in der Hansestadt bei 8,80 Euro und somit deutschlandweit auf Rang 17. In Top-Lagen wird in Hamburg hingegen der Spitzensatz von 19,80 Euro pro Quadratmeter aufgerufen – in Münchener Top-Lagen liegt das Maximum bei 19,40 Euro pro Quadratmeter. Dr. Leutner erklärt: „Während im Münchener Stadtgebiet das Niveau durchweg hoch ist, gibt es in Hamburg, aber auch Frankfurt und Berlin noch Gebiete, in denen Wohnungspreise und -mieten vergleichsweise günstig sind. Somit sinken hier die Durchschnittswerte.“

ETW-Preise: Ost-West-Spaltung
Das Ranking der Preise für Eigentumswohnungen wird in den vorderen Positionen klar durch die süddeutschen Städte München, Garmisch-Partenkirchen, Dachau, Germering, Unterschleißheim, Konstanz, Freiburg im Breisgau, Freising und Fürstenfeldbruck geprägt. Die Großstädte Hamburg, Frankfurt am Main, Stuttgart, Düsseldorf und Köln liegen erst auf den Plätzen 10, 11, 16, 27 und 43. „Es fällt auf, dass die 50 Städte mit den höchsten Eigentumswohnungspreisen ausschließlich in Westdeutschland liegen“, sagt Dr. Leutner. „Die Großstadt Berlin ist nicht unter den Top 50 vertreten.“

Die Liste der 50 Städte mit den niedrigsten Preisen für Eigentumswohnungen wird durch die ostdeutschen Städte Köthen (Anhalt), Görlitz, Weißenfels, Zeitz, Nordhausen, Gera, Merseburg, Schwedt/Oder, Naumburg (Saale) und Aschersleben angeführt. Mit 660 Euro pro Quadratmeter ist Köthen die Stadt mit den günstigsten Eigentumswohnungen.

Wohnungsmieten: Tops und Flops
Ebenso wie bei den Preisen für Eigentumswohnungen liegen auch bei der Ermittlung der Wohnungsmieten alle Top 50-Städte ausschließlich in Westdeutschland. Allerdings ist das Bild etwas gemischter. Die zehn vorderen Rangplätze entfallen auf süddeutsche Städte und das Rhein-Main-Gebiet. Dem Spitzenreiter München folgen Unterschleißheim, Frankfurt am Main, Germering, Dachau, Heidelberg, Bad Homburg v. d. Höhe, Fürstenfeldbruck, Konstanz und Freising. „Das Mittelfeld der Top 50-Mieten wird stark durch das Rhein-Main-Taunus-Gebiet geprägt“, so Dr. Leutner. „Die Hauptstadt Berlin ist auch in dieser Rangliste nicht vertreten.“
Die niedrigsten Wohnungsmieten werden ebenso wie die niedrigsten Eigentumswohnungspreise in ostdeutschen Städten aufgerufen. Mit einer Durchschnittsmiete von 4,10 Euro pro Quadratmeter sind Staßfurt und Plauen die günstigsten Wohnstandorte. Es folgen Görlitz, Zittau und Zeitz. Unter den 50 Städten mit den niedrigsten Mieten sind nur zwölf in Westdeutschland vertreten.