F+B Wohn-Index Deutschland: Deutlicher Anstieg der Preis- und Mietentwicklung seit 2009 zeigt Aufschwungserwartung

Im Jahr 2010 sind die Preise und Mieten von Wohnimmobilien in Deutschland um knapp drei Prozent gestiegen. Gegenüber der Entwicklung zwischen 2004 und 2009 ist dies ein deutlicher Zuwachs, der die Aufschwungserwartung anzeigt. Forciert wird der Trend durch das kräftig gestiegene Bruttoinlandsprodukt und die gleichzeitig gesunkenen Hypothekenzinsen sowie Inflationsängste. Eine leichte Abkühlung des Aufwärtstrends stellt sich jedoch im vierten Quartal 2010 ein, was auf eine Normalisierung hindeutet. Dies ist das Ergebnis des neuen F+B-Wohn-Index Deutschland, der erstmals deutschlandweit die Preisentwicklung von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern, Doppel- und Reihenhäusern mit den Trends von Neuvertrags- und Bestandsmieten von Wohnungen und den Ertragswerten von Mehrfamilienhäusern kombiniert. Der Index ermittelt quartalsweise Werte bis in die Postleitzahlkreise hinein.

„Der F+B-Wohn-Index Deutschland liegt im letzten Quartal 2010 bei 101,4 Punkten und somit über dem Basiswert 100, der den Durchschnitt des Jahres 2004 darstellt“, erläutert Dr. Bernd Leutner, Geschäftsführer der F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt. „Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einem leichten Absinken um -0,4 Prozent. Gegenüber dem Vorjahresquartal ist der Indexwert jedoch 2,7 Prozent höher. Mit 3,7 Prozent stieg im Jahresvergleich der Wert von Eigentumswohnungen am stärksten.“

Der F+B-Wohn-Index Deutschland setzt sich aus den Einzelindizes der Objektarten Ein- und Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen sowie Neuvertrags- und Bestandsmieten zusammen. Der Verlauf der Einzelindizes ist sehr ähnlich. Abgesehen von Mehrfamilienhäusern, die im vierten Quartal 2010 einen leichten Preisanstieg von 0,7 Prozent im Vergleich zum Vorquartal erzielten, sanken im gleichen Zeitraum die Indizes aller anderen Objektarten leicht, was eine Korrektur des starken Wachstums des Gesamtjahres 2010 bedeutet. „Einen dauerhaften Anstieg der Immobilienpreise wie es viele europäische Nachbarländer im vergangenen Jahrzehnt erlebten, erwarten wir zunächst nicht“, prognostiziert Dr. Leutner.

Preise und Neuvertragsmieten bewegen sich in schwächeren Regionen auseinander

Insgesamt haben sich im Wohnimmobiliensektor die Mieten in den letzten Jahren besser als die Preise entwickelt. So lagen 2009 Neuvertragsmieten von Wohnungen, gemessen am Basisjahr 2004, mehr als fünf Prozent über den Preisen von Eigentumswohnungen. Bestandsmieten laufen dabei traditionell Neuvertragsmieten nach. „Bei der Gegenüberstellung von Preisen und Mieten fällt auf, dass in schwachen Regionen die Preisrückgänge deutlicher sind als die Mietnachlässe“, stellt Dr. Leutner fest. „In guten Märkten sind die Preis- und Mietanstiege hingegen vergleichbar. Insofern zeigt das Auseinanderdriften von Preisen und Neuvertragsmieten das zunehmende Marktrisiko in schwächeren Regionen an.“

Verlässliche Betrachtung von Immobilientrends dank regionaler Differenzierung

Der F+B-Wohn-Index Deutschland erhebt neben dem bundesweiten Indexwert, der nur eingeschränkte Rückschlüsse auf regionale Trends zulässt, auch Werte auf kleinräumiger Ebene. Bei der Auswertung auf Postleitzahlniveau zeigt sich, dass auch innerhalb einer Stadt große Unterschiede vorliegen können. „Die Analyse des Berliner Wohnimmobilienmarktes der vergangenen drei Jahre zeigt, dass die Immobilienpreisentwicklung zwischen Prenzlauer Berg und Marzahn-Hellersdorf um mehr als 13 Prozent divergiert“, stellt Dr. Leutner fest. „So stieg der F+B-Wohn-Index in Prenzlauer Berg mit der Postleitzahl 10435 in den vergangenen drei Jahren um rund 15 Prozent, während er in Marzahn-Hellersdorf mit der Postleitzahl 12679 um weniger als zwei Prozent wuchs.“ Bei der regionalen Betrachtung von Preis- und Miettrends befinden sich in der Regel zentrale Lagen in Großstädten und Küstenregionen auf der Gewinnerseite, während ländliche Regionen fern größerer Ballungszentren oder attraktiver Tourismusgebiete das Nachsehen haben.

Neues Research-Instrument zur Wertentwicklung von Wohnimmobilien

Der F+B-Wohn-Index Deutschland, der erstmals eine zusammenfassende Betrachtung des gesamten Wohnsegments in Deutschland zulässt, zeichnet sich durch eine hohe statistische Sorgfalt aus. Die mittels hedonischer Regression analysierten Angebotsdaten werden durch einen empirisch ermittelten Transaktionsabschlag an die realen Transaktionskosten angepasst. Zudem werden die Daten durch Georeferenzierung und die Überprüfung auf Angebots-Dubletten bereinigt. Somit lassen sich auf der Grundlage der rund 20 Mio. analysierten Objekte repräsentative Aussagen zu aktuellen Trends in der Wertentwicklung von Wohnimmobilien machen. Die regionale Differenzierung auf Postleitzahl- und sogar Straßenabschnittsebene ermöglicht eine differenzierte Betrachtung regionaler Unterschiede und fungiert zugleich als Basis für realitätsnahe Bundes-Indizes. Zudem steigert der F+B-Wohn-Index Deutschland die Transparenz der immer stärker ausdifferenzierten Märkte und gewährleistet so den Akteuren mehr Entscheidungssicherheit.