F+B-Wohn-Index Deutschland: Immobilienpreise stagnieren im Bundesdurchschnitt – regionale Preisentwicklung differenziert sich weiter aus

Die Euphorie auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich merklich abgeschwächt. Weder die Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen noch die Wohnungsmieten steigen im bundesweiten Durchschnitt aktuell weiter an. Im Vergleich zum Vorjahresquartal stieg der F+B-Wohn-Index Deutschland im letzten Quartal 2011 um 0,5 Prozent an, im Vergleich zum Vorquartal (3. Quartal 2011) sank der Wert sogar um 0,3 Prozent. Diese Ergebnisse unterscheiden sich von den kürzlich vorgestellten Index-Daten der Bundesbank, die für 2011 einen Preisanstieg gegenüber 2010 von 5,5 Prozent feststellt. Die Bundesbank untersucht allerdings nur 125 deutsche Städte. Der F+B-Wohn-Index Deutschland hingegen erfasst in jedem Quartal bis auf die Postleitzahlebene hinab die Preisentwicklungen von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern und die Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen sowie die Ertragswerte von Mehrfamilienhäusern.

„Unsere Daten bestätigen einen generellen Preisanstieg bei Immobilien in den größeren Städten, bei Betrachtung des Gesamtmarkts relativiert sich diese Beobachtung aber“, berichtet Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH. „Auch bei der Analyse von Immobilienarten sehen wir große Unterschiede: Eigentumswohnungen verteuern sich im Schnitt um 2,9 Prozent im Jahresvergleich, Eigenheime hingegen werden sogar um 0,1 Prozent günstiger“, so Dr. Leutner weiter. Der Preisanstieg bei Eigentumswohnungen spiegelt einen Trend zur Kapitalanlage in Immobilien wider, der aber keine Rückschlüsse auf den Gesamtmarkt erlaubt. „Wir können keine Bildung von Immobilienblasen in Deutschland feststellen“, unterstreicht Dr. Leutner. Investoren und private Kaufinteressenten sollten eine gründliche Regionalanalyse durchführen bevor sie sich für Ankäufe entscheiden, da die regionalen Unterschiede der Preisentwicklung von Wohneigentum beträchtlich sind.

Bayern unangefochten an der Spitze bei Preisen für Eigentumswohnungen

Die höchsten Eigentumswohnungspreise sind in München (Rangplatz 1) mit im Schnitt 3.720 Euro pro Quadratmeter und in einer Reihe von Gemeinden des Münchener Umlandes aufzubringen. Damit sind die ETW-Preise in München gegenüber dem Vorjahr um 4,2 Prozent gestiegen. Auf den Plätzen 1 bis 9 rangieren ebenfalls Städte im süddeutschen Raum. Erst auf Rang 10 liegt Hamburg mit durchschnittlichen ETW-Preisen von 2.560 Euro pro Quadratmeter (+ 3,5 Prozent gegenüber 2010).

Hohe Steigerungsraten bei den Preisen für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr verzeichnen einige Städte im Umland. Memmingen am Rande des Allgäus (Rangplatz 46) mit plus 12 Prozent, das noble Ahrensburg (Rangplatz 34) im Nordosten Hamburgs gar mit plus 17 Prozent. Demgegenüber bleiben die Steigerungsraten in den Metropolen im Jahr 2011 moderat. Düsseldorf mit plus 5,3 Prozent, München mit plus 4,2 Prozent, Frankfurt mit plus 3,7 Prozent. „Insgesamt sind das Preissteigerungen, die man kaum als Ausdruck eines Booms interpretieren kann“, sagt Dr. Leutner.

Bei den Städten über 25.000 Einwohner zeigen sich am unteren Ende der Preisskala kaum Änderungen der Rangplätze: In Gera, Köthen (Anhalt) und Weißenfels liegen die Preise für Eigentumswohnungen bei unter 720 Euro pro Quadratmeter. Die Preise haben dort, außer in Köthen, im letzten Jahr noch einmal nachgegeben, in Weißenfels um 6,5 Prozent. In Schwedt/Oder, in Hoyerswerda und in Görlitz lag der Preisrückgang im vergangenen Jahr sogar bei mehr als 19 Prozent, in Zittau nach den aktuellen Daten bei 24 Prozent.

Neuvertragsmieten in Universitätsstädten steigen an

Auch bei den Neuvermietungsmieten toppt München mit durchschnittlichen Marktmieten von zwölf Euro pro Quadratmeter für zehn Jahre alte 75-Quadratmeter-Wohnungen alle anderen deutschen Städte. Der Mietenanstieg betrug im letzten Jahr 2,3 Prozent.

Während die Neuvermietungsmieten in den Großstädten stagnieren oder nur leicht steigen, werden überdurchschnittliche Anstiege in den Umlandgemeinden Stuttgarts, Hamburgs und Frankfurts registriert. Ganz oben bei den Mieten und beim Mietenanstieg liegen aber auch die Universitätsstädte. In Heidelberg stiegen die Durchschnittsmieten im Jahresvergleich um 4,1 Prozent auf 9,60 Euro pro Quadratmeter – Rang sechs der Gesamttabelle. Bereits auf Platz acht liegt Tübingen mit einer Quadratmetermiete von 9,30 Euro (+2,1 Prozent). Ebenfalls überdurchschnittliche Mietsteigerungen erleben beispielsweise die Universitätsstädte Regensburg (+3,1 Prozent auf 8,30 Euro), Aachen (+1,6 Prozent auf 7 Euro) oder Münster (+1,0 Prozent auf 8,10 Euro).